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各方關(guān)注的二手房交易營改增細(xì)則正式出臺。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局昨日對外公布的營改增全面推開細(xì)則顯示，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

昨日，財(cái)政部與國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(以下簡稱《通知》)顯示，自今年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

根據(jù)同時(shí)發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，對銷售不動產(chǎn)，明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

與該通知一同發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》則明確，在二手房交易中將推行差異化執(zhí)行政策：

對北上廣深四個(gè)一線城市之外的城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。2年的免征時(shí)限與目前執(zhí)行的營業(yè)稅免征標(biāo)準(zhǔn)一致，且在增值稅方面也未對“普通住宅”和“非普通住宅”作為區(qū)分，采用同一征收標(biāo)準(zhǔn)。

對北上廣深四城市，規(guī)定個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

對于此前市場擔(dān)心營改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對于非一線城市而言，個(gè)人購房如果不滿2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時(shí)間超過2年的住房進(jìn)行交易，則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒有太大的變化。

業(yè)內(nèi)分析

買房要不要留到營改增之后？

“營改增”施行后，市民買賣二手房的稅負(fù)如何變化？房價(jià)是否會受到影響？想買房的市民是現(xiàn)在買還是營改增后買？……一系列問題備受人們關(guān)注。

有專家認(rèn)為，與此前營業(yè)稅的征收規(guī)定相比，基本平移現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。以廣州為例，廣州目前實(shí)行的營業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年3月發(fā)布的“財(cái)稅[2015]39號”，按其規(guī)定：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

不過增值稅與營業(yè)稅算法不同。

以售價(jià)200萬元(含稅、購買不足2年)住房為例：

營業(yè)稅的算法：

按銷售總額5%征收，應(yīng)納稅額為：

200萬元×0.05=10萬

增值稅的算法：

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率5%)

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率5%

增值稅額為：

(200萬元÷1.05)×0.05=9.52萬

比此前營業(yè)稅減少了4800元

這意味著，過渡期二手房交易營改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，部分稅負(fù)還有所減輕。

而據(jù)南都記者了解，各地此前營業(yè)稅稅率5%，加上城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，總計(jì)征收標(biāo)準(zhǔn)為5.6%。

“以納稅額來說，對于購房者沒有差別，唯一有可能不同的是，之前營業(yè)稅及附加里，除了5%的營業(yè)稅，還有地方交易附加費(fèi)等三個(gè)附加費(fèi)合計(jì)0.6%，不知道稅改之后還要不要交。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平則認(rèn)為，“營改增”后最大不同是收稅部門從地稅改國稅，但之前營業(yè)稅也是國土部門代收，對于購房者來說沒有差別。

滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5.6%(含附加稅)，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后實(shí)行“營改增”，增值稅的稅率是5%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在“營改增”之后，同樣的情況稅率減少了0.5%，200萬元的房源，若持有不夠2年即轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費(fèi)用，至少比繳納營業(yè)稅的費(fèi)用節(jié)省1萬元，總價(jià)越大，節(jié)省的稅費(fèi)越大。

個(gè)人住房銷售征收增值稅標(biāo)準(zhǔn)

北上廣深以外城市

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

北上廣深

個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅；

個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。