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春節(jié)才過(guò)，餃子碗剛剛放下，“宇宙第一天團(tuán)”萬(wàn)科就開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

據(jù)傳，萬(wàn)科要將旗下項(xiàng)目全面漲價(jià)，上調(diào)幅度可能在10%~20%。消息傳開(kāi)，不出所料的業(yè)內(nèi)嘩然一片：又要獻(xiàn)身當(dāng)出頭鳥(niǎo)了？

盡管萬(wàn)科隨后辟謠，漲價(jià)并非全線，僅是2個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楫a(chǎn)品升級(jí)漲價(jià)。但“北京房?jī)r(jià)”這根常年如待嫁姑娘般敏感脆弱的神經(jīng)，在沉寂了一個(gè)假期后，被“撩妹高手”萬(wàn)科成功挑撥而起。

再加之減稅、降首付、降息等2008年以來(lái)最寬松的房地產(chǎn)政策正在歡脫進(jìn)行，讓不少房企在去年喜大普奔，提前完成了全年銷售任務(wù)，踏實(shí)過(guò)了個(gè)年。因此，關(guān)于2016年風(fēng)潮是否延續(xù)，房?jī)r(jià)是否還是“喜大普奔”，大伙都想要個(gè)答案。

答案比較統(tǒng)一：上半年要漲

首先來(lái)看赤裸裸的新數(shù)據(jù)。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年1月北京新宅（剔除保障房）成交均價(jià)為29370元/平米，同比2015年1月上漲38.9%。

然后再聽(tīng)更為赤裸裸的觀點(diǎn)。

“北京房?jī)r(jià)上漲是肯定的。不過(guò)，漲聲中普通百姓的合理保障居住需求政府要有解決方案。這個(gè)解決了，房?jī)r(jià)高低不重要。”

鏈家高級(jí)副總裁、新房事業(yè)部總經(jīng)理陶紅兵：2016年上半年，市場(chǎng)會(huì)延續(xù)去年的利好形勢(shì)，北京房?jī)r(jià)會(huì)有一定上升，銷售量也會(huì)有增加。下半年不好說(shuō)。但我不認(rèn)為北京房?jī)r(jià)會(huì)有大的暴漲。

北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在高，是因?yàn)檫@兩年土地拍賣價(jià)格太高。這兩年的高價(jià)地產(chǎn)出來(lái)的高價(jià)產(chǎn)品到底市場(chǎng)能不能接受？現(xiàn)在還未有定論。

其實(shí)，房?jī)r(jià)漲多少最后還得市場(chǎng)說(shuō)話。市場(chǎng)能夠消化就是合理的漲幅，再低的房?jī)r(jià)如果市場(chǎng)不消化，也是有問(wèn)題。就像現(xiàn)在3-4線城市，3-4000元房?jī)r(jià)也賣不掉。按說(shuō)建安成本差別都不大，也不能說(shuō)那的房?jī)r(jià)低的不合理，這就是市場(chǎng)需求有關(guān)。

因此，讓市場(chǎng)規(guī)則發(fā)揮作用，是最好的解決方案。只要能有人買，能接受，不管價(jià)格多高，政府收稅就行了，超額稅收多了給老百姓多建保障房，不要房?jī)r(jià)上面去太糾結(jié)高和低，這都是相對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)。

北京房?jī)r(jià)跟過(guò)去進(jìn)行縱向?qū)Ρ?，漲幅是很大。但要橫向跟世界知名大城市如香港、倫敦、紐約相比，并不是高不可攀。另外一個(gè)事實(shí)是，中國(guó)GDP增長(zhǎng)幅度在世界名列前茅，又是世界第一人口大國(guó)，第二經(jīng)濟(jì)大國(guó)，這樣的國(guó)家一線城市房?jī)r(jià)高是正常的。例如首都北京的房?jī)r(jià)比紐約高是一定正常的現(xiàn)象，比紐約低才是沒(méi)道理。我們的GDP和人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，國(guó)土可居住面積比美國(guó)小，而北京擁有的資源很多是紐約都不具備的。在這些情況下，北京房?jī)r(jià)不會(huì)低于紐約，且早晚會(huì)超過(guò)紐約，這是合理現(xiàn)象。

“政策回暖力度大，漲價(jià)有動(dòng)力”

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉：從2015年“330新政”以來(lái)的政策刺激，包括財(cái)稅政策、貨幣政策，使得市場(chǎng)不斷的升溫。而且在今年春節(jié)之后，政策回暖力度還在持續(xù)，所以北京房?jī)r(jià)上漲是有原因的。

此外，購(gòu)房需求還在，政策刺激效應(yīng)還在。再者，北京新房市場(chǎng)供應(yīng)并不足，尤其是那些滿足工薪階層改善的普通住宅，供應(yīng)量偏少，并不存在去庫(kù)存問(wèn)題。例如觀察萬(wàn)科的房源，更多是非豪宅，不少項(xiàng)目是面向工薪階層。所以，如果萬(wàn)科真漲價(jià)也是有原因的。

不過(guò)，北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力是不足的。原因有這么幾點(diǎn)，一是春節(jié)過(guò)后的勢(shì)頭延續(xù)不太可能，“330新政”以來(lái)的財(cái)稅貨幣政策的邊際效應(yīng)在逐漸地遞減，即政策效應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的刺激作用在逐漸的減小。政策后續(xù)的力度對(duì)市場(chǎng)的刺激力越來(lái)越小，也就是說(shuō)，出臺(tái)一個(gè)政策，從兩三個(gè)月的有效力，到現(xiàn)在的一個(gè)月。二是，2015年以來(lái)購(gòu)房需求大量釋放，在北京限購(gòu)、限貸仍然沒(méi)有放松的情況下，需求被集中釋放過(guò)后，后續(xù)的購(gòu)房需求還能否跟進(jìn)這是一個(gè)比較大的疑問(wèn)，我們覺(jué)得購(gòu)房需求在今年的二三季度會(huì)慢慢走向平穩(wěn)，市場(chǎng)整體交易量也會(huì)逐漸平穩(wěn)。所以，整體來(lái)看，北京房?jī)r(jià)可能一季度比較火爆，出現(xiàn)量?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，但快的話是從二季度開(kāi)始，慢則在三季度，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭可能會(huì)慢慢趨緩，交易量也會(huì)慢慢趨向平穩(wěn)。

“從目前北京新建商品住宅的庫(kù)存面積來(lái)看，基本上有不足的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)可能會(huì)使得后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的幅度加大。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：從目前北京新建商品住宅的庫(kù)存面積來(lái)看，基本上有不足的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)可能會(huì)使得后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的幅度加大。尤其是從目前房企的定價(jià)策略看，基本上會(huì)認(rèn)為會(huì)有一個(gè)較大的漲價(jià)動(dòng)機(jī)。第一是房企們看好未來(lái)北京的銷售市場(chǎng)，第二是資金到位情況不錯(cuò)，總體上會(huì)使得后續(xù)房?jī)r(jià)上漲的底氣更充足。所以從大趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)暴漲的可能性其實(shí)也是存在的。當(dāng)然如果要戳破此類暴漲的泡沫，后續(xù)商業(yè)銀行信貸收緊的因素可能會(huì)占據(jù)較大的作用。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面要認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)基本不會(huì)變，另一方面也要在樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)中盡可能去擠掉價(jià)格的泡沫，畢竟部分樓盤(pán)的漲價(jià)可能水分較多。

“北京房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)是漲，但不能說(shuō)是暴漲。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅：往年，北京的房?jī)r(jià)是因?yàn)轫?xiàng)目大多都在遠(yuǎn)郊區(qū)，成交的比例占比較大，拉低了市場(chǎng)的整體水平。今年，或者以后，北京的整體市場(chǎng)的成交比例會(huì)有所調(diào)整。占比最多的會(huì)由原來(lái)以遠(yuǎn)郊的剛需盤(pán)變成改善型樓盤(pán)，導(dǎo)致每筆成交價(jià)格的上升，就拉升了整體市場(chǎng)的價(jià)格。

所以，最終導(dǎo)致北京2016年房?jī)r(jià)上漲的因素是由于改善型樓盤(pán)的成交比例上升了。

從區(qū)域上看，漲幅高的區(qū)域是高價(jià)地集中的區(qū)域。比如豐臺(tái)區(qū)的西南三、四環(huán)，朝陽(yáng)區(qū)的孫河和東壩，可能房?jī)r(jià)上漲加快。但是，我還是要強(qiáng)調(diào)，這個(gè)漲價(jià)不是市場(chǎng)真正的房?jī)r(jià)上漲，而是成交結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的，兩者不是一碼事。

本輪樓市量?jī)r(jià)齊升會(huì)持續(xù)到2016年二季度

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從2015年第四季度以來(lái)北京樓市走勢(shì)來(lái)看，由于北京樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存壓力，再加上房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、地價(jià)推動(dòng)市場(chǎng)熱度升溫等因素，四季度市場(chǎng)已經(jīng)再現(xiàn)買漲不買跌，北京樓市重現(xiàn)了2013年下半年火爆的行情。

但是，在一片火爆中，房企還要保持警惕。原因很簡(jiǎn)單，2015年“330新政”以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放（主要表現(xiàn)為上半年），以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支（主要表現(xiàn)為下半年），如果房企據(jù)此以為未來(lái)北京樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

從2015年下半年央行三次“雙降”之后的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度、2016年上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到2016年二季度，也就是說(shuō)，2015年下半年央行三次“雙降“之后，北京樓市需求已經(jīng)大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，由于供應(yīng)量的減少（2015年新開(kāi)工面積增速為負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致2016年市場(chǎng)供應(yīng)量減少，從典型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的可售貨量也可以看出，今年的成交量一定是低于去年的）、政策面的持續(xù)刺激（比如財(cái)政部等三部委的政策。雖然對(duì)于北京的直接影響并不大，但是政策仍然沒(méi)有從嚴(yán)的市場(chǎng)預(yù)期仍然會(huì)助推樓市價(jià)格在上半年維持高位），2016年上半年北京樓市將呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

因此，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)（期待買漲不買跌一直持續(xù)），增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤从昃I繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好2016年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面。

京滬深三個(gè)城市樓市都已進(jìn)入繁榮階段，短期內(nèi)若政府不出手降溫，則房?jī)r(jià)上漲還會(huì)再飛一陣。

房地產(chǎn)與人居學(xué)者職業(yè)購(gòu)房導(dǎo)師馮國(guó)亮：過(guò)年前后北京和上海及周邊部分地區(qū)和樓盤(pán)房?jī)r(jià)大漲已是事實(shí)。這絕非丈母娘需求可以推得動(dòng)，與普通民眾和人口流入也沒(méi)有直接關(guān)系，資本才是高房?jī)r(jià)的推手。

本輪房?jī)r(jià)大漲背后有五大推動(dòng)力：一是貨幣政策，在信貸非常寬松和超低利率的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)自然水漲船高，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與信貸投放正相關(guān)。剩下的分別是地王效應(yīng)、心理預(yù)期、投資投機(jī)、政策導(dǎo)向。去庫(kù)存成為年度主旋律，政策利好不斷推出，各項(xiàng)優(yōu)惠政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正向激勵(lì)，推高了民眾的預(yù)期。

過(guò)去十余年類似狀況周而復(fù)始地上演，從周期規(guī)律來(lái)看，這表明京滬深三個(gè)城市樓市都已進(jìn)入繁榮階段，短期內(nèi)若政府不出手降溫，則房?jī)r(jià)上漲還會(huì)再飛一陣。