久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來。可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會上升。

揭秘房價漲跌真相

最近一則新聞?wù)f的是日本2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長12884人，連續(xù)19年增加。

東京市區(qū)是日本凈流入人口最集中的地區(qū)，流入約7.3萬人，且主要是15歲至29歲的年輕人；農(nóng)村和小城鎮(zhèn)是人口流出最明顯的地區(qū)，全國有70%以上的村鎮(zhèn)為凈流出。

日本總務(wù)省說，由于中小地方城市經(jīng)濟長期低迷不振，就業(yè)形勢嚴(yán)峻，而首都地區(qū)的經(jīng)濟恢復(fù)勢頭明顯好于地方中小城市，很多年輕人為了尋找適合自己的職業(yè)，紛紛從中小城市流入東京等大城市。為扭轉(zhuǎn)這種狀況，日本政府制定了經(jīng)濟成長戰(zhàn)略，努力“振興地方經(jīng)濟與增強地方活力”，倡導(dǎo)在東京的大企業(yè)將總部部分職能部門或者生產(chǎn)基地遷移到地方城市，并為此制定了非常優(yōu)惠的稅收政策，但尚未取得明顯的效果。

日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年20%的居民區(qū)將成為“鬼城”。而根據(jù)野村證券的估計，到2023年全日本將有20%的房屋空置。

但與此同時，占日本全國人口和經(jīng)濟總量（GDP）比例為70%的三大都市圈（東京、大阪、名古屋）的房價卻快速回升。

這三地房價從2006年開始回升，2008年上漲了5.3%，而2012-2014的最近三年內(nèi)，東京和大阪這兩個城市圈的平均房價上漲了30%。2014年，東京和大阪的房價上漲了約15%，地價上漲了0.7%。形成對比的是，從1992年地價泡沫破裂以來，三大都市圈以外的其它地區(qū)的地價則連續(xù)22年下跌，剛過去的2014年下跌幅度為1.7%。

日本的房價表現(xiàn)，與區(qū)域人口增減關(guān)系密切，以此足以管窺我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域前景。

如東京所示，人口凈流入可以作為一個地區(qū)房價前景重要的判斷指標(biāo)。2014年，《價值線》雜志選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進(jìn)行排名。

其中上海（樓盤）以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京（樓盤）的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳（樓盤）排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。人口凈流入超過100萬的城市共有22個。

值得注意的是，目前中國房價最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個城市里面。除了北京、上海和深圳，廣州（樓盤）的人口凈流入也達(dá)到了461萬，廈門（樓盤）的人口凈流入雖然只有204萬，但常住人口與戶籍人口之比高達(dá)2.05比1。

可見，人口流入與房價漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。無流入或凈流出，房價上漲乏力。道理很淺顯，茲不贅述。

2015年春節(jié)期間，某公司根據(jù)每天100億次位置定位請求，生成了一個全國出行熱度圖，對中國春運人群出行情況進(jìn)行了一次可視化的呈現(xiàn)，這個大數(shù)據(jù)遷徙圖，對房地產(chǎn)也很有說服力。

地圖顯示，2015年春節(jié)期間，中國五大遷入城市排行為：茂名（樓盤）、周口、梅州、玉林（樓盤）、湛江（樓盤）；五大遷出城市排行為：深圳、北京、上海、廣州、東莞（樓盤）。全國范圍內(nèi)排行前五的出行熱門路線是：上海到北京、深圳到重慶（樓盤）、北京到成都、北京到上海、廣州到重慶。

這恰恰說明，五大遷出城市，正是中國人口流入較多的城市；遷入城市，則是人口流出較多的城市。迄今為止，盡管東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向全球以及中國中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢風(fēng)起云涌、難以遏止，但以成都、重慶為代表的中國中西部特大城市，依舊是中西部人口向東部地區(qū)凈流入的樞紐。

因此，這里就涉及到一個人口流動和轉(zhuǎn)移最重要的概念——產(chǎn)業(yè)。房價漲跌的密碼，是人口凈流入或凈流出；而人口流入流出的密碼，則在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景以及由此決定的收入水平。

產(chǎn)業(yè)升級在集聚大量人口的同時，亦為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來巨大推力。以三次科技革命的代表城市美國洛杉磯為例，其房價和紐約基本持平，且明顯高于芝加哥。1987年紐約房價為19萬美元/套，洛杉磯為13.1萬美元/套，而2013年紐約達(dá)50.8萬美元/套，洛杉磯達(dá)48.9萬美元/套，明顯高于芝加哥的18.6萬美元/套。這主要是由于洛杉磯所在的加利福尼亞州集中了美國主要高科技產(chǎn)業(yè)，如計算機、電子元件、通訊、航空等，吸引了龐大的高收入就業(yè)人口，房價趕超紐約，可見產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著影響一個地區(qū)的房價水平。

產(chǎn)業(yè)對房價的影響，主要通過三個方面：人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)和收入。產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間越有限，房價上漲的后勁不足，房地產(chǎn)需求量多由本市居民支撐。

以我國深圳為例，常住人口在2000-2013年間增長了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占7成多，這是深圳房地產(chǎn)市場增長空間大的最主要原因。隨著人口的增多和年輕化，深圳市場的需求保持旺盛，加之土地資源的稀缺，房價仍將保持上漲。

與深圳類似的還有北京、上海、杭州（樓盤）等服務(wù)業(yè)驅(qū)動型城市。

這類城市往往依托于金融、文化創(chuàng)意、物流、軟件互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)鏈而穩(wěn)步發(fā)展，吸納大量人口流入，房地產(chǎn)市場需求強勁。

相反，那些往往依托于自然資源的重工業(yè)驅(qū)動型城市，如大慶（樓盤）、唐山（樓盤）、鞍山（樓盤）、大同（樓盤）等，在經(jīng)歷過工業(yè)化發(fā)展階段的短暫繁榮之后，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)業(yè)鏈條短、轉(zhuǎn)型難的瓶頸，人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場增長空間有限，房價上漲的后勁明顯不足。

還有一類城市，就是一些新興工業(yè)驅(qū)動城市，比如蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、佛山（樓盤）、東莞等，這些城市多受中心城市產(chǎn)業(yè)鏈輻射、依托先進(jìn)制造業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)吸納大量勞動力人口流入，人們多從事電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，且呈現(xiàn)年輕化特征。催生的房地產(chǎn)市場需求空間大，人們支付水平高，房價上漲空間較大。

但是，目前一個重要的趨勢也不可忽視，就是隨著中國人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢明顯，美國制造業(yè)復(fù)興，中國大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國上述城市的發(fā)展。這類城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級的大潮中迅速把握機遇，其城市發(fā)展的命運將如同前述重工業(yè)驅(qū)動型城市，走向衰敗。

事實上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

產(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房價，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

起碼，上述三類城市還有產(chǎn)業(yè)布局。對于中國大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市而言，在重復(fù)建設(shè)帶來的產(chǎn)業(yè)存量過剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群、服務(wù)業(yè)人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車薪，而書記、市長在任內(nèi)拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

分化，是未來10年中國城市的母題，也是中國房地產(chǎn)市場、中國房價漲跌的主題。

總體而言，一線城市地王頻出，三、四線城市開發(fā)商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長。

房地產(chǎn)投資意愿不強，但銷售總量不斷上升，專家認(rèn)為，原因在于對貨幣的恐慌與貪婪。

房貸政策發(fā)生了變化，刺激了房地產(chǎn)消費。自2014年11月以來，央行多次下調(diào)人民幣存貸款利率。另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房價格出現(xiàn)上漲，從數(shù)據(jù)看，銷售額大于銷售面積。

房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來，只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實體經(jīng)濟無法完全吸納，資金就會流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移。而如果要擠壓房地產(chǎn)市場，就存在債務(wù)危機爆發(fā)的可能性。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會上升。