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大家好，我是一個(gè)普通的地產(chǎn)商人老牛，入行十五年，操盤十五個(gè)，但是最近我已經(jīng)離開了房地產(chǎn)，我想和大家聊聊關(guān)于我眼中的房地產(chǎn)以及一個(gè)地產(chǎn)人的前后圍堵。

過去，對(duì)于房地產(chǎn)來說，其實(shí)邏輯蠻簡(jiǎn)單的，我選擇合適的土地，開發(fā)自己研發(fā)的產(chǎn)品，然后以合適的價(jià)格對(duì)外賣掉，那時(shí)候沒人覺得我們?cè)谧鲆粋€(gè)暴利行業(yè)，我也沒覺得拿地蓋房子是那么的憋屈。

但是時(shí)至今日，房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)慢慢的變得有點(diǎn)不一樣啊。

首先拿地已經(jīng)成為一個(gè)沒辦法選擇的問題。對(duì)于我這家小開發(fā)商來說，一年就賣一兩個(gè)項(xiàng)目，但是這一兩個(gè)項(xiàng)目在哪里選擇讓我苦惱了很久。一線城市很好，北京上海，人人都想去，但是好的東西太特么貴了，現(xiàn)在過億已經(jīng)不算錢了，動(dòng)不動(dòng)就是幾十億啊。

不過地貴也就算了，只要我賣出老臉，借還是能夠借的到的，但是特么的面粉比面包貴啊，你以為每天賣項(xiàng)目的很瘋狂啊，都貼著成本在賣啊，賺的錢后面都貼給銀行了，每天頂著財(cái)務(wù)壓力提心吊膽過兩年，最后賺的錢也就這么一點(diǎn)，在這里干活真特么是找死的過程。

但是你別說，你也只能在這里找死，你去三四線城市看看，這里不是找死，而是必死的過程啊，這里的地便宜，那是因?yàn)檫@里的房子十年賣不光啊，真不知道特么的過去誰這么貪心賣了這么多地，賺錢不要命了。

實(shí)在不行么去二線城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，好歹有幾個(gè)有潛力成為準(zhǔn)一線啊，但是我逛了一大圈就是一個(gè)等死的過程，每個(gè)城市都說自己規(guī)劃的很牛逼，潛力很大，但是冒出頭的就這么一個(gè)。

特么難得一個(gè)二線城市冒出頭了，地價(jià)就特么等一天都不等，跟處男見到裸女一樣蹭蹭蹭往上頂，你說有沒有天理，你說城市剛有點(diǎn)苗頭了就想著方的賺錢，在這里蓋房子也是找死的過程。

好了，這些就不說了，我特么多跑幾圈，喝幾杯酒，總歸能拿下一兩個(gè)地塊，但是你知道什么哇，惡心的事情出來了，我就一塊4萬方的土地，你給了我3的容積率，容積率比較高也就算了，你特么居然限高80，限高80米也就算了，你特么還說為了城市，綠化率必須達(dá)到30%以上，建筑密度不能超過35%，你說給我這個(gè)指標(biāo)讓我怎么排。

我想降低建筑密度你建筑給我限高，我降低高度你又規(guī)定綠化率，我特么權(quán)衡這兩個(gè)指標(biāo)損失點(diǎn)容積率吧，我*！成本上去項(xiàng)目賣出去虧本了，你說這不是逼死我么。

城市綠化有要求，城市高度有要求，這些我都可以理解，但是為什么土地出讓的時(shí)候不一起考慮了，把項(xiàng)目容積率降低一點(diǎn)，這樣土地出讓金也可以便宜點(diǎn)，弄的現(xiàn)在想降容積率都不能降。

當(dāng)然也有地是可以排出方案的，但是方案排出來之后拿出市場(chǎng)一看，樓市不好了這么賣我不賺錢，那么怎么辦總歸要想辦法，那么我把公寓的建筑樓棟做高一點(diǎn)，騰點(diǎn)占地我做點(diǎn)低密度的別墅或者洋房，好歹其他地方不賺錢這個(gè)我還能賺點(diǎn)錢，結(jié)果你知道么，把方案給規(guī)劃部門看的時(shí)候遭受各種白眼啊，特么有人還和我說不要老是給有錢人蓋房子啊要多想想普通百姓。

當(dāng)時(shí)我內(nèi)心是一萬只草泥馬在奔騰啊，我特么都在做虧本生意了你還讓我多考慮考慮老百姓啊。

怎么沒人來考慮我啊

我覺得我個(gè)人空間最大的時(shí)候就是做產(chǎn)品規(guī)劃的時(shí)候，做什么戶型，做什么立面做什么景觀用什么物業(yè)，都是我可以決定，因?yàn)榈匚屹I了，內(nèi)在設(shè)計(jì)我總可以拍板了吧。

但是可好，又出文件了，什么70%的比例要做90平米以下的戶型，還有什么小區(qū)內(nèi)部道路要打通作為城市道路，我特么的這還規(guī)劃個(gè)屁啊，政府找我做代建公司好了。

哪怕是代建，也有項(xiàng)目蓋好的時(shí)候。

每當(dāng)項(xiàng)目做好的時(shí)候，我都要算兩筆賬，一個(gè)是現(xiàn)在這個(gè)行情咱們項(xiàng)目大概可以算多少親啊，另外一筆賬就是這個(gè)項(xiàng)目我算一下成本是多少錢，剔除土地成本和建安成本，大概還有百分之十幾的營(yíng)業(yè)稅，還有給銀行百分之六左右的利息，這些錢都花花花的流出去啊，有的時(shí)候想想，賺錢還真不如政府部門來的簡(jiǎn)單。

為了生存，怎么辦呢，日子還要過啊，房子蓋好就趕緊賣啊，這樣好歹也能給現(xiàn)金流續(xù)上命啊，但是你知道么，每次拿預(yù)售證真的跟求爺爺告奶奶一樣，各種敲章各種疏通，而且預(yù)售證上還規(guī)定價(jià)格訂好之后只能降價(jià)不能漲價(jià)，弄的我每次備案都把價(jià)格往高里走。而且逢年過年的時(shí)候你特么還不給預(yù)售證了，年底不給發(fā)證了，開會(huì)時(shí)候不給發(fā)證了，你一句話不給發(fā)就不給發(fā)了，我外頭欠著錢天天黑社會(huì)敲門啊。

項(xiàng)目開始賣了，怎么賣是其次，但是價(jià)格真的太有學(xué)問了，我項(xiàng)目只能越賣越貴，不能降一次價(jià)啊，哪怕我比之前便宜500塊一平米，馬上老業(yè)主就過來砸售樓處啊，要求退錢啊。

然后我漲價(jià)了么也不能飚的太猛，一旦多了一點(diǎn)這個(gè)輿論壓力不是一般人可以忍受的，什么電視臺(tái)啊自媒體啊，各種曝光各種調(diào)侃，還讓不讓人做生意啊。

有時(shí)候想想，生意這么難做，我把土地放久一點(diǎn)，這樣樓市價(jià)格上去之后后面操盤彈性的空間也大了一點(diǎn)，倒是可好，還是出了政策，說不能囤地要求趕緊賣，囤地居然被說成不道德的行為，我自己的東西我卻不能決定什么時(shí)候啟動(dòng)，我真的是有點(diǎn)火大，你們可以決定一年賣多少土地，但我卻不能決定這一年賣不賣這個(gè)房子。

如果真的有錢賺你覺得我會(huì)出這一招么

我發(fā)現(xiàn)這年頭，做房地產(chǎn)能賺錢只有靠一招了，復(fù)利！就是用狂買地狂開發(fā)狂賣房子收錢之后繼續(xù)狂買地的策略，這個(gè)策略雖然每次賺一點(diǎn)兩點(diǎn)，但是我一筆錢用了好幾次，滾動(dòng)起來我還是可以贏利的，現(xiàn)在不少開發(fā)商都這么做的。

但是我想要用這個(gè)方式的時(shí)候，你猜我發(fā)現(xiàn)了什么，就是各個(gè)地方開始不推新地了，理由就是為了去庫存不增加城市新增供應(yīng)。為了去庫存這招都用出來了，逼著百姓去買過去剩下的糟粕房子，也逼著開發(fā)商想繼續(xù)滾動(dòng)開發(fā)遇阻。

好吧，時(shí)至今日，我是徹底的無語了，我就像一個(gè)棋子，被前后左右夾擊著，推動(dòng)著前進(jìn)，幾乎沒有任何自己可變動(dòng)的空間。但是你要知道為了前進(jìn)我?guī)缀趸ü馕宜械男难?，這么大的投入我承認(rèn)是在做生意但也是在做一番事業(yè)，現(xiàn)在的境況下來，我的事業(yè)談不上因?yàn)槊恳徊蕉急幌拗茮]有空間，我的生意也談不上，因?yàn)槭琴r錢的，哪怕賺點(diǎn)錢也要被千夫所指。

你說像我這樣安分守己的開發(fā)商，未來到底能夠去到哪里，現(xiàn)在看看，地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)，能夠活下來的，一半是把錢不當(dāng)錢的各種國(guó)企和央企，還有一半是有極強(qiáng)政商關(guān)系，除此之外的開發(fā)商，出路真的越來越少。

其實(shí)真的羨慕買房子的人，有錢買一套自己喜歡的房子，如果還有錢就多買幾套，未來出租也好，以后漲價(jià)賣掉也好，不用承擔(dān)所有壓力，也光明正大的賺錢。

每每看到自己砸進(jìn)去幾千萬幾個(gè)億還要提心吊膽，想想真的還不如做一個(gè)炒房團(tuán)。

有的時(shí)候想想，如果一個(gè)開發(fā)商覺得做炒房團(tuán)好的時(shí)候，這其實(shí)也是社會(huì)的悲哀，不是么。