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“營改增”終于要來了！3月18日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署全面推開營改增試點，此前兩會上，總理已在政府報告中明確提出，從今年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)全面納入營改增試點范圍，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保稅負只減不增；稍后的3月13日，國家稅務(wù)總局局長王軍再次重申了這一點，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

該消息公布后立刻引發(fā)廣泛討論?；蛟S對于很多普通人來說，最大的疑問是：營改增，可以吃嗎？二手房交易稅到底是降了還是升了？

什么是“營改增”？

為了弄清這一系列問題，讓我們先翻下詞典，看下營業(yè)稅和增值稅的定義是什么。

營業(yè)稅，是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。

增值稅，是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

好吧，雙方的差別很明顯了：營業(yè)稅的征收基數(shù)是全部營業(yè)額，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來說，其中的每家企業(yè)都需要按銷售總額繳稅，這當(dāng)中就會存在一個重復(fù)征稅的現(xiàn)象；而增值稅則是對各個流通環(huán)節(jié)中新增的價值進行征稅，也就是在繳稅時，扣除了上一環(huán)節(jié)已征稅款，解決重復(fù)征稅的問題。因此“營改增”是我國目前稅收改革的重要方向。

目前，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

而在現(xiàn)行的房產(chǎn)交易中，稅費主要包括契稅、城市維護建設(shè)費、教育附加費、個人所得稅、交易手續(xù)費、合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅種。征收辦法則是：對于購房超過2年（含2年）的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅；購買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅（北上廣深暫不適用此政策）。目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.6%來征收。

“營改增”，個人二手房交易稅費到底是增加了還是減少了？

因此，對于房產(chǎn)交易而言，對于“營改增”最直白的描述就是：買賣二手房無需再考慮是否滿2年了！繳稅基數(shù)由售價變成差價了！

的確，“營改增”以后，房產(chǎn)交易無需考慮是否滿2年了，因為反正都是按照增值部分計算。甚至在一些漲幅不大的城市，由于房產(chǎn)沒有增值，一分錢稅款都不用交了。即使繳稅，差價總比售價低吧？“營改增”看起來既可以讓大家不用等兩年再賣房，又減低了稅負，可實際并沒有這簡單。實際繳納的稅款是增加還是降低減少，本質(zhì)上要看進項稅額能否得到抵扣來決定，也就是房價的增幅：

假定住宅的轉(zhuǎn)讓價格都是300萬元，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，且不考慮免征等因素，那么按照目前營業(yè)稅征收的5.6%稅率來計算，共需交納16.8萬元營業(yè)稅。

而在“營改增”之后，則需要考慮銷項稅額(納稅人銷售貨物或應(yīng)有稅項所承擔(dān)的增值稅稅額)和進項稅額(納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所承擔(dān)的增值稅稅額)，我們來做個小學(xué)算術(shù)題：

假設(shè)購房者購買時房價為100萬元，則這個時候的進項稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元；而銷項稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，也就是說增值稅稅額約為20萬元。

假設(shè)購房者購買時房價為200萬元，則這個時候的進項稅額為200/(1+11%)*11%約為20萬元；而銷項稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，這個時候的增值稅稅額則約為10萬元。

從這個例子中我們可以看到，稅費是否增加首先取決于稅率，但更重要的是你房子增值的幅度。賣房賺錢的錢越多，就需要交納更多的稅款，而房屋增值小的則可以少交納。“從稅收角度來看，“營改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟利益。

事實上，“營改增”對于那些漲幅巨大的一線城市房產(chǎn)長期持有者而言，反而是一個不怎么好的消息，因為當(dāng)年房產(chǎn)的購入價格極低，增值部分巨大，如果按照11%來增收增值稅，那么房主所將要繳付的稅款也會達到一個驚人的地步。

當(dāng)然，11%只是目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率，未必就一定是未來的二手房交易的增值稅率，考慮到李克強總理定下營改增稅負只減不增的定調(diào)，因此極有可能在稅率的設(shè)計上會有所考慮，未來的稅率也不一定是11%。而目前房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策，也有望平移到未來的增值稅之中。

“營改增”，房價會降嗎？

我們已經(jīng)知道了，“營改增”確實關(guān)我們的事，二手房交易稅負的增減取決于當(dāng)初房產(chǎn)的購入價格。那么換上一個更刺激的問題？“營改增”對于新房有何影響，房價會降嗎？

目前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。“營改增”之后，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，和個人二手房一樣交易一樣，雖然稅率上升，但是抵扣后的稅費大大降低了。

房企乍看起來從“營改增”中獲利頗豐，因為計算出增值稅進項稅額進行抵扣，意味著企業(yè)造房子(或購入房產(chǎn))的成本大大降低了。

而稅收成本下降勢必對開發(fā)商整個成本的下降也起到有利作用。去年以來，雖然一二線城市樓市火爆，但是三四線樓市去庫存壓力山大。在部分城市，有些開發(fā)商都是按照成本甚至低于成本在銷售樓盤，如果此時成本下降，那么相應(yīng)的降價空間也會加大。

不過這張利好的支票卻并非每個房企都能兌現(xiàn)，因為“營改增”減負的核心是要拿到上家的發(fā)票進行抵扣，但在我國實際的建筑行業(yè)中，部分類似砂、土、石料(一般為納稅人銷售自產(chǎn)的貨物，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)、部分農(nóng)民工勞務(wù)(部分小微勞務(wù)公司或農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)的支出由于無法實行進項稅扣除，因此無法享受到這一利好。必然導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的成本上升，并最終轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。

此外，“營改增”對一些早已完工但滯銷的樓盤而言，也不是一條好消息。因為可能由于當(dāng)初原始物料發(fā)票已經(jīng)無法取得，因此無法進行進項稅抵扣，只能面對稅率的升高(不管最終增值稅率定多少，高于營業(yè)稅率幾乎是必然)，多繳稅款。不過，相信這些問題在政府出臺“營改增”時會有所考慮。

目前來看，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，確實是個重大利好，這一利好將來還有望向整個產(chǎn)業(yè)鏈擴散，并促使整個產(chǎn)業(yè)鏈在價格上進行一定的調(diào)整。這一改革還有望推動更多企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，并促使企業(yè)更多地考慮推出針對普通人的低利潤住宅(進項稅固定，利潤越高，繳稅越多)，可以說，對整個中國樓市有著積極的影響。

不過，決定房價的始終是供求需求，而不是成本。房價的高低始終由市場來決定，指望“營改增”使得房價大幅降低恐怕也只能是一個美好的幻想。