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這兩天北京霧霾之嚴(yán)重，已經(jīng)讓在國(guó)貿(mào)CBD辦公的人看不到窗外的“大褲衩”了。其實(shí)，在房產(chǎn)投資市場(chǎng)，就跟現(xiàn)在的環(huán)境一樣，也是充斥著“霧霾”，看不清原有的事物和辨識(shí)正確的方向。國(guó)人喜歡買房，卻又分不清買來(lái)房子是“自住”還是“投資”，如果是投資，又該如何確保收益。在經(jīng)歷過(guò)一年多的“救市”政策之后，國(guó)內(nèi)樓市撲朔迷離的狀態(tài)反而如當(dāng)下的霧霾一樣，越發(fā)的讓人看不清。

事實(shí)上，熱愛(ài)房產(chǎn)的國(guó)人對(duì)于房產(chǎn)投資不要說(shuō)擅長(zhǎng)，說(shuō)“玩票”都有些勉強(qiáng)。投資者看似在過(guò)去15年中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)化的歷程中賺得盆滿缽滿；殊不知，這只是在中國(guó)過(guò)去15年貨幣寬松政策刺激下搭了市場(chǎng)的順風(fēng)車而已。當(dāng)市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷時(shí)，國(guó)人再用過(guò)去15年的經(jīng)驗(yàn)去看待房產(chǎn)投資市場(chǎng)，就會(huì)經(jīng)常走入的“死胡同”。這里筆者作為市場(chǎng)的研究者，房產(chǎn)財(cái)商教育者總結(jié)出國(guó)人在投資過(guò)程中最常見(jiàn)的幾種“死穴”，希望未來(lái)投資者無(wú)論是投資國(guó)內(nèi)，還是投資于海外房地產(chǎn)，都可以做為放之四海而皆準(zhǔn)的分析方法和判斷依據(jù)。

“死穴”之一：將自身利益捆綁于發(fā)展商

“超低首付”、“核心區(qū)位”、“稀缺戶型”……現(xiàn)如今地產(chǎn)商的宣傳口號(hào)讓消費(fèi)者“霧里看花”不清不楚。在國(guó)內(nèi)，購(gòu)房人獲取購(gòu)買房屋信息的渠道來(lái)源于發(fā)展商樓盤的各種鋪天蓋地廣告宣傳；而要進(jìn)行海外房地產(chǎn)投資的時(shí)候，如果依然延續(xù)這種習(xí)慣，很可能落入開(kāi)發(fā)商精心編織的銷售“陷阱”中。要知道，發(fā)展商與購(gòu)房者僅在房?jī)r(jià)的上漲周期是和和氣氣的“好伙伴”——發(fā)展商吃肉的時(shí)候，購(gòu)房者跟著喝點(diǎn)兒湯而已；而市場(chǎng)一旦進(jìn)入調(diào)整和震蕩周期、甚至下跌周期來(lái)臨的時(shí)候，發(fā)展商總能提前預(yù)知市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的信號(hào)，提前通過(guò)促銷、降價(jià)、團(tuán)購(gòu)、另類優(yōu)惠等等方式把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

解“穴”辦法：針對(duì)自住購(gòu)房客：千萬(wàn)不要盲從，特別是目前國(guó)內(nèi)樓市撲朔迷離之際，不要被表面的新房成交價(jià)格所迷惑；一定從自身的可負(fù)擔(dān)能力、可支配收入的真實(shí)情況來(lái)衡量自己的償還能力，千萬(wàn)不要為了買房而買房；從海外樓市的發(fā)展歷程來(lái)看，自住房本身并非是財(cái)富的載體，超過(guò)自身負(fù)荷的貸款購(gòu)房不僅僅沒(méi)有幸福感可言，相反卻可能透支了用于子女教育、生活品質(zhì)改善的必要消費(fèi)支出；居者有其屋的概念并非一定住到自己購(gòu)買的房子里，租房也是購(gòu)房條件滿足之前的一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

對(duì)于房產(chǎn)投資者而言，特別是市場(chǎng)迷離即將臨近之時(shí)，不是僅聽(tīng)市場(chǎng)看多派的一面之詞，而是透過(guò)表象，根據(jù)國(guó)際公認(rèn)的市場(chǎng)泡沫指數(shù)指標(biāo)，如租售比、收入比進(jìn)行橫向比較；同時(shí)分析貸款利率、租金回報(bào)率、CPI、失業(yè)率、人口增長(zhǎng)率等與房?jī)r(jià)變化的關(guān)系來(lái)推演中國(guó)樓市的發(fā)展趨勢(shì)和方向，即使這個(gè)推演的結(jié)果可能會(huì)跟你的感覺(jué)有矛盾，這時(shí)候一定要數(shù)據(jù)至上、理性為王，切忌“跟著感覺(jué)走”。另外一點(diǎn)，密切關(guān)注二手樓市的交易活躍度、銀行的放貸力度、貨幣政策等變化，也能對(duì)房產(chǎn)投資市場(chǎng)的走勢(shì)作出自己的判斷。

“死穴”之二：僅認(rèn)價(jià)格，不識(shí)價(jià)值。

過(guò)去房?jī)r(jià)一路上漲的時(shí)候，所有的預(yù)言都可以成真：如今進(jìn)入房?jī)r(jià)起伏周期，輿論導(dǎo)向則開(kāi)始分化：在“看多派”和“看空派”的博弈中，很多購(gòu)房者就不知何去何從，甚至為以發(fā)展商為利益核心的看漲思潮所左右。即使是近一年的庫(kù)存量增長(zhǎng)了3億平方米，即使各地“鬼城”仍未消亡，但投資者仍認(rèn)為這是“抄底”的時(shí)機(jī)。有句話是這樣說(shuō)的：上帝要讓人滅亡，就先令其瘋狂！目前匆忙入場(chǎng)的國(guó)人可能就屬于這種情況了吧。

解“穴”辦法：歸根到底，投資者糾結(jié)的問(wèn)題都是“房?jī)r(jià)”—即新房的售價(jià)。但無(wú)論是買房還是其他投資，都不能只看價(jià)格。要知道“白菜永遠(yuǎn)是白菜”，即使是便宜買來(lái)的，也很有可能會(huì)爛在手里；而高價(jià)買來(lái)的“鉆石”，永遠(yuǎn)有升值的潛力。因此，辨別所購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值就變得最為重要，它主要體現(xiàn)在：抵押能力、融資比例、套現(xiàn)市場(chǎng)的活躍與否，及租金回報(bào)率等重要指標(biāo)的認(rèn)定。

死“穴”之三：僅認(rèn)位置，不識(shí)趨勢(shì)

Location，Location，Location?。ㄎ恢?，位置，位置?。┻@句投資“名言”想必大家都耳熟能詳，但很多人卻不知道這是誰(shuí)提出來(lái)的——這句名言的提出者目前正在競(jìng)選美國(guó)總統(tǒng)，是美國(guó)著名地產(chǎn)大亨唐納德·川普。也就是說(shuō)，投資者用發(fā)展商編制的宣傳口號(hào)作為自己的投資指南，其最終投資結(jié)局值得懷疑。

筆者這些年做為房產(chǎn)投資財(cái)商教育講座，與失敗的地產(chǎn)商及投資者交流他們失敗的原因的時(shí)候，他們不約而同地說(shuō)：現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、還是現(xiàn)金流！以2014年開(kāi)始的中國(guó)樓市拐點(diǎn)為例，當(dāng)投資者還以為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一路飆升的時(shí)候，當(dāng)空置率很高、房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)讓普通購(gòu)房者不能承受的時(shí)候，房?jī)r(jià)的“變革“已經(jīng)山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓了，那時(shí)候?yàn)楹梦恢玫膬r(jià)格付出的，現(xiàn)在來(lái)看都是市場(chǎng)的最高點(diǎn)。只是房?jī)r(jià)飆升趨勢(shì)已經(jīng)不再，交易和套現(xiàn)市場(chǎng)崩塌、資金開(kāi)始撤離，空有一個(gè)好位置又有何意義呢？

“解穴”辦法：未來(lái)10年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，是房產(chǎn)財(cái)富重新洗牌和分配的階段，您及您身邊所認(rèn)識(shí)的人的房產(chǎn)資源將被“掠奪”，大部分人將從從前富有走向平庸，甚至破產(chǎn)的邊緣。美國(guó)目前1.4%的人掌握著國(guó)家84%的財(cái)富的事實(shí)更進(jìn)一步印證了這一點(diǎn)，恰恰體現(xiàn)的最真實(shí)的經(jīng)濟(jì)定律：利益不可均占原則。作為國(guó)內(nèi)尚未職業(yè)化和系統(tǒng)化的地產(chǎn)投資者們，拿什么樣的策略來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)風(fēng)云變幻的房產(chǎn)市場(chǎng)呢，切莫再被最佳位置類似的銷售詞語(yǔ)“忽悠”了！一步資本踏空不算什么，而由于誤讀信息和缺乏地產(chǎn)投資分析，盲目投資造成“青山”不再，就再也無(wú)法翻身了！

死“穴”之四：僅認(rèn)產(chǎn)品，不識(shí)市場(chǎng)。

很多開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)投資者在市場(chǎng)中是利益的博弈者，由于國(guó)人的慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏及開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗、鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營(yíng)銷手段長(zhǎng)期蒙蔽，只要是開(kāi)發(fā)商宣傳力度大的，銷售人員說(shuō)好的項(xiàng)目，就會(huì)深信不疑。而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，由于信息的不對(duì)稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。

解“穴”辦法：購(gòu)房者需要謹(jǐn)記的不是短期新房成交價(jià)格是否上升（新房?jī)r(jià)格上升與否不能代表房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，相反應(yīng)該參考二手房市的成交中位價(jià)格的走勢(shì)和市場(chǎng)活躍度），而是要關(guān)注支持該價(jià)格的真實(shí)要素，如真正首次購(gòu)房需求是否在增加、居民可支配收入確實(shí)提升與否、收入比和租售比等要素是否趨向合理等等；可能房?jī)r(jià)即使在各項(xiàng)遠(yuǎn)超安全標(biāo)示的指標(biāo)下依然堅(jiān)挺，仍然上漲，但這并不意味著某些專業(yè)人士的分析方法錯(cuò)誤和所列舉事實(shí)失真，更不意味著房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)長(zhǎng)期上漲；相反，一旦引導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的要素不存在了，那懸在高位的房?jī)r(jià)就失去了支撐，大廈將傾就將成為必然，市場(chǎng)的趨勢(shì)比產(chǎn)品本身重要百倍。

“死穴”之五：度假式、養(yǎng)老式和旅游式忽悠式購(gòu)房

這樣的購(gòu)房故事還在每天上演著，特別是以海濱區(qū)域的景觀房、度假房為主。海南購(gòu)房7日游；乳山半島—春暖花開(kāi)、遠(yuǎn)離霧霾；諸如此類的宣傳短信、微信造勢(shì)比比皆是；“養(yǎng)老地產(chǎn)——海景如畫(huà)——遠(yuǎn)離霧霾”成為國(guó)內(nèi)諸多發(fā)展商在限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策下，銷售房產(chǎn)的“口號(hào)”，連霧霾天氣都成為了促銷成交的手段之一。在海景房、景觀房宣傳單漫天飛舞、狂轟濫炸的覆蓋下，很多一線城市，特別是北京、上海等地的投資者按捺不住對(duì)“海景，好天氣”的誘惑出手了，據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島周邊地區(qū)海景公寓的30%都銷售給北京的客戶了。從海外成熟房地產(chǎn)投資者的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)早就已經(jīng)是“歷史垃圾堆”的銷售名詞了；不會(huì)為發(fā)展商這種“請(qǐng)君入甕”的銷售說(shuō)辭所迷惑；在資本博弈的房產(chǎn)投資市場(chǎng)中，發(fā)展商是處于消費(fèi)者和投資者的對(duì)立面上的。所以，在房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗，房?jī)r(jià)調(diào)整和下跌周期中，即使是大家公認(rèn)的海景房也不會(huì)幸免。

解“穴”辦法：如果是為了自住，先把周邊的美景、海景、美食放一邊，千萬(wàn)別本末倒置，丟西瓜撿芝麻；在就業(yè)機(jī)會(huì)和商業(yè)環(huán)境沒(méi)有提升之前，稀缺的不是海景，而是常駐人口，特別是真正剛性需求的人口——那些真正打算為了改善生活環(huán)境，來(lái)海濱之地居住生活的家庭。因此，海景固然會(huì)讓人心動(dòng)，價(jià)格低廉也可以讓人慷慨解囊，但實(shí)實(shí)在在的購(gòu)物便利、交通出行通暢、孩子教育無(wú)憂、就業(yè)和收入有保障才是最被居住者看中的——海景雖美，但稱不上完美。

如果是為了投資，不要被發(fā)展商雇人排隊(duì)購(gòu)房的長(zhǎng)龍景色所迷惑，不看一手交易看二手市場(chǎng)的活躍程度最重要。而實(shí)際情況是：在沿海地區(qū)、邊緣地區(qū)、旅游景點(diǎn)地區(qū)的二手房交易市場(chǎng)嚴(yán)重缺失，讓眾多國(guó)內(nèi)投資海景房的投資人資本變成了鋼筋水泥堆砌而成的“死”資產(chǎn)：一手樓盤還剩一大堆呢，二手房的套現(xiàn)更加遙遙無(wú)期。特別是沒(méi)有人口持續(xù)增長(zhǎng)支撐的，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有升級(jí)而無(wú)法吸引就業(yè)的小城區(qū)，就更無(wú)法承受市場(chǎng)的殘酷考驗(yàn)和洗禮，不管是不是海景房，還是豪宅，都拗不過(guò)市場(chǎng)的最終選擇。

總結(jié)一下吧：做房產(chǎn)投資，就是要審時(shí)度勢(shì)，而非簡(jiǎn)單賺取交易差價(jià)，更要有科學(xué)的房產(chǎn)投資思想做指導(dǎo)，才能保證不會(huì)在僥幸成功之后，因?yàn)橐淮螣o(wú)心理準(zhǔn)備的投資失敗就讓自己多年的努力付之東流。投資房產(chǎn)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)房產(chǎn)還是海外房產(chǎn)，都不是簡(jiǎn)單的憑借個(gè)人的喜好、價(jià)格的高低、過(guò)往的短期的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)投資未來(lái)更加撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而是借鑒數(shù)據(jù)分析和地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)的指標(biāo)和要素對(duì)未來(lái)市場(chǎng)做推演和預(yù)期，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲、橫盤、還是下行的概率，由此進(jìn)行資本的合理分配和布局，才能保證始終成為這個(gè)市場(chǎng)中的贏家。

作者簡(jiǎn)介：中國(guó)外國(guó)專家局專家資質(zhì)，國(guó)際注冊(cè)高級(jí)理財(cái)規(guī)劃師；著名離岸資產(chǎn)配置專家，暢銷書(shū)《決勝海外房地產(chǎn)》、《澳洲房地產(chǎn)投資全攻略》作者；個(gè)人微信帳號(hào)："Victorliulei"；清華大學(xué)《財(cái)》高階總裁班房產(chǎn)投資課程認(rèn)證講師。。