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一、二線城市房價環(huán)比漲幅回落，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降?？梢哉f十月是一年中最后的購房黃金期，然而，在今年一系列的地產(chǎn)扶持政策的推動下，樓市仍然沒有起色，背后的原因不可不知。 

近日，在一個不動產(chǎn)金融年會上，任志強發(fā)表了一個題為《房地產(chǎn)的風險管理》的演講。與以往不同的是，一向以“力挺”房價為主要觀點的“任大炮”，這次似乎啞火了，從新聞中精編的他的主要觀點看，任志強只是分析了當下樓市的一些情況，并未對房價進行大膽的預測。

其實，對于任志強之前的言論，筆者早在2013年的CCTV財經(jīng)麒麟論壇上，就向他提出了這樣的一個問題：中國住建部提供的數(shù)據(jù)顯示，包括農(nóng)村在內(nèi)，中國自有房比例已經(jīng)高達89%，顯然中國不缺房子，為什么還鼓勵大家買房？

當時任志強的回答是非常標準的：因為市場有剛性需求，如婚房、丈母娘房等，而且大家看著房價漲了，財富增加了，大家主動購房意愿強烈。同時，中國家庭組成越來越小，購房基數(shù)增加快。

現(xiàn)在是什么讓任志強都不再豪言？是樓市真的出現(xiàn)了嚴重的問題嗎？事實上，這并不是空穴來風。從國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格變化來看，“銀十”沒有出現(xiàn)：新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有33個，三四線城市下跌較多。而且，總體看，一、二線城市房價環(huán)比漲幅回落，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由持平轉(zhuǎn)降?？梢哉f十月是一年中最后的購房黃金期，然而，在今年一系列的地產(chǎn)扶持政策的推動下，樓市仍然沒有起色，背后的原因不可不知。

首先，待售住房庫存量高企，尤其是三四線城市去庫存化壓力極大，這個問題依然沒有解決。數(shù)據(jù)顯示，目前50個大中城市中，去庫存周期超過12個月的城市多達27個，其中北海去庫存周期高達30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。任志強一直堅持供需是房價上漲的基礎，面對高企的庫存，估計誰也無法相信房價會繼續(xù)暴漲吧。

其次，未來房地產(chǎn)市場另一個不利因素是人口紅利的消失。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國0~14歲人口比重從上個世紀六七十年代到現(xiàn)在一路下滑，到2010年已經(jīng)降為16.6%。在未來10年，中國23~28歲的生育旺盛期女性的數(shù)量將萎縮44.3%，如果生育率沒有明顯提升，0~14歲人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒔抵?0%以下。對此，人口學者判斷，中國人口負增長的大勢已定，21世紀中國面臨的最大風險就是人口負增長造成的風險。即使現(xiàn)在開放了對二孩的限制，但就目前撫養(yǎng)一個孩子的耗費與居民收入的矛盾，也很難令政策帶來拉動人口增長的效果。

最重要的是，從科學的房產(chǎn)投資策略看，自住房根本不屬于收入性財富范疇，僅僅是作為保障性資產(chǎn)而已；而且自住房的資產(chǎn)規(guī)模增長并不意味著財富的累積，也不意味著生活品質(zhì)的提升和幸福感的增強。即便是未來房價真的上漲了，由于房產(chǎn)是用來自住，那房價漲多少，也只是賬面上的數(shù)字，并非真正的財富。

要知道，歐美發(fā)達國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產(chǎn)規(guī)模控制在資產(chǎn)總比的30%之內(nèi)；自住房占比越高，說明投資和理財能力越弱，家庭僅能依靠單一收入，退休后只能依靠養(yǎng)老金生活，實際生活品質(zhì)趨于下降。而且，從現(xiàn)金流角度分析，自住房不能帶來穩(wěn)定租金收入，也不能獲得銀行及其他金融機構的有效抵押（中國及很多國家為了保障國民的基本生活保障，不能做自住房的強制拍賣和贖回）；換句話說，自住房的資產(chǎn)僅是賬面財富，而非可以進行有效支配的資產(chǎn)。當未來有現(xiàn)金流或者養(yǎng)老等需求時，只有賣掉房子才可以實現(xiàn)目的——也因此才會有前陣子北大教授錢理群先生為了養(yǎng)老，不得不將房子賣掉，這恐怕也不是購房者愿意看到的老年生活吧。

去年一項中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，我國家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%；在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動。自有住房的比例提升并不是好事情，而從海外自住房占比變化的分析來看，這絕對不是什么好現(xiàn)象。舉例而言，歐洲的經(jīng)濟最強國德國，自住房的擁有率只有38%，英國的這一數(shù)字是42%，澳洲的自住房擁有率隨著經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展、國民收入的持續(xù)增加，由80年代的67%下降到目前的55%，全美國境內(nèi)居民的自住房擁有率是67%，而經(jīng)濟越發(fā)達地區(qū)，這個擁有率是對應降低的，而經(jīng)濟最發(fā)達的加州地區(qū)的自有房比例已經(jīng)下降到38%。為什么經(jīng)濟越發(fā)達、制度越穩(wěn)定、福利和養(yǎng)老制度越健全的國家自住房的比例反而是逐級下降呢？

答案是: 我們國人購房的本質(zhì)實際是對自身未來養(yǎng)老規(guī)劃、醫(yī)療保障、財富傳承的提前儲備，或者是對未來的不確定風險的不得不選擇的重要途徑。而隨著社會的進步，商業(yè)養(yǎng)老保險的逐步興起，離岸資產(chǎn)配置為廣大投資者所接受，保險賠付和保險范圍的全面覆蓋等措施的逐步實施，讓我們的普通老百姓不必要把這個“寶”孤注一擲的押在房子上的時候，大家還會拼命為了買房而買房嗎？當房地產(chǎn)市場趨于理性時，考慮通貨膨脹率，那么房價的上漲，還能帶來預期的收益嗎？

從投資者的結(jié)構和投資方向的轉(zhuǎn)變情況看，之前的大規(guī)模的資本去追求高增長、高風險的投資產(chǎn)品——豪宅，轉(zhuǎn)向了資本合理分流，追求回報周期穩(wěn)定，回報率穩(wěn)定的投資產(chǎn)品——如信托、離岸房地產(chǎn)等產(chǎn)品。事實上，我國高凈值人士理財需求正在向內(nèi)涵更豐富的財富管理需求進行轉(zhuǎn)變，是因為他們從商海搏殺中已經(jīng)看到了房地產(chǎn)暴利時代即將改變，唯有讓自己隨著時代的發(fā)展而變換投資思路，才可以繼續(xù)在投資市場中“搏殺”；如果一味僅被發(fā)展商控制的、以推銷為目的輿論牽著鼻子走，不懂得透過房價漲跌表象看透當下樓市本質(zhì)，那未來很有可能只是在投資市場“博傻”，用自己的財富做了他人的嫁衣吧。

綜上，房價不是任志強說漲就可以漲的，當任志強不談房價時，也不代表投資者可以不考慮這些事情。投資者也好，購房者也好，判斷市場走勢及是否是好的介入時機，應該從數(shù)據(jù)入手，用科學的理論分析，而不是人云亦云，尤其是聽信發(fā)展商利益集團的聲音——投資者和發(fā)展商資本市場中是博弈者，由于國人的慣性思維和傳統(tǒng)認知的桎梏，在房價上漲周期的時候?qū)Πl(fā)展商所說的每一句話都深信不疑；而一旦市場轉(zhuǎn)向下行，由于信息的不對稱，發(fā)展商可能把痛苦和懊惱都拋給了投資者和購房者。時刻謹記：無數(shù)次的僥幸成功賺錢無法抵抗一次無心理準備的失?。晃ㄓ邪扬L險控制提上日程，以科學的眼光研判市場，以獨立的思維去判斷走勢，以成熟的心智介入投資，未來才可能突破國內(nèi)市場的拘囿，真正使自己的財富在安全中實現(xiàn)穩(wěn)定的增長。