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2015年即將過去，對(duì)于中國樓市而言2015年是不尋常的一年。密集的調(diào)控政策，高企的庫存量，一線城市和其它地區(qū)分化加劇，都使2015年樓市呈現(xiàn)出與往年不一樣的形勢(shì)。

調(diào)控調(diào)出來“分化”局面

從2014年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)頹勢(shì)，也就是從9月開始，持續(xù)一年的樓市調(diào)控政策——或者叫它“救市政策”也不足為過——就開始陸續(xù)出臺(tái)。其密集程度和力度也是史無前例的。

2014年“9·30”新政使得二套房貸松動(dòng)，最終推動(dòng)了2014年年底的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升。然而，2015年初這個(gè)勢(shì)頭就萎縮了。即使是兩次降息降準(zhǔn)，2015年頭兩個(gè)月的全國新房銷售數(shù)據(jù)仍出現(xiàn)同比下跌的態(tài)勢(shì)，甚至部分城市有逼近歷史最差數(shù)據(jù)的趨勢(shì)。在這樣的市場(chǎng)背景下，新一輪的救市政策陸續(xù)出臺(tái)。

從3月底“3·30新政”出臺(tái)，到九月份的新“9·30”新政，其間還插入幾次大的降準(zhǔn)降息?？梢哉f，這些政策都對(duì)今年樓市起到了巨大的影響。

然而，這項(xiàng)政策并不能從根本上解決國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題，相反，筆者去年就曾指出，在房價(jià)一路高歌的時(shí)候，任何抑制房價(jià)的政策都是助燃劑，因此才會(huì)有越調(diào)控房價(jià)越高的市場(chǎng)反映，因?yàn)榇蟊姷念A(yù)期是價(jià)格上漲；而當(dāng)房價(jià)上漲預(yù)期變成了調(diào)整和下行預(yù)期時(shí)，購房者和投資者就會(huì)駐足觀望，此時(shí)頻頻發(fā)布救市舉措、開發(fā)商想盡辦法降價(jià)促銷，反而給正在觀望中的購房者以消極的心理暗示，無疑會(huì)加重他們的觀望情緒。

此外，由于國內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題是不一樣的。因此，一刀切般的調(diào)控政策并不能解決實(shí)際問題。二三四線城市普遍供大于求，居民收入水平較低，調(diào)控政策帶來的利好對(duì)這些低收入群體是杯水車薪；而一線城市本身改善需求比重高，投資傾向嚴(yán)重，二手房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，利好政策出臺(tái)會(huì)刺激市場(chǎng)，最終就會(huì)形成國內(nèi)樓市“分化”。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，并以深圳表現(xiàn)最為突出：11月二手房價(jià)的同比漲幅已經(jīng)超過50%。深圳等一線城市繁榮的背后，卻是整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。

新開工數(shù)據(jù)低走 庫存量卻高企

房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷不僅僅體現(xiàn)于銷售環(huán)節(jié)，在全國房地產(chǎn)投資趨勢(shì)中，可以看到施工建設(shè)活動(dòng)卻依然低迷，全國房地產(chǎn)投資增速持續(xù)負(fù)增長。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%，增速比1-10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。照此預(yù)測(cè)，今年全年新開工面積將在去年已經(jīng)下跌10%的基礎(chǔ)上，年度跌幅將再跌一成。

調(diào)控政策改善了一線城市的銷售狀況，卻不能改善整體市場(chǎng)情形，再加上高企的庫存量，房地產(chǎn)開發(fā)難免陷入并長期保持低迷狀況。庫存量一直缺乏權(quán)威的統(tǒng)計(jì)口徑，僅以社科院最新的報(bào)告來看，以2015年商品住房總庫存計(jì)算，總庫存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。這只是平均數(shù)據(jù)，如果單說三四線城市，這個(gè)周期可能就要到30個(gè)月之上了。

由此可見，不僅僅是銷售市場(chǎng)中區(qū)域的分化問題凸顯，整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資與庫存的分化也在加劇，這樣的局面對(duì)于2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，無疑是“輸在了起跑線”上。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入洗牌期

一度以“一鋪吃十年”著稱的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光也不再，“一鋪吃十年”已經(jīng)變成了“十年養(yǎng)一鋪”。城市綜合體的過度開發(fā)并不是商業(yè)增長需求的真實(shí)體現(xiàn)。中小企業(yè)的生存環(huán)境越發(fā)惡化，融資困難加大，商品網(wǎng)絡(luò)化和電子化的趨勢(shì)和地位逐漸擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)租金回報(bào)率在降低。尤其是網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的興起，今年雙十一淘寶交易額突破千億人民幣，且不去關(guān)注這個(gè)數(shù)據(jù)水分多少，我們要關(guān)注這樣一個(gè)信號(hào)：消費(fèi)者不再是“接受”網(wǎng)購這個(gè)事實(shí)，而是“網(wǎng)購”已成為了不容忽視的商業(yè)行為。因此，過去供應(yīng)過剩，空置率攀升之下，投資和花錢都謹(jǐn)慎的環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)歷調(diào)整。這樣的大趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)不轉(zhuǎn)型，便自滅；而投資者的觀念不轉(zhuǎn)變，那只能成為“擊鼓傳花”中的最后一人。

更少的人口，更少的需要

房產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)，或者說過去中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高速崛起，除了釋放被計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制壓制的經(jīng)濟(jì)潛能的“改革紅利”“開放紅利”，最主要的就是上世紀(jì)90年代開始大規(guī)模城市化帶來的“人口紅利”。城鎮(zhèn)化需要大量的適齡勞動(dòng)力，他們對(duì)于住房可以說是剛性需求，而且具備很強(qiáng)的購買力。正是這樣的“人口紅利”形成了勞動(dòng)力豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)輕的“黃金時(shí)期”，才使高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長的環(huán)境得以為繼。

2012年，中國勞動(dòng)年齡人口首次減少，之后幾年持續(xù)下降；2015年，禁了多年的二胎政策終于放開，盡管目前決策層出臺(tái)一系列鼓勵(lì)生育的政策，但是老齡化社會(huì)趨勢(shì)勢(shì)不可擋，未來這種下降趨勢(shì)將持續(xù)，中國正在迅速失去其高速城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的人口優(yōu)勢(shì)。

此外，房價(jià)在過去十年中高速上漲，帶動(dòng)的是整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活力，極大的拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政的增長。然而過度增長就是過剩，當(dāng)房價(jià)收入比高到普通老百姓需要辛辛苦苦一輩子才可以購買一套房子時(shí)，就算不用“觸頂”這樣絕對(duì)化的判斷，房地產(chǎn)增速也會(huì)減緩，去庫存的速度也會(huì)下降。

美聯(lián)儲(chǔ)升息，人民幣貶值預(yù)期加重

從人民幣走勢(shì)看，房價(jià)即使上漲財(cái)富可能也將縮水。QE的退出和美聯(lián)儲(chǔ)升息，引發(fā)更多熱錢回流美國金融市場(chǎng)，造成黃金、白銀、原油暴跌； 未來人民幣走勢(shì)預(yù)期是：要么被美元脅迫而被動(dòng)升值，但勢(shì)必造成內(nèi)需消費(fèi)沒有替代出口之前，我們的出口萎縮、投資不振、經(jīng)濟(jì)遭受沉重打擊；另外的選擇是脫離緊盯美元的匯率政策，讓人民幣相對(duì)于美元貶值的貶值策略。這樣會(huì)造成所有以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)（包括占國人財(cái)富總值85%的房產(chǎn)）的絕對(duì)購買力進(jìn)行重新沽值；很可能在昨天房產(chǎn)財(cái)富的“巨人”，人民幣貶值后卻是相比較之下的財(cái)富“矮子”。當(dāng)財(cái)富的計(jì)量尺度改變、財(cái)富分配的方式改變、盈利的模式也相應(yīng)的發(fā)生改變的背景下，即便房價(jià)不降、甚至上漲，財(cái)富也隨幣值“縮水”了！

總結(jié)一下吧，只漲不跌的時(shí)代可以說在2015年徹底終結(jié)了，把它看做是中國樓市的一個(gè)分水嶺也不足為過：結(jié)束了一路高速上漲的時(shí)期；之前過分透支了國內(nèi)的購買力導(dǎo)致樓市“翻身”乏力。未來一年，一線城市尚存潛在需求，房價(jià)或能相對(duì)穩(wěn)定；二線城市房價(jià)震蕩行情明顯；大多數(shù)三四線城市需求透支，庫存壓力大，房價(jià)可能將繼續(xù)下行。對(duì)此，投資者心態(tài)需要重啟，用十年前的投資理念去進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營，那么財(cái)富可以說已處于岌岌可危的地步。未來房產(chǎn)已經(jīng)不能再讓財(cái)富保值；而其發(fā)展趨勢(shì)也并非一月兩月的環(huán)比上漲就可以改變的。因此，國內(nèi)的房產(chǎn)投資者和高凈值人群必須跳出傳統(tǒng)的投資觀念，尋找新的財(cái)富增長點(diǎn)。此外，由于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，會(huì)有一批開發(fā)商要消失，對(duì)于用于自住的剛需購房者在購買房產(chǎn)是一定要擦亮眼睛，挑選有資質(zhì)的、有一定實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，以免將自己的財(cái)富投入至危險(xiǎn)的境地。