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2015年年底一線城市的新建住宅價(jià)格一路上漲。輿論也借機(jī)大肆宣傳，認(rèn)為樓市在利好政策的帶動(dòng)下，回暖在即、70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)甚至全面復(fù)蘇。但實(shí)際情況可能事與愿違，近日社科院公布的報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)待售商品房數(shù)量已經(jīng)高到了一個(gè)危險(xiǎn)的地步。

通常大家的理解是，能在市場(chǎng)蕭條中“一枝獨(dú)秀”，那勢(shì)必會(huì)“星星智慧可以燎原”；然而，市場(chǎng)并非會(huì)按照普通大眾預(yù)期的方向發(fā)展。樓市分化已經(jīng)成了定局，那么是否想過(guò)為什么會(huì)發(fā)生分化？二三四線購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法支撐需求，導(dǎo)致市場(chǎng)面是供大于求的，是不景氣的；于是資金逃離了這些城市而介入抗跌性強(qiáng)的一線城市——這恰恰說(shuō)明，資本在二三四線城市已經(jīng)是一木難支，不得不涌入一線城市抱團(tuán)取暖；而這樣做會(huì)使購(gòu)買(mǎi)力本來(lái)就不足的二三四線城市“雪上加霜”。資本的過(guò)度涌入所謂“大城市”，而一旦發(fā)生釜底抽薪的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)（如大量資本逃離），可能造成價(jià)格的崩塌和瓦解；換句話說(shuō)，資本的過(guò)度集中和分布不均衡，恰恰說(shuō)明市場(chǎng)的不理性，不確定的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)率反而大大增加。

房?jī)r(jià)即使堅(jiān)挺財(cái)富也將縮水

投資房地產(chǎn)，無(wú)非就是為了使財(cái)富保值增值。過(guò)去十年，財(cái)富的“膨脹”實(shí)質(zhì)上是因?yàn)閺V義貨幣M2的不斷增長(zhǎng)——通貨膨脹的速度超過(guò)國(guó)人可支配性收入增長(zhǎng)的速度。

M2與GDP的歷史數(shù)據(jù)

當(dāng)有人說(shuō)：愛(ài)情是經(jīng)不起時(shí)間考驗(yàn)的，很多人都會(huì)俯首贊同；但其實(shí)，人們所看重的金錢(qián)更是經(jīng)不起時(shí)間的消磨，更會(huì)隨時(shí)間的推移而銷蝕殆盡。也就是說(shuō)，即使房?jī)r(jià)上漲，財(cái)富也很可能是縮水的。窮困的人采取省錢(qián)，存錢(qián)策略企圖挽留住財(cái)富，節(jié)衣縮食提前還清房貸。誤以為擁有了房子就是獲得了財(cái)富；富裕的人為已經(jīng)擁有和賺得的房產(chǎn)財(cái)富而沾沾自喜。殊不知，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)由于庫(kù)存甩不掉，空置率高，租金回報(bào)率根本無(wú)法平衡貸款利率的支出，于是看似巨額的財(cái)富只是“賬面財(cái)富”。

通縮預(yù)期，現(xiàn)金為王

2015年以來(lái)，CPI和PPI數(shù)據(jù)一直徘徊在2%以下，更多未來(lái)預(yù)期變成通縮周期；通縮周期下現(xiàn)金為王！通脹周期中才需要更多的持有資產(chǎn)和良性債務(wù)，因?yàn)?，讀懂這個(gè)周期規(guī)律的賣(mài)家開(kāi)始借助松綁限購(gòu)和限貸、及利率政策的背景下拼命出售房屋呢，難道要讓剛剛參加工作的，沒(méi)有太多資金儲(chǔ)備的年輕人成為接盤(pán)高房?jī)r(jià)的犧牲品不成？按照《富爸爸·窮爸爸》羅伯特·清崎的現(xiàn)金流理論，買(mǎi)入的房子不是資產(chǎn)，而是負(fù)債。這種情況下盲目跟風(fēng)買(mǎi)房，造成可支配收入減少，生活更加貧窮，幸福指數(shù)反而更低，空有房子又怎樣？一旦價(jià)格下跌即可淪為“負(fù)”人！

抵御風(fēng)險(xiǎn)，配置資產(chǎn)多元化很重要

人民幣加入SDR、美聯(lián)儲(chǔ)升息、阿根廷貨幣竟然一度貶值超過(guò)41%、35天存款利率38%都無(wú)法留住本地存款……一系列的全球經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，導(dǎo)致未來(lái)人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)徒增。同樣一套一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5%，然而人民幣貶值6%-8%，試問(wèn)在購(gòu)買(mǎi)能力降低情況下的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的意義有多大呢？

在全球市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，沒(méi)有那個(gè)國(guó)家可以獨(dú)善其身，明哲保身。在目前現(xiàn)實(shí)生活中，貨幣對(duì)內(nèi)貶值造成絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的降低，侵吞著中產(chǎn)階層在過(guò)去十幾年來(lái)建立的財(cái)富根基，特別是資產(chǎn)配比中，大多數(shù)以房產(chǎn)作為財(cái)富載體的家庭更要有合理配置所擁有的金融資產(chǎn)，平衡投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，大到國(guó)家都在重新配置不同的外匯儲(chǔ)備——從單一美元轉(zhuǎn)化為日元、澳元、黃金的多元化策略；對(duì)于人民幣的外貶而言，更多的應(yīng)對(duì)措施在于人民幣相對(duì)美元采取更加靈活的匯率政策。只有建立一個(gè)雙邊貨幣交換機(jī)制、能夠?qū)_匯率、利率、及政策風(fēng)險(xiǎn)的離岸資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換平臺(tái)，才有機(jī)會(huì)在人民幣對(duì)內(nèi)貶值、對(duì)外也貶值的境遇下規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和贏得最有利位置。

總結(jié)一下吧，國(guó)人對(duì)一線城市價(jià)格的盲目熱衷，恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)化十五年上漲所帶來(lái)的短期的、單一周期的經(jīng)驗(yàn)積累；然而，當(dāng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范之后，這樣的經(jīng)驗(yàn)就可能變成“錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)”了，而房?jī)r(jià)終將被市場(chǎng)的真實(shí)需求所決定，再不是某些炒房客和發(fā)展商將購(gòu)房者和投資者財(cái)富玩弄于股掌之間的“籌碼”。提升市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，多元化配置資產(chǎn)，不應(yīng)該僅僅將目光鎖定在所謂一線城市中，及單純的價(jià)格漲跌上；放下房?jī)r(jià)漲跌的束縛，尋找更加優(yōu)化的資產(chǎn)配置方案才是當(dāng)下高凈值人群與財(cái)富擁有者最應(yīng)該思考的。