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“營(yíng)改增”終于要來了！3月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，此前兩會(huì)上，總理已在政府報(bào)告中明確提出，從今年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)全面納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保稅負(fù)只減不增；稍后的3月13日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍再次重申了這一點(diǎn)，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

該消息公布后立刻引發(fā)廣泛討論?；蛟S對(duì)于很多普通人來說，最大的疑問是：營(yíng)改增，可以吃嗎？二手房交易稅到底是降了還是升了？

什么是“營(yíng)改增”？

為了弄清這一系列問題，讓我們先翻下詞典，看下營(yíng)業(yè)稅和增值稅的定義是什么。

營(yíng)業(yè)稅，是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。

增值稅，是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

好吧，雙方的差別很明顯了：營(yíng)業(yè)稅的征收基數(shù)是全部營(yíng)業(yè)額，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度來說，其中的每家企業(yè)都需要按銷售總額繳稅，這當(dāng)中就會(huì)存在一個(gè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象；而增值稅則是對(duì)各個(gè)流通環(huán)節(jié)中新增的價(jià)值進(jìn)行征稅，也就是在繳稅時(shí)，扣除了上一環(huán)節(jié)已征稅款，解決重復(fù)征稅的問題。因此“營(yíng)改增”是我國(guó)目前稅收改革的重要方向。

目前，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營(yíng)業(yè)稅總收入的比例約80%。

而在現(xiàn)行的房產(chǎn)交易中，稅費(fèi)主要包括契稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅種。征收辦法則是：對(duì)于購(gòu)房超過2年（含2年）的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買超過2年（含2年）的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅（北上廣深暫不適用此政策）。目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.6%來征收。

“營(yíng)改增”，個(gè)人二手房交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了？

因此，對(duì)于房產(chǎn)交易而言，對(duì)于“營(yíng)改增”最直白的描述就是：買賣二手房無需再考慮是否滿2年了！繳稅基數(shù)由售價(jià)變成差價(jià)了！

的確，“營(yíng)改增”以后，房產(chǎn)交易無需考慮是否滿2年了，因?yàn)榉凑际前凑赵鲋挡糠钟?jì)算。甚至在一些漲幅不大的城市，由于房產(chǎn)沒有增值，一分錢稅款都不用交了。即使繳稅，差價(jià)總比售價(jià)低吧？“營(yíng)改增”看起來既可以讓大家不用等兩年再賣房，又減低了稅負(fù)，可實(shí)際并沒有這簡(jiǎn)單。實(shí)際繳納的稅款是增加還是降低減少，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能否得到抵扣來決定，也就是房?jī)r(jià)的增幅：

假定住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)格都是300萬元，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，且不考慮免征等因素，那么按照目前營(yíng)業(yè)稅征收的5.6%稅率來計(jì)算，共需交納16.8萬元營(yíng)業(yè)稅。

而在“營(yíng)改增”之后，則需要考慮銷項(xiàng)稅額(納稅人銷售貨物或應(yīng)有稅項(xiàng)所承擔(dān)的增值稅稅額)和進(jìn)項(xiàng)稅額(納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所承擔(dān)的增值稅稅額)，我們來做個(gè)小學(xué)算術(shù)題：

假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)為100萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元；而銷項(xiàng)稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，也就是說增值稅稅額約為20萬元。

假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)為200萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為200/(1+11%)*11%約為20萬元；而銷項(xiàng)稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為10萬元。

從這個(gè)例子中我們可以看到，稅費(fèi)是否增加首先取決于稅率，但更重要的是你房子增值的幅度。賣房賺錢的錢越多，就需要交納更多的稅款，而房屋增值小的則可以少交納。“從稅收角度來看，“營(yíng)改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。

事實(shí)上，“營(yíng)改增”對(duì)于那些漲幅巨大的一線城市房產(chǎn)長(zhǎng)期持有者而言，反而是一個(gè)不怎么好的消息，因?yàn)楫?dāng)年房產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)格極低，增值部分巨大，如果按照11%來增收增值稅，那么房主所將要繳付的稅款也會(huì)達(dá)到一個(gè)驚人的地步。

當(dāng)然，11%只是目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率，未必就一定是未來的二手房交易的增值稅率，考慮到李克強(qiáng)總理定下營(yíng)改增稅負(fù)只減不增的定調(diào)，因此極有可能在稅率的設(shè)計(jì)上會(huì)有所考慮，未來的稅率也不一定是11%。而目前房產(chǎn)交易中的營(yíng)業(yè)稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策，也有望平移到未來的增值稅之中。

“營(yíng)改增”，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

我們已經(jīng)知道了，“營(yíng)改增”確實(shí)關(guān)我們的事，二手房交易稅負(fù)的增減取決于當(dāng)初房產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)格。那么換上一個(gè)更刺激的問題？“營(yíng)改增”對(duì)于新房有何影響，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅是3%。“營(yíng)改增”之后，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，和個(gè)人二手房一樣交易一樣，雖然稅率上升，但是抵扣后的稅費(fèi)大大降低了。

房企乍看起來從“營(yíng)改增”中獲利頗豐，因?yàn)橛?jì)算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，意味著企業(yè)造房子(或購(gòu)入房產(chǎn))的成本大大降低了。

而稅收成本下降勢(shì)必對(duì)開發(fā)商整個(gè)成本的下降也起到有利作用。去年以來，雖然一二線城市樓市火爆，但是三四線樓市去庫(kù)存壓力山大。在部分城市，有些開發(fā)商都是按照成本甚至低于成本在銷售樓盤，如果此時(shí)成本下降，那么相應(yīng)的降價(jià)空間也會(huì)加大。

不過這張利好的支票卻并非每個(gè)房企都能兌現(xiàn)，因?yàn)?ldquo;營(yíng)改增”減負(fù)的核心是要拿到上家的發(fā)票進(jìn)行抵扣，但在我國(guó)實(shí)際的建筑行業(yè)中，部分類似砂、土、石料(一般為納稅人銷售自產(chǎn)的貨物，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)、部分農(nóng)民工勞務(wù)(部分小微勞務(wù)公司或農(nóng)民工提供零星勞務(wù)產(chǎn)生的人工費(fèi)，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票)的支出由于無法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅扣除，因此無法享受到這一利好。必然導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)的成本上升，并最終轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。

此外，“營(yíng)改增”對(duì)一些早已完工但滯銷的樓盤而言，也不是一條好消息。因?yàn)榭赡苡捎诋?dāng)初原始物料發(fā)票已經(jīng)無法取得，因此無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，只能面對(duì)稅率的升高(不管最終增值稅率定多少，高于營(yíng)業(yè)稅率幾乎是必然)，多繳稅款。不過，相信這些問題在政府出臺(tái)“營(yíng)改增”時(shí)會(huì)有所考慮。

目前來看，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，確實(shí)是個(gè)重大利好，這一利好將來還有望向整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)散，并促使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在價(jià)格上進(jìn)行一定的調(diào)整。這一改革還有望推動(dòng)更多企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，并促使企業(yè)更多地考慮推出針對(duì)普通人的低利潤(rùn)住宅(進(jìn)項(xiàng)稅固定，利潤(rùn)越高，繳稅越多)，可以說，對(duì)整個(gè)中國(guó)樓市有著積極的影響。

不過，決定房?jī)r(jià)的始終是供求需求，而不是成本。房?jī)r(jià)的高低始終由市場(chǎng)來決定，指望“營(yíng)改增”使得房?jī)r(jià)大幅降低恐怕也只能是一個(gè)美好的幻想。