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一、房屋租賃合同糾紛

（一）租賃期間，房屋被納入征收范圍的租賃合同糾紛受理問題

租賃合同履行過程中，出租人以房屋被征收為由要求解除租賃合同，承租人則以未獲得征收補(bǔ)償為由拒絕解除合同、搬離房屋。此類糾紛在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施前，因房屋承租人是被征收主體，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，應(yīng)適用裁決前置程序。出租人提出解除租賃合同之訴的，人民法院不予受理。但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確被征收人僅為房屋所有權(quán)人，承租人不再具有簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議的資格，故實(shí)踐中對(duì)該類案件是否受理存在爭(zhēng)議。

傾向性意見認(rèn)為，承租期間，房屋被列入征收范圍的，一般涉及兩個(gè)法律關(guān)系，即征收補(bǔ)償關(guān)系和房屋租賃關(guān)系。若當(dāng)事人在租賃合同中就承租房屋涉及動(dòng)拆遷事宜有約定的，則應(yīng)按其約定進(jìn)行處理。若房屋租賃合同未有約定，則宜先處理征收補(bǔ)償關(guān)系。因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償范圍中涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷等費(fèi)用與承租人有著密切關(guān)系，若出租人在未簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議、未向承租人支付相應(yīng)補(bǔ)償之前逕行解除租賃合同，則承租人基于租賃合同解除可獲得的合理補(bǔ)償難以確定，不利于保障承租人的合法權(quán)益。故此類租賃合同糾紛案件，宜待征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂后再行處理。在征收補(bǔ)償問題尚未得到解決之前，若出租人提出解除租賃合同的，人民法院應(yīng)裁定駁回起訴，但符合合同解除權(quán)的除外。

（二）侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償問題

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但承租人的損失如何計(jì)算，審判實(shí)踐中存在不同意見。

傾向性意見認(rèn)為，對(duì)于侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的賠償責(zé)任，當(dāng)事人之間有約定的，則從其約定。若無(wú)約定的，出租人則應(yīng)賠償由此對(duì)承租人造成的損失，包括直接損失和可得利益損失。其中房屋升值損失的確定，應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之日、承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉權(quán)利被侵害之日等的房屋市場(chǎng)成交價(jià)格變化等情況，還應(yīng)綜合考慮承租人是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素予以合理確定。

二、動(dòng)遷補(bǔ)償利益分割糾紛

（一）房屋征收補(bǔ)償利益（涉及配套商品房）分割案件管轄的適法統(tǒng)一問題

關(guān)于房屋征收補(bǔ)償利益分割案件的管轄問題，審判實(shí)踐中做法各異，爭(zhēng)議較大。有的法院將此類糾紛確定為共有物分割糾紛，有的法院則以分家析產(chǎn)為案由。管轄上，有的法院適用一般地域管轄；有的則按不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄處理，或由安置房屋所在地法院處理，或以被征收房屋所在地的法院進(jìn)行管轄。

傾向性意見認(rèn)為：當(dāng)事人起訴要求分割家庭共有的征收補(bǔ)償款及安置房屋的，一般應(yīng)確定為分家析產(chǎn)。鑒于征收補(bǔ)償款及安置房屋系針對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，若因涉及多名被告，或多套安置房屋分布在不同轄區(qū)，分別由不同法院進(jìn)行管轄，易引發(fā)案件執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，且征收利益分割往往涉及不同地區(qū)征收補(bǔ)償政策的實(shí)施，故此類案件一般由被征收房屋所在地的法院進(jìn)行管轄為宜，以便于案件事實(shí)調(diào)查與處理標(biāo)準(zhǔn)的一致。

（二）配套商品房的實(shí)體處理問題

征收補(bǔ)償安置中，征收事務(wù)所一般根據(jù)被征收房屋地塊的相關(guān)政策確定該戶可分配的配套商品房數(shù)量，并由被安置人簽署房屋認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書。在配套商品房未實(shí)際取得時(shí)，被安置人分割征收補(bǔ)償利益時(shí)即要求確認(rèn)配套商品房的購(gòu)買權(quán)，實(shí)踐中存在不同的做法。有的法院予以確權(quán)分割；有的法院則駁回當(dāng)事人訴請(qǐng)，暫不處理。

傾向性意見認(rèn)為：在配套商品房未實(shí)際取得時(shí)，被安置人分割征收補(bǔ)償利益時(shí)要求確認(rèn)配套商品房的購(gòu)買權(quán)，其實(shí)際是主張分割房屋的權(quán)利。鑒于被安置人將來(lái)可能獲得的房屋實(shí)際面積、位置等尚處于不確定狀態(tài),故法院不宜進(jìn)行確權(quán)、分割。若動(dòng)遷款預(yù)留在動(dòng)拆遷部門用于購(gòu)置安置房的，動(dòng)遷款亦可不作處理。當(dāng)事人要求確認(rèn)安置房購(gòu)買權(quán)的，法院可駁回其訴訟請(qǐng)求，但應(yīng)向當(dāng)事人釋明可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。

三、房屋確權(quán)分割糾紛及其他糾紛

（一）房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下，另一方要求確認(rèn)為房屋共有權(quán)利人，人民法院是否受理的問題。

傾向性意見認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下，并不必然認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，且登記權(quán)利人可基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力進(jìn)行相應(yīng)交易，而未登記權(quán)利人的合法權(quán)利難以有效保障。故未登記為權(quán)利人的夫或妻一方是有請(qǐng)求確認(rèn)為共有權(quán)利人并辦理權(quán)利登記的現(xiàn)實(shí)需求，該訴請(qǐng)具有可訴性，人民法院應(yīng)予受理。

（二）已查封房屋的確權(quán)訴訟的處理。

審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)原告對(duì)產(chǎn)權(quán)登記在被告名下的房屋提出確權(quán)訴訟，審理中發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被法院采取查封、扣押和凍結(jié)等執(zhí)行措施的情況。如何處理存有不同意見。

傾向性意見認(rèn)為：法院在審理房屋確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的登記在當(dāng)事人一方名下的房屋在訴訟中的權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)被法院執(zhí)行部門作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)從程序上駁回當(dāng)事人的確權(quán)訴請(qǐng)，引導(dǎo)當(dāng)事人根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條的規(guī)定向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。

（三）夫或妻一方婚前貸款所購(gòu)房屋權(quán)屬的認(rèn)定

審判實(shí)務(wù)中，對(duì)于夫或妻一方婚前按揭貸款、婚后共同還貸所購(gòu)的房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是夫妻一方財(cái)產(chǎn)，存有不同觀點(diǎn)。

傾向性意見認(rèn)為：夫或妻一方婚前通過按揭貸款方式向開發(fā)商支付房款，履行了房屋買賣合同義務(wù)，產(chǎn)權(quán)登記在夫或妻一方名下的，一般應(yīng)認(rèn)定為夫或妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)?；楹蠊餐€貸款項(xiàng)實(shí)為共同清償對(duì)銀行的債務(wù)，根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第10條的規(guī)定，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)先由雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成，法院可判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方，婚后共同還貸部分及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

（四）共同共有房屋分割原則的把握

傾向性意見認(rèn)為：共同共有房屋的分割應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持審慎的態(tài)度，不僅要考慮分割的條件是否成就，還需要考察當(dāng)事人要求分割的現(xiàn)實(shí)可行性。按照《物權(quán)法》第九十九條的規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。

對(duì)于共有基礎(chǔ)的喪失，一般從共同共有關(guān)系消滅的角度來(lái)判斷，如離婚、分家析產(chǎn)等情況可構(gòu)成共有基礎(chǔ)的喪失。共同共有關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人請(qǐng)求分割的，應(yīng)具有重大事由。重大事由的界定應(yīng)當(dāng)根據(jù)共有基礎(chǔ)的不同等有所區(qū)別。如婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)符合婚姻法司法解釋三第4條規(guī)定的情形：一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益行為的；或一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的。

（五）公房承租人死亡后，同住人之一起訴，要求確認(rèn)戶公房登記戶籍人或?qū)嶋H居住人為非同住人，并主張遷讓糾紛的處理

傾向性意見認(rèn)為：公房承租人死亡后，應(yīng)由公房管理部門或其委托的物業(yè)管理部門作為出租人確定新的承租人。在新承租人尚未確定前，不宜受理此類訴訟。已經(jīng)受理的，可裁定駁回。