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一時激起千層浪。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”，將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了這些問題成為各方關注的焦點。

繳稅基數(shù)由售價變差價

目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅（不含附加稅）稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對東方財富網(wǎng)表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質(zhì)上要看進項稅額能夠得到抵扣。從理論上說可以做到。但實際情況是，很多房企難以做到這一點。因為到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最后的扣稅難度比較大。

“另外，在此類政策下，很多房企可能也會從多尋找抵扣機會的角度來創(chuàng)新產(chǎn)品模式。比如說，部分房企可能會加大精裝修住房的開發(fā)。因為此類物業(yè)的開發(fā)，可能會導致各類進項稅抵扣額度的增加。所以在此類政策下，相應物業(yè)開發(fā)的類型也會發(fā)生轉(zhuǎn)變。”嚴躍進表示。

嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。

而如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關經(jīng)濟利益。當然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關政策的表述。”嚴躍進表示。

二手房交易營改增會否增加稅負

二手房開征增值稅，這是斗地主還是剪羊毛？是否會增加稅負？

對此，上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。胡怡建指出。由于具體政策尚未出臺，個人二手房交易中稅負是否變化還要看未來政策，關鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

國家行政學院經(jīng)濟學部教授馮俏彬表示，營改增的初始目的就是建立更為科學化的稅制，更不可能會在原有的基礎上加重稅負，因此，網(wǎng)友對于稅負加重的憂慮大可不必，相反，可以期待的是，營改增的整體減稅金額將會是空前的，這對于經(jīng)濟穩(wěn)健增長是積極的信號。

經(jīng)濟學家馬光遠表示，從房地產(chǎn)長期穩(wěn)定的角度而言，“營改增”只是房地產(chǎn)稅收體系改革的第一步。中國房地產(chǎn)稅收體系各種不適應的亂象很多，比如，未來的房地產(chǎn)稅的問題，至今沒有破局。房地產(chǎn)領域稅費改革的大原則應該是為中國房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展構(gòu)建一個合理的稅收體系，而不是增加或者改變一個稅種這么簡單和粗糙。應該抓住稅費改革的有力時機，對中國現(xiàn)有的不合理稅制進行徹底的改革和重新的設計。

“購房者最擔心的是，以前已經(jīng)很重的稅負降不下來，卻又增加新的稅種。比如，以前稅務部門只談房地產(chǎn)稅的出臺而不談其他稅費的減免，這樣的改革無異于在本來已經(jīng)很重的稅負基礎上，再加稅。而在購房者對房價沒有任何話語權(quán)的情況下，這樣的稅收最終會轉(zhuǎn)嫁給購房者。因此，房地產(chǎn)領域的稅費改革應在維持現(xiàn)有稅負水平的基礎上，調(diào)整結(jié)構(gòu)，而不是只強調(diào)收稅，卻不理會其他稅種。”馬光遠表示。