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近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月份，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比（與上月相比）上漲0.46%，漲幅較10月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，一些機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)中介紛紛表示，連續(xù)幾個(gè)月的上漲表明樓市“暖冬”可期，購(gòu)房者的出手時(shí)機(jī)也已到來(lái)。

劉磊-中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)，國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師

這樣的論斷讓筆者不由想起之前任志強(qiáng)的言論：“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定在持續(xù)增長(zhǎng)……若今年不買房，那就再等30年吧！”筆者作為房產(chǎn)投資財(cái)商教育者，在當(dāng)下國(guó)內(nèi)二三線開發(fā)商庫(kù)存量高企，54個(gè)城市二手房同比依然下跌趨勢(shì)之時(shí)，還堅(jiān)信“買房投資有錢賺”，的確有些匪夷所思。要知道，從海外百年歷史沉淀的房產(chǎn)演變視角來(lái)看，開發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)中是一致的，而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下行，由于信息的不對(duì)稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通購(gòu)房者。

開發(fā)商們正在逐步走向消費(fèi)者群體的對(duì)立面，難道消費(fèi)者要被資產(chǎn)博弈的“對(duì)手”輿論所牽引和愚弄嗎？然而，坊間輿論為開發(fā)商所誤導(dǎo)，還總結(jié)出幾大“買房理由，不看后悔”，對(duì)此，筆者就幾條有代表性的“歪理邪說(shuō)”逐條批駁：

買房理由一：舍不得孩子套不著狼，舍不得利息買不到房；富人思維是即使再有錢也要貸款買房，首付越低越好，如何理財(cái)和投資，年限越長(zhǎng)越好。

駁：貸款思維沒有錯(cuò)，期望較低的首付本身也無(wú)可厚非，關(guān)鍵是貸款要考慮支付能力和貸款利率的問題，特別是當(dāng)前的房子的貸款利率和房子的市場(chǎng)租金回報(bào)不匹配——貸款利率5.7%（改善型購(gòu)房利率）遠(yuǎn)高于2%-3%的租金回報(bào)率。這就意味著如果投資的話，資金支配上是入不敷出。按照《富爸爸·窮爸爸》羅伯特·清崎的現(xiàn)金流理論，買入的房子不是資產(chǎn)，而是負(fù)債。這種情況下盲目跟風(fēng)買房，造成可支配收入減少，生活更加貧窮，幸福指數(shù)反而更低，空有房子又怎樣？一旦價(jià)格下跌即可淪為“負(fù)”人！

購(gòu)房理由二：拋棄買房就是自住的老觀念老傳統(tǒng)；你買的房子給別人住，別人買的房子給你住。有何不可？房子是不動(dòng)產(chǎn)，人是自由流動(dòng)的產(chǎn)物。在這個(gè)城市化急劇發(fā)展、人口急劇流動(dòng)的當(dāng)代社會(huì)，多少人能夠在自己的房子里住一輩子？

駁：筆者看來(lái)這更像是不要買房的理由，既然都有把房子當(dāng)做投資屬性的投資品而非自住用這么先進(jìn)的觀念，那就更應(yīng)該考慮市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)走勢(shì)。目前房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已成定局，庫(kù)存量難以消化，這種形勢(shì)下，為什么還要急于出手購(gòu)房呢？在房屋供過于求情況下，預(yù)期買房還不如租房更合適。開發(fā)商的推手用這樣的理由推銷房子，也是醉了。

購(gòu)房理由三：通脹時(shí)代，時(shí)間是最大的成本；很多等住房的人，最終往往會(huì)以比若干年前市場(chǎng)還高的價(jià)格，買到比若干年前更偏更遠(yuǎn)的房子，而且質(zhì)量更低劣。富人思維是求人不如求己，窮人思維是萬(wàn)事皆盼救世主，想撿小便宜，只等到花兒也謝了財(cái)富也飛了。

駁：2015年以來(lái)，CPI和PPI數(shù)據(jù)一直徘徊在2%以下，更多未來(lái)預(yù)期變成通縮周期；通縮周期下現(xiàn)金為王！通脹周期中才需要更多的持有資產(chǎn)和良性債務(wù)，因?yàn)?，讀懂這個(gè)周期規(guī)律的賣家開始借助松綁限購(gòu)和限貸、及利率政策的背景下拼命出售房屋呢，難道要讓剛剛參加工作的，沒有太多資金儲(chǔ)備的年輕人成為接盤高房?jī)r(jià)的犧牲品不成？

購(gòu)房理由四：戰(zhàn)略上城市包圍農(nóng)村，戰(zhàn)術(shù)上農(nóng)村包圍城市；買得起大城市不買小城市，買得起中心城區(qū)不買郊區(qū)。

駁：如果是自住用途，就需要根據(jù)自身的工作需要，子女的教育位置需要來(lái)安排購(gòu)房地點(diǎn)和區(qū)域。畢竟，自住是滿足生活為第一矛盾來(lái)考慮的，難道為了買一個(gè)房子要天天搭車兩個(gè)小時(shí)去工作和生活才是幸福和成功的體現(xiàn)嗎？如果是用于投資用途，考慮的不是房子本身，而是要關(guān)注支持目前的房?jī)r(jià)的市場(chǎng)要素，如自身的收入、市場(chǎng)上的住房供給和需求關(guān)系變化、所購(gòu)區(qū)域的空置率、配套發(fā)展等，而非圖便宜買房，更不是為了房子本身或個(gè)人喜好而買房。本末倒置的購(gòu)房行為造成的投資失敗是無(wú)法挽回的，寧可錯(cuò)過也不可做錯(cuò)，因?yàn)槲覀儧]有多少時(shí)間來(lái)等待這個(gè)錯(cuò)誤的修正機(jī)會(huì)。

坊間購(gòu)房理由五：對(duì)于有思想力和行動(dòng)力的人來(lái)說(shuō)，任何時(shí)候都是機(jī)會(huì)；思路決定出路，貧富皆由思想決定。

駁：以上坊間觀點(diǎn)很犀利，但應(yīng)用卻選錯(cuò)了地方；年輕人要形成正確的房產(chǎn)財(cái)富價(jià)值觀，要讓房產(chǎn)變成自己的提款機(jī)（融資載體），而不是把它變成儲(chǔ)錢罐（買自住房）。要讓房子為我們更好的生活工作，而不是我們辛苦工作為了房子。唯有去積累可以帶來(lái)被動(dòng)收入的房產(chǎn)財(cái)富才是最可靠的，人云亦云，被各自利益為導(dǎo)向的輿論牽著鼻子走，其結(jié)果是將自己推向受害者的境地。

購(gòu)房理由六：城市和城鎮(zhèn)化進(jìn)程才剛剛開始，房?jī)r(jià)可以一路上漲。

駁：中國(guó)當(dāng)下的實(shí)有城市化率不足三成（但它把2、3億農(nóng)民工也算進(jìn)去了）。不要以為房地產(chǎn)遍地黃金隨手可撿，至少二三線城市房產(chǎn)已經(jīng)過?；蚣磳⑦^剩：旅游房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊不配套區(qū)域房產(chǎn)、一些人口正在衰減或產(chǎn)業(yè)正在空心化的小城鎮(zhèn)房產(chǎn)。

此外，從歷史上看，城鎮(zhèn)化是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程：產(chǎn)業(yè)和城市設(shè)施的發(fā)展帶動(dòng)人口遷徙和聚集，從而需要更多的住房，繼而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。而目前國(guó)內(nèi)“人馬未動(dòng)，糧草先行”，大量房子在人口未遷入之前過量的進(jìn)入市場(chǎng)，造成房企庫(kù)存量大，難以消化，房?jī)r(jià)也由于如此大的庫(kù)存量上漲無(wú)力。城鎮(zhèn)化是把雙刃劍，可以帶來(lái)繁榮，也可能造成“鬼城”。

總結(jié)一下吧：房?jī)r(jià)不是坊間機(jī)構(gòu)說(shuō)漲就可以漲的，收益也不是由他們一張嘴吹出來(lái)的；而當(dāng)樓市低迷、庫(kù)存高企時(shí)，那就是投資者必須重新梳理自己的投資思路的時(shí)候：判斷市場(chǎng)走勢(shì)及是否是好的介入時(shí)機(jī)，不應(yīng)該再以開發(fā)商利益群體的聲音作為指南，而是應(yīng)該從數(shù)據(jù)入手，用科學(xué)的房產(chǎn)投資理論分析。把風(fēng)險(xiǎn)控制提上日程，以科學(xué)的眼光研判市場(chǎng)，以獨(dú)立的思維去判斷走勢(shì)，以成熟的心智介入投資——當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一次漲跌周期之后，投資者就必須更新自己的認(rèn)識(shí)與理念；也只有這樣，未來(lái)才可能突破國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的拘囿，真正使自己的財(cái)富在安全中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。