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春節(jié)長(zhǎng)假后第一個(gè)周末到來(lái)之前，三部委再派房地產(chǎn)救市“大紅包”。

2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，自2016年2月22日起執(zhí)行。

在契稅政策方面，《通知》指出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

而關(guān)于營(yíng)業(yè)稅政策，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

在實(shí)施范圍上，北京市、上海市、廣州市、深圳市本次可執(zhí)行的契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策只有第一條第一項(xiàng)：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

上述城市以外的其他地區(qū)適用該通知全部規(guī)定。

這是繼春節(jié)前非限購(gòu)城市下調(diào)房貸首付比例后，中央層面再出稅收優(yōu)惠政策。而眾所周知的是，去庫(kù)存是此次新政頒布的最大動(dòng)因。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底全國(guó)待售商品房住宅的面積高達(dá)4.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.2%。當(dāng)然，這還不包括房地產(chǎn)公司在建的項(xiàng)目和未開(kāi)工的土地儲(chǔ)備。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)待售住房面積加上在建部分總共超過(guò)60億平方米。

2016年已被認(rèn)為識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)真正的“去庫(kù)存”元年，在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的艱難大環(huán)境下，巨大的房地產(chǎn)庫(kù)存去化量，將是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的砝碼。

對(duì)于房企而言，此次契稅營(yíng)業(yè)稅減免新政出臺(tái)之后，應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，抓住去庫(kù)存“窗口期”，因?yàn)槲覀儾⒉荒鼙ＷC未來(lái)政策和市場(chǎng)環(huán)境不會(huì)出現(xiàn)變化。

同時(shí)，應(yīng)該通過(guò)調(diào)整自身的城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產(chǎn)品比例，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，而大部分不具備產(chǎn)業(yè)支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，政策效果或許有限。

有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，首付比例下調(diào)配合稅收優(yōu)惠，將會(huì)促進(jìn)改善性需求加快入市，重點(diǎn)二線城市更加受益。但由于此次新政出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)正好是行業(yè)小周期景氣高點(diǎn)，政策的邊際效應(yīng)或許沒(méi)有預(yù)期中的那么大。

而且，此次交易稅費(fèi)調(diào)整后，主要受益的是90平方米以上戶型，符合去年以來(lái)管理層扶持改善性需求的思路，也將進(jìn)一步延續(xù)改善型房源的去化力度。

因此有分析認(rèn)為，新政不會(huì)帶來(lái)全國(guó)性的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，同時(shí)僅靠房地產(chǎn)也不可能改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)，因?yàn)殇N售回暖或許只是局部。