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李嘉誠：內地一線城市樓價不存在泡沫

香港首富李嘉誠在回答記者提問時表示，內地一線城市近幾個月出現暴漲，與政府的一些刺激政策有關，但從價格上漲的百分比上來看，其實不算“太厲害”，只是部分樓盤有些夸張，並不認為一線城市存在泡沫。李嘉誠還指出，近來內地有些言論說自己撤資，但其實長江實業(yè)進入內地地產行業(yè)幾十年來，自己“從來沒有賣過一塊空地”。

3月17日，李嘉誠對內地樓市發(fā)表了一番評論，讓我等大跌眼鏡：

他在回答“財新”記者提問時表示，內地一線城市近幾個月出現暴漲，與政府的一些刺激政策有關，但從價格上漲的百分比上來看，其實不算“太厲害”，只是部分樓盤有些夸張，并不認為一線城市存在泡沫。李嘉誠還指出，近來內地有些言論說自己撤資，但其實長江實業(yè)進入內地地產行業(yè)幾十年來，自己“從來沒有賣過一塊空地”。

看了手機上的消息推送，我不敢相信，一直追蹤到“財新”的官網上，在“財新一線”的欄目里，果然看到了這條消息。從幾條關聯簡訊來判斷，李嘉誠應該是在長和系全年業(yè)績記者會上發(fā)表的這番看法。

關于目前一線城市樓市是否出現泡沫，觀點可以見仁見智。但李嘉誠這番表態(tài)，跟他最近幾年的很多交易明顯不符，令人感到困惑。

比如在2014年的時候，李嘉誠的二兒子李澤楷，以每平米大約3.4萬元的價格整體出售了北京盈科中心。該項目樓板面積約16.99萬平方米，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務型公寓、一間大型購物中心組成。盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場北路南段，緊鄰東三環(huán)路，地處CBD中央商務核心區(qū)與燕莎使館區(qū)間。

而在那前后，融創(chuàng)中國的孫宏斌在其附近的農展館地塊投下重注，拿到的土地折合樓面地價每平米超過了7萬元。雖然兩個項目性質不完全相同，但當時的評論幾乎一邊倒地說，孫宏斌吃錯了藥，李嘉誠家族的拋售行為預示著中國樓市即將崩盤。

到如今，孫宏斌高價買來的“面粉”已經做成“面包”上市發(fā)售，而且賺錢了。

也許有人會說，北京盈科中心是李澤楷的項目，不是李嘉誠的項目，所以說服力不夠。但事實上，在那前后李嘉誠家族還有至少3宗拋售不動產的行為：

2013年8月31日，和記黃埔公告，出售廣州西城都薈廣場和停車場，售價26億元人民幣。

2013年10月19日，和記黃埔有限公司公告，出售位于上海陸家嘴金融區(qū)的東方匯經中心，售價71.6億元人民幣。

2014年2月10日，李嘉誠旗下長江實業(yè)參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心。

可以看出，這些被拋售的項目幾乎都位于一線或者強二線城市的中心區(qū)，價格跟現在相比，無不便宜很多。也就是說，李嘉誠的這些房子全都賣早了，賣便宜了。

在過去一年里，北上深的房價都出現了較大漲幅，其中深圳漲幅超過50%，北京和上海則平均超過10%（如果按照最新數據可能接近20%），廣州的漲幅略微小一點。

在這種情況下，說“但從價格上漲的百分比上來看，其實不算太厲害”，恐怕并非事實。至少用來描述深圳樓市，是不恰當的。

那么，李嘉誠為什么突然拋出上述一番言論？我想大概有以下幾個可能：

1、國家在全力給樓市去庫存，李嘉誠覺得這時候唱空內地樓市不合適。

2、李嘉誠對目前一線城市房地產市場的狀況不太了解。不過，這種可能性似乎不大。

3、李嘉誠真的這樣看，他可能重返內地樓市。

4、放煙霧彈，方便自己繼續(xù)拋售內地房產。

聽聽反方觀點：為什么北京上海的房價還會漲？

對投資這件事，我們通常只想到股票和房子，最近在《地平線》專欄里聊股票，大家基本無感，但是要一提房子，大家就都來勁了。

這說明什么？首先是股市沒人氣，沒有人氣就散了吧，其次是樓市有怨氣，漲太多了才有怨氣。所以，大家最愛看的還是唱空樓市的論調，比如“中國樓市的人造繁榮”，比如“警惕中國房地產的泡沫”，再不濟也得像我這樣，一邊勸人房子要多了就別再投資房子了，一邊又很不開心地告訴剛需們自己住的房子該買還得買。

一味看空是不是有道理？通常來說，沒有了對手盤，也就是說沒有了看多的人，一線城市像北京上海深圳的房價又是怎么漲上去的呢？

所以，今天我們來認真地看一看一個難得的看多一線樓市的觀點。中金公司的首席經濟學家梁紅和她團隊的研究結果一反“拐點已過”、“供給結構性過剩”的普遍性觀點，他們的結論是：長期來看中國的城市住房可能面臨的是供給不足的局面。

這個結論包含兩個方面：

第一，反復出現的一線城市房價瘋漲的情形反映的可能是供不應求的市場現實，而非市場一次一次擔心的流動性泛濫帶來的資產泡沫。所以，考慮到一線城市圈人口的進一步集中將是長期趨勢，政府最佳的政策應對其實是增加住宅用地的供應。

第二，雖然市場一致認為長期來看中國房地產可能供應過剩，但房地產市場的量價走勢并不支持這一觀點，因為即使是在三線城市，1月份房地產價格也已經環(huán)比止跌，表明市場在恢復供需平衡上正取得切實進展。相反，如果政府繼續(xù)通過抑制土地供應來加快去庫存過程，全國房地產價格將可能面臨上行風險。

我總結一下梁紅團隊的觀點，北京上海深圳這樣的一線城市房價長期看漲是沒有問題的，至于房地產調控，如果政府的措施僅僅是圍繞著抑制需求，對房價上漲沒有任何作用，相反如果政府對一線城市放開供地才會達到市場有效均衡，平穩(wěn)住房價。

我對梁紅觀點的另一個總結是，為什么北京上海深圳這樣的一線城市漲得這么猛，還是因為中國的超大城市太少了，是稀缺資源。

梁紅認為，“如果中國的二元戶籍制度在未來5—10年內被基本取消，那么從其它國家的經驗來看，接近14億中國人中的70%左右將生活在城市里，其中50%將可能生活在人口超過100萬的大城市中，四分之一左右會生活在人口500萬以上的超大城市中。”

如果被言中的話，北京這種工作機會多，公共服務好的超大城市，房價怎能不繼續(xù)漲呢？對于這樣的上漲趨勢，政府的調控能做什么？只能是增加土地供應，降低土地價格，否則，不增加供地，只是一味抑制需求，在這一波猛漲之后，我們還會看到另一波上漲的。

漲不漲不是問題，怎么一個漲法才是問題，現實真的這么殘酷嗎？