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房地產(chǎn)市場告別“黃金十年”，隨著地價(jià)等成本高攀、一二、三四線城市分化加劇，曾經(jīng)炙手可熱的房地產(chǎn)投資市場也逐漸分化，不少高收入的投資者出于對房地產(chǎn)形勢的憂慮開始減少投資。

諾亞財(cái)富《2016高端財(cái)富白皮書》調(diào)研顯示，45%的高凈值人士計(jì)劃減少投資性房地產(chǎn)（包括房地產(chǎn)基金）的配置比例，約55%的高凈值人士計(jì)劃維持或增加投資性房地產(chǎn)配置比例，這顯示投資性房地產(chǎn)仍然是高凈值人士資產(chǎn)配置中一項(xiàng)重要的資產(chǎn)類別，但其對投資性房地產(chǎn)的興趣明顯下降。

據(jù)悉，諾亞財(cái)富《2016高端財(cái)富白皮書》調(diào)研數(shù)據(jù)來源于1000多名可投資資產(chǎn)1000萬元以上的諾亞客戶。諾亞財(cái)富作為中國最早涉及高端財(cái)富管理業(yè)務(wù)，開創(chuàng)并引領(lǐng)高端財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍企業(yè)，自2003年以來，十余年深度服務(wù)中國高凈值客戶，與客戶共同經(jīng)歷中國資本市場起起伏伏，共同創(chuàng)造中國財(cái)富管理行業(yè)發(fā)展歷史。其客戶需求具有中國高凈值客戶的典型特征。

伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩，改善型需求逐漸替代剛性需求，城市之間的價(jià)格與銷量出現(xiàn)顯著分化。2014年之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著低于以往水平，房地產(chǎn)市場也告別了過去十年的黃金期，進(jìn)入新的環(huán)境。

但是諾亞財(cái)富認(rèn)為，盡管未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)分化格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少的投資機(jī)會(huì)，適當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)投資好過簡單地減少配置。

目前，高凈值人群減少投資性房地產(chǎn)配置比例是基于過去較高的配置而言，未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機(jī)會(huì)。

對于房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)，諾亞財(cái)富聯(lián)合創(chuàng)始人殷哲認(rèn)為：“未來房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會(huì)可以從兩個(gè)方面著手。一來可以通過房產(chǎn)運(yùn)營公司的股權(quán)投資，分享股權(quán)投資回報(bào)。二來，一、二線城市存量資產(chǎn)收購。在獲取租金收入和提高運(yùn)營后的獲得資產(chǎn)增值收益。”

而殷哲更看好持有型物業(yè)依靠運(yùn)營能力來獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的投資項(xiàng)目。殷哲認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從房地產(chǎn)開發(fā)商到房地產(chǎn)服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。過去行業(yè)的痛點(diǎn)是缺錢、拿地，只要拿到地就很容易賺錢，會(huì)不會(huì)運(yùn)營差別不大。而現(xiàn)在到了運(yùn)營為王的時(shí)代，未來市場是靠專業(yè)取勝。通過提升寫字樓租金、調(diào)整商場鋪?zhàn)印⑻岣呖蛻趔w驗(yàn)、通過交易類公司的運(yùn)作促進(jìn)房產(chǎn)銷售，解決供給方去庫存的痛點(diǎn)。

此外，在殷哲看來，不少新型業(yè)態(tài)也正在逐步形成，并帶來諸多投資機(jī)會(huì)。比如創(chuàng)意空間、新型公寓、共享經(jīng)濟(jì)例如美國WEWORK共享辦公、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)等領(lǐng)域都有新的投資機(jī)會(huì)。

從長期來看，房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，它將回歸自身長期穩(wěn)定增長的特性，所以房地產(chǎn)在長期的投資過程中收益率將會(huì)下降，但另一方面它將會(huì)成為一種穩(wěn)健的投資方式。