久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2月26日，“20國集團(tuán)”財(cái)長和央行行長會議在上海開幕。當(dāng)天上午，中國央行行長周小川舉行了新聞發(fā)布會。

在這次會上，周小川透露了央行兩個(gè)至關(guān)重要的看法：

第一，鑒于對中國和全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)前形勢的看法，人民銀行的貨幣政策是處于穩(wěn)健略偏寬松的狀態(tài)，還要不斷觀察、適時(shí)動態(tài)調(diào)整。

換句話說，央行承認(rèn)目前的貨幣政策已經(jīng)略偏向“寬松”，而且將來如果有必要，可能正式切換到“適度寬松的貨幣政策”。這對于當(dāng)前股市和樓市來說，當(dāng)然是較大的利好。

第二，周小川向房地產(chǎn)市場傳遞了重大信號，具體來說，他大概闡述了一下幾個(gè)觀點(diǎn)。

1、從中國的情況看，個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個(gè)人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%－50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。

2、個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)生的壞賬的比例仍舊明顯小于其它領(lǐng)域（比如企業(yè)的貸款和對開發(fā)商的貸款），所以個(gè)人住房抵押貸款仍舊是銀行比較偏愛的一個(gè)產(chǎn)品，他們有意愿發(fā)展。

3、從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對企業(yè)杠桿率過高的問題，也有一部分人比較關(guān)注地方政府的杠桿率是否偏高的問題，從總量上來講個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。

也就是說，如果中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)加杠桿，從房貸上加，加在家庭和個(gè)人身上是合適的，因?yàn)檫@部分仍然有潛力。至于地方債和企業(yè)債，目前分別處于“疑似偏高”和“驚人偏高”的階段。

二

好了，讓我們算筆賬，如果央行給房貸加足杠桿，會發(fā)生什么情況吧。

根據(jù)央行官網(wǎng)上數(shù)據(jù)，到2015年年底，全國人民幣貸款余額為94萬億元（外幣比較少，為了計(jì)算簡單忽略不計(jì)）。其中房地產(chǎn)類貸款余額為21萬億元，占比22.4%。

房地產(chǎn)類貸款又分為：房產(chǎn)開發(fā)貸款余額5萬億元，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.5萬億元；個(gè)人購房貸款余額14.2萬億元。這樣，我們可以計(jì)算出，中國的個(gè)人住房貸款占總貸款比例是15%，符合周行長在發(fā)布會上的說法。

假如將個(gè)人住房貸款的比例提高到30%（仍然略低于周行長說的國外水平，但加上開發(fā)貸款，接近40%），靜態(tài)測算，大概還能增加15萬億貸款。如果全國平均住房首付是3成，那么加上購房者支付的首付，大約能給房地產(chǎn)行業(yè)最多帶來20萬億的新增資金。

但問題是，中國的貸款余額是不斷增長的，2015年的增速就達(dá)到了14.3%。按照這個(gè)速度增長，到2020年中國貸款余額可以達(dá)到180萬億元。這時(shí)候，30%的貸款比例就是54萬億。

54萬億減去目前的14萬億，未來5年全國個(gè)人房貸增長空間還有40萬億。如果加上30%左右的首付，能在未來5年里給中國樓市帶來的資金總量是53萬億左右。

天哪！5年可以給樓市新增53萬億資金，每年超過10萬億。這種狀況即便持續(xù)不了5年，僅僅持續(xù)一年，將給樓市帶來怎樣的刺激？！

更何況，現(xiàn)在樓市的增量集中在數(shù)十個(gè)大中城市里。這輪加杠桿的結(jié)果，不僅可以拯救相當(dāng)一部分開發(fā)商，還將把一批中心城市的房價(jià)高高托起，并帶來更為巨大的城鄉(xiāng)差距、城市和城市之間的差距。

三

但如果繼續(xù)深入分析，你又會發(fā)現(xiàn)，給樓市加足杠桿固然可以在短期內(nèi)激活大中城市樓市，并在上下游產(chǎn)業(yè)帶來刺激，但仍然無法改變中國樓市長遠(yuǎn)的命運(yùn)。

我們接著算賬。

2015年，全國商品房銷售額為8.7萬億元。5年53萬億的資金總量，其實(shí)也只能支持樓市在未來5年里有微弱的增長。這似乎還不錯(cuò)，能夠皆大歡喜。

但問題來了：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2015年的數(shù)據(jù)，全國商品房均價(jià)在每平米6800元左右。按照未來5年均價(jià)8000元計(jì)算，每套房子100平米，每套銷售額為80萬元。53萬億的銷售額，大概是6625萬套房子。如果每套房子安置3口人，則可以容納1.9億人口。

按照產(chǎn)能計(jì)算，也可以得出類似的結(jié)論。2015年全國商品住宅銷售面積是11.2億平米，未來5年即便不增長也可以達(dá)到56億平米，大約可以安置1.9億人（注意，這里沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、集資房、軍產(chǎn)房）。

2015年到2020年國家計(jì)劃新增加的城鎮(zhèn)人口是1億人，而要完成6625萬套房子的銷售則需要將中國的城鎮(zhèn)化速度提高1倍！

2015年中國城鎮(zhèn)人口大概是7.5億，如果再增加1.9億人，則2020年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到68%以上。

70%的城鎮(zhèn)化率，是中國2030年的目標(biāo)。

也就是說，即便未來5年房地產(chǎn)市場增速接近零，中國房地產(chǎn)市場仍然可以把2020年到2030年那10年的“城鎮(zhèn)化蛋糕”提前吃完！

按照2015年的產(chǎn)能，中國未來15年可以生產(chǎn)出15×11.2=168億平米的商品住宅。大概足以裝下6億人。這樣，到2030年，中國的城鎮(zhèn)化就可以接近100%（7.5億+6億=13.5億人），而不是此前計(jì)劃的70%。

即便到2030年中國的全部農(nóng)村人口都可以遷入城市。但問題是，2030年以后中國房地產(chǎn)怎么辦？此前農(nóng)村的住房怎么辦？

所以，央行開足馬力給樓市加杠桿，也僅僅是寅吃卯糧，用未來的蛋糕喂飽今天的肚子而已。至于由此帶來的資產(chǎn)泡沫問題，衍生出的更多M2所帶來的人民幣貶值問題，也都是難以解決的。

樓市加杠桿，固然可以救一時(shí)，但這無疑是個(gè)危險(xiǎn)的游戲，必須見好就收。

房地產(chǎn)去產(chǎn)能，中國經(jīng)濟(jì)告別房地產(chǎn)這個(gè)“安撫奶嘴”，已經(jīng)是必然的、不可逃避的大趨勢了！