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今年以來(lái)，隨著滬深等一線城市樓市的火爆，房?jī)r(jià)自然成為了輿論關(guān)注的話題，房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快上漲被不少人詬病。部分媒體和專家把“真兇”鎖定在一個(gè)近些年才興起的購(gòu)房理財(cái)產(chǎn)品——首付貸。目前又有消息稱，為抑制樓市搶購(gòu)潮，政府有關(guān)部門正準(zhǔn)備封殺首付貸。據(jù)最新報(bào)道，監(jiān)管部門將打擊部分機(jī)構(gòu)發(fā)放購(gòu)房首付貸款的行為。

那么，首付貸真的是今年滬深等一線樓市瘋漲的主因？在筆者看來(lái)，以下分析或許能讓我們更為全面地了解這類理財(cái)產(chǎn)品。

什么是首付貸？簡(jiǎn)單說(shuō)就是你去買房，首付不夠，他們借給你湊首付的錢，就是首付貸。換到投資人角度看，你投到平臺(tái)上的錢，借給了那些首付都需要貸款的買房人。

目前來(lái)看，不少專家學(xué)者對(duì)首付貸的看法是比較負(fù)面的。據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)人大代表、重慶市長(zhǎng)黃奇帆在兩會(huì)上直接炮轟首付貸，暗示可能引發(fā)美國(guó)“次貸危機(jī)”那樣的大崩盤。再比如全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈在接受采訪時(shí)表示：“首付貸會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

要確定是否是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“真兇”，還是先看首付貸的資金規(guī)模占市場(chǎng)成交規(guī)模的體量到底有多大？

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，北京、上海和深圳三個(gè)一線城市有5586億元人民幣流入樓市。按照上述數(shù)據(jù)推理，如果10%的購(gòu)房者使用了首付貸且獲得了10%的貸款額，那么首付貸金額約為55億元。

單就去年至今房?jī)r(jià)漲幅最高的深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中原地產(chǎn)深圳研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房、二手房成交量合計(jì)超過(guò)1700萬(wàn)平方米，全年成交均價(jià)處于2.9萬(wàn)元至4.5萬(wàn)元/平方米，按3.6萬(wàn)元/平方米的中間價(jià)計(jì)算，深圳去年房地產(chǎn)成交額超過(guò)6000億元。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)道，深圳對(duì)首付貸的調(diào)查目前已完成初步摸底，根據(jù)監(jiān)管部門掌握的數(shù)據(jù)，首付貸存量總規(guī)模大約在20億元。如果按10倍的杠桿比例計(jì)算，可以拉動(dòng)的房貸規(guī)模則在200億元，僅占去年深圳樓市成交量的3%左右。而實(shí)際上絕大多數(shù)首付貸杠桿比例達(dá)不到10倍。

總之，從全國(guó)范圍和深圳范圍來(lái)看，首付貸的資金規(guī)模占總體成交額的比重都不算離譜。一成的規(guī)模比重是導(dǎo)致數(shù)千億搶購(gòu)潮“真兇”的說(shuō)法未免有失偏頗。

值得注意的是，還有一種聲音認(rèn)為首付貸可能會(huì)引發(fā)中國(guó)版的次貸危機(jī)。

事實(shí)上，首付貸在業(yè)內(nèi)分為有抵押和無(wú)抵押兩種。有抵押的首付貸是為改善型的買房人設(shè)計(jì)的：購(gòu)房人想賣掉現(xiàn)有的房子重買一套，但是賣出自己的房子和買新房交首付的時(shí)間卻不一定能正好湊上，短時(shí)間內(nèi)存在首付資金緊張，就將已有住房抵押換取新房的首付。

相比之下，無(wú)抵押的首付貸風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)則相對(duì)較高，因?yàn)闆](méi)有抵押物，全靠“更加嚴(yán)格的審核”提供給買房人貸款用于買房首付。不過(guò)就筆者了解的情況來(lái)看，無(wú)抵押的首付貸占比并不是特別大。

再者，美國(guó)次貸的危機(jī)不僅僅是首付成數(shù)低，還因?yàn)殂y行將貸款打包成復(fù)雜的金融資產(chǎn)包賣給沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的客戶，而這些資產(chǎn)包本身質(zhì)地普遍非常差；在房地產(chǎn)價(jià)格下跌后，風(fēng)險(xiǎn)隨著這些資產(chǎn)包傳導(dǎo)到全國(guó)。目前看，我國(guó)銀行系統(tǒng)風(fēng)控嚴(yán)格，基本沒(méi)有該類業(yè)務(wù)。

與之對(duì)應(yīng)的是，我國(guó)的首付貸產(chǎn)品的出口端基本都不來(lái)自銀行。據(jù)了解，向買房人發(fā)放首付貸的機(jī)構(gòu)形式有三種：一是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)自營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)向購(gòu)房者提供首付貸款服務(wù)；二是開發(fā)商或房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作，由前者提供購(gòu)房首付貸款需求，后者提供資金貸款；三是互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)獨(dú)立提供貸款服務(wù)。

目前能夠自身形成閉環(huán)的僅有世聯(lián)行、鏈家和搜房網(wǎng)3家，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)還是以尋求第三方金融機(jī)構(gòu)合作的形式提供產(chǎn)品，特別是與P2P平臺(tái)的結(jié)合，資金多來(lái)源于個(gè)人投資者。如果從金融杠桿的屬性來(lái)看，首付貸可以屬于“準(zhǔn)次貸”的產(chǎn)品，但并不能等同于美國(guó)次貸。

最后，首付貸風(fēng)險(xiǎn)是有，但要知道，在前幾年樓市行情低迷時(shí)，它也是拉動(dòng)成交和活躍市場(chǎng)的一大利器。

這一輪一線城市的火爆原因，或許用央行副行長(zhǎng)潘功勝的話來(lái)解釋最為中肯，他表示：“一線城市房?jī)r(jià)上升速度比較快，最基本影響因素還是住房供求關(guān)系，投資力量炒房不是主要因素，房企、中介參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了心理預(yù)期。”