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3月17日，上海財經大學校講席教授、不動產研究所執(zhí)行所長陳杰在上海發(fā)展研究基金會與上海社會科學界聯合會共同舉辦的第114期沙龍向與會者介紹了當前中國樓市的大致情況以及上海等一線城市樓市泡沫的分析，以下是演講的主要內容：

當前中國樓市的大致情況

陳杰表示，1999-2014年全國城鎮(zhèn)竣工房屋面積累計238億平方米，其中城鎮(zhèn)竣工住宅面積約120億平方米。2011年以來，每年城鎮(zhèn)新竣工住宅面積都10億平方米以上（折合1000萬套）。未來城鎮(zhèn)住房產能停留在2013年水平不再增加，2015-2025年將累計新增約118億平方米。再考慮就地城鎮(zhèn)化農民自帶住房和新增小產權面積所帶來的供應增量，2015-2025年全國城鎮(zhèn)住房供應增量累計應在140億平方米以上。這些數據表明中國樓市大概率出現供過于求，嚴重過剩的出現機率也很大。

陳杰認為，年初一線城市房價瘋漲主要是由于：一，中央政府為加快全國去庫存，一再刺激；二，股市不振和實體經濟萎縮，資產荒，大量民間閑置投資資金沒有去處，也不能出國，就轉入樓市；三，二三線樓市全面下行，愈發(fā)促使外地資金為避險而涌入上海等一線樓市并出現了虹吸效應。

三個警報預示著上海等一線城市的房地產已有泡沫

陳杰認為，預示上海等一線城市房地產已有泡沫的第一個警報為過高的房價收入比。北京、上海和深圳的二手房均價已達到45000元左右，100平米的二手房總價是450萬，三地的董事長、總經理的平均年薪大約為50萬元，房價收入比已經高于8這個危險值。第二個警報為過高的租售比，上海等主要城市長期租金回報率在1.5-2%左右，對應租售比在50-70倍，年初房價全面上漲后租售比情況更加惡化，租金回報率全面跌到1.5%以下，平均租售比普遍超過80-100倍，從美國各大城市的房地產歷史數據來看，過高的租售比都會通過房價下跌來回調。第三個警報為過高的房地產總市值/GDP比值，如果城市存量住房按5400元/平方米來計算，面積按250億平方米，折算下來全國房地產總市值約為135萬億元，2015年中國GDP為67億元，住宅房地產總市值是GDP的200%。根據發(fā)達國家經驗，美國這個比值超過100%時候樓市泡沫破滅，日本這個比值超過200%時候樓市泡沫破滅。上海目前6.3億平方米的住宅存量，按平均2.5萬元/平方米計算，僅住宅房地產已經有15萬億元的市值，相當于上海2015年2.5萬億GDP的6倍之多。

樓市泡沫破滅的危害

陳杰認為，樓市泡沫化的危險比股市泡沫要大得多，股災的損失主要在機構投資者，股市市值變動對普通居民影響不大。但樓市財富都主要在居民手里，并且有很高的杠桿率，銀行體系牽連很大。樓市對宏觀經濟的影響也舉足輕重，2015年上海房地產開發(fā)投資為3469億元，占到當年上海全社會固定資產投資6353億元的54.6%。2015年上海一手商品房和二手房相加為1.45萬億元（增加1倍多），直接貢獻近700億元稅收。房地產信貸占全部信貸比重很高，2016年1月末上海房地產相關貸款余額超過1.4萬億，占金融機構貸款余額比重超過四分之一，房價一旦出現波動，將直接危及金融安全。