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“中國(guó)不再建封閉小區(qū)，已建成小區(qū)逐步開(kāi)放”，自從國(guó)務(wù)院出了這個(gè)消息，據(jù)說(shuō)這幾天有房子的沒(méi)房子的，都在關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。大家說(shuō)，以后的小區(qū)都要變成開(kāi)放式，圍墻都要拆光了，有房子的擔(dān)心自家房子房?jī)r(jià)要跌，沒(méi)房子的擔(dān)心買(mǎi)不到安全可靠的好房子。為了安民心，小編特意采訪了地產(chǎn)專業(yè)人士，看看他是怎樣為大家解讀的！

問(wèn)：最近“小區(qū)拆圍墻，做開(kāi)放式小區(qū)”的消息很火，很多人最關(guān)心的問(wèn)題是，以后的房子都做成開(kāi)放式社區(qū)了，圍墻拆掉了會(huì)不會(huì)不安全？

答：這可能是大家的一個(gè)誤解，開(kāi)放街區(qū)并不是指拆圍墻。如果我們咬文嚼字地看一看文件，就會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有說(shuō)到非要去掉圍墻。其實(shí)所謂開(kāi)放式社區(qū)，比較常見(jiàn)的做法是小區(qū)的組團(tuán)化切分，用公共道路把小區(qū)切成一個(gè)個(gè)“小組團(tuán)”，每一小塊可能只有兩三幢樓，有的甚至只有一幢樓，而周?chē)际枪驳缆贰＿@些小塊其實(shí)也可以有圍墻的，這是“小封閉，大開(kāi)放”。

政策背景：《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中關(guān)于開(kāi)放式小區(qū)的表述是：“我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。”

問(wèn)：也就是說(shuō)，開(kāi)放不開(kāi)放，其實(shí)不在于圍墻，而在于將小區(qū)的道路公共化。不過(guò)這樣一來(lái)，小區(qū)的安保就需要升級(jí)了吧，每一個(gè)單元門(mén)口都要配置安防門(mén)禁和保安，這樣物業(yè)費(fèi)會(huì)提高吧？

答：安防的人力成本可能會(huì)有一定幅度的增加。不過(guò)開(kāi)放式社區(qū)中，原先很多屬于物業(yè)的配套工作，比如小區(qū)的花園、綠化和其他配套建設(shè)都剝離出去了，由政府來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，所以物業(yè)費(fèi)也許反而會(huì)降低也說(shuō)不定。

問(wèn)：有這樣一種看法，未來(lái)新建的小區(qū)都會(huì)采取開(kāi)放式，而已經(jīng)建成的小區(qū)則還很不確定。畢竟小區(qū)拆掉大圍墻，做成開(kāi)放式，安全性、居住品質(zhì)會(huì)下降，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)是非常吃虧的，政策的落地難度挺大的吧？

答：從城市規(guī)劃上而言，開(kāi)放式街區(qū)的大方向肯定是沒(méi)問(wèn)題的，對(duì)緩解城市交通也大有好處。只是這個(gè)規(guī)劃在落地執(zhí)行上還有很多問(wèn)題有待于解決，尤其是相關(guān)的立法。比如開(kāi)放式街區(qū)的配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，綠化、景觀如何建設(shè)，治安、噪音如何管理等等，都還需要進(jìn)一步加以明確。

問(wèn)：如果這些問(wèn)題沒(méi)解決的話，開(kāi)放式街區(qū)的居住水平確實(shí)會(huì)下降，政策執(zhí)行的反對(duì)聲就會(huì)很大吧？

答：不錯(cuò)，你想如果美的城或者恒大名都成為開(kāi)放小區(qū)，晚上樓下的街區(qū)上有人帶上高音喇叭大跳《小蘋(píng)果》，或者睡滿了流浪漢，估計(jì)住戶們都會(huì)很煩惱。這些情況需要預(yù)先考慮進(jìn)去，我相信應(yīng)該先有相應(yīng)的管理對(duì)策出來(lái)，然后才會(huì)落實(shí)開(kāi)放式。尤其是已經(jīng)建成小區(qū)的開(kāi)放，這些問(wèn)題不解決，難度還蠻大的。

問(wèn)：那么，我是否可以理解為，短期內(nèi)開(kāi)放式的街區(qū)制會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的刺激效應(yīng)？

答：確實(shí)有這種可能，如果新小區(qū)都做成開(kāi)放式的街區(qū)，那么原先私密性更好的封閉式小區(qū)就成了“限量絕版”，對(duì)價(jià)格會(huì)有刺激效應(yīng)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這也是鼓勵(lì)大家現(xiàn)在買(mǎi)房的一種策略，但是我認(rèn)為這是一種陰謀論調(diào)。因?yàn)閷?duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，這不是一個(gè)根本性的決定條件，最重要的是地段、配套設(shè)施、供求關(guān)系。

問(wèn)：講了這么多讓人煩惱的事，最后再來(lái)講一講開(kāi)放式街區(qū)好的方面。小區(qū)道路轉(zhuǎn)變?yōu)槭姓缆泛螅司徑饬顺鞘薪煌ㄍ?，?duì)沿街商鋪的發(fā)展很有好處吧？現(xiàn)在我看到很多小區(qū)門(mén)口的商鋪不太景氣，大家也都沒(méi)有逛街的欲望，開(kāi)放之后會(huì)有好轉(zhuǎn)嗎？

答：原來(lái)的小區(qū)配套公共設(shè)施都是在內(nèi)部的，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，也只面向小區(qū)住戶。如果街道開(kāi)放了，這些公共配套設(shè)施，比如花園、健身設(shè)備、座椅、亭子，都向大眾開(kāi)放，相當(dāng)于把內(nèi)部花園拆分到了各條小街道上，我們散步、逛街的地方就多了。另一方面，交通流量也會(huì)分散到小街道上。人流多了，生意就好做了，最后也會(huì)回饋到線下服務(wù)型商業(yè)上。這兩年很多人買(mǎi)商鋪投資，基本上是只虧不賺，如果都是開(kāi)放式街區(qū)了，那么商鋪的投資價(jià)值會(huì)不會(huì)回來(lái)呢？

小結(jié)：

①街區(qū)制不是去圍墻，而是小封閉、大開(kāi)放，將大型小區(qū)分塊，各區(qū)塊的安全性其實(shí)并不會(huì)因此而降低；

②已建成小區(qū)的開(kāi)放還需要很多立法上的配套設(shè)施；

③街區(qū)制成功與否的一項(xiàng)決定性因素是公共配套設(shè)施的建設(shè)和管理；

④短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)絕版封閉式小區(qū)的價(jià)格有一定刺激性作用，但長(zhǎng)期看決定性因素還是配套設(shè)施。而開(kāi)放式街區(qū)對(duì)于沿街商鋪與線下經(jīng)濟(jì)是有利的。

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