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3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力一定程度上被喚醒，部分開(kāi)發(fā)商堅(jiān)定了取證入市的信心。從不同城市區(qū)域看，一二線(xiàn)城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三四線(xiàn)城市。全國(guó)兩會(huì)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松政策可能會(huì)陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)繼續(xù)向好，后續(xù)改善型需求的入市量將會(huì)有所增加。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，2015年政府工作報(bào)告提出，要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，市場(chǎng)立即有積極反饋。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，3月9日-3月15日，“一線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交面積環(huán)比漲幅35.9%；二線(xiàn)城市環(huán)比上漲26.2%；三線(xiàn)城市有5.4%的漲幅”；同期，40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加24%，成交量環(huán)比增加205%，出讓金環(huán)比增加49%。

部委和地方政府落實(shí)主體責(zé)任的步伐也不慢。央行3月1日降息，2月社會(huì)融資規(guī)模以及人民幣貸款增量均超出預(yù)期，濟(jì)南（樓盤(pán)）等城市對(duì)公積金政策進(jìn)一步調(diào)整。

在此情況下，盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格依然低迷（70個(gè)大中城市同比整體跌幅高達(dá)6.0%），但是市場(chǎng)對(duì)此并不悲觀，“畢竟這是全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前的數(shù)據(jù)”。

短短一個(gè)月，樓市信心由陰轉(zhuǎn)晴，政策效力明顯，但市場(chǎng)能不能完全消化政策效力？樓市是否就此見(jiàn)底？

在接受記者采訪的數(shù)位市場(chǎng)人士和專(zhuān)家看來(lái)，樓市確實(shí)有復(fù)蘇跡象，但是三四線(xiàn)城市還有待觀察。另外，剛剛實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記政策以及正在研究的房地產(chǎn)稅，到底能給市場(chǎng)帶來(lái)什么，尚不確定。

一二線(xiàn)已回暖

3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有回暖跡象。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，“3月份以來(lái)，多個(gè)城市樓市迎來(lái)小陽(yáng)春。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，全國(guó)兩會(huì)釋放出寬松信號(hào)后，北京（樓盤(pán)）房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定，“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不但不缺少購(gòu)房需求，而且購(gòu)買(mǎi)力依然強(qiáng)勁，影響市場(chǎng)最重要的是購(gòu)房者的心理預(yù)期”。

有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，3月底北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速放量。事實(shí)上，自去年第四季度樓市政策逐漸放松后，不僅是北京市場(chǎng)，全國(guó)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均有復(fù)蘇跡象。

從房企買(mǎi)地動(dòng)作看，為了規(guī)避三四線(xiàn)城市庫(kù)存過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，房企幾乎將全部精力放在了一二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，銷(xiāo)售額排名前20的上市房企，把全部拿地資金中的92.5%投入到了一二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，也是該數(shù)值歷史上首次突破九成。值得一提的是，在京滬廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的拿地比例高達(dá)62.5%，創(chuàng)下歷史新高，而2014年這一比例只有38.8%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線(xiàn)城市需求基礎(chǔ)依然龐大，自2014年四季度以來(lái)，一二線(xiàn)樓市的復(fù)蘇速度也更為明顯，“持續(xù)的政策刺激下，以北京為代表的一二線(xiàn)樓市已經(jīng)逐漸走出低迷，庫(kù)存也出現(xiàn)了趨勢(shì)性的下調(diào)，預(yù)計(jì)3月份后，信貸政策將繼續(xù)放松，有利于釋放購(gòu)買(mǎi)力”。

政策繼續(xù)照顧

一些地方政府已落實(shí)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”精神。3月17日，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購(gòu)房貸款，為改善居住條件購(gòu)買(mǎi)二套自住普通商品房，申請(qǐng)使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%。

在上述房企高管看來(lái)，這一文件的力度很大，“不僅放寬了首套房認(rèn)定，而且降低了首付標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)高層"支持改善型需求"的具體政策落實(shí)”。

中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心官網(wǎng)也在3月17日發(fā)布通知，“自本月18日起，繳存職工申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款將出現(xiàn)4項(xiàng)調(diào)整，包括調(diào)整賬戶(hù)余額劃定線(xiàn)、15個(gè)工作日內(nèi)完成審批等”。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者梳理，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷四輪政策“照顧”。第一輪以各地的松綁限購(gòu)政策為主，第二輪以央行的限貸政策調(diào)整及降息為標(biāo)志，第三輪是各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)，第四輪則是兩會(huì)前后，開(kāi)始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策落實(shí)。

在張大偉看來(lái)，今年有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線(xiàn)城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還可能將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

兩個(gè)X因素

3月起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式開(kāi)始實(shí)施，并明確用3年左右時(shí)間全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，部分中介打出了“不動(dòng)產(chǎn)登記急售，價(jià)格可談”的小廣告，根據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者核實(shí)，很多打著“不動(dòng)產(chǎn)登記急售”的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。

對(duì)房地產(chǎn)政策感知最靈敏的莫過(guò)于房企。一位房企高管對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記提出了自己的看法，“這是好事，對(duì)整個(gè)行業(yè)系統(tǒng)化、制度化的管理非常有必要，但是不動(dòng)產(chǎn)登記并不具備可以直接使得房?jī)r(jià)下跌的"威力"，房?jī)r(jià)受太多東西的影響了，包括現(xiàn)在的杠桿調(diào)控、減息等，不動(dòng)產(chǎn)登記政策頂多算是眾多影響房?jī)r(jià)的因素中的一個(gè)。”

另一個(gè)影響房地產(chǎn)行業(yè)的“X因素”—房地產(chǎn)稅相關(guān)工作也在積極推進(jìn)。2014年，稅務(wù)總局政策法規(guī)司副司長(zhǎng)靳萬(wàn)軍在《關(guān)于全面推進(jìn)依法治稅的指導(dǎo)意見(jiàn)》新聞通報(bào)會(huì)上表示，2015年將推動(dòng)房地產(chǎn)稅等相關(guān)稅收立法。值得一提的是，兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀在回應(yīng)有關(guān)房地產(chǎn)稅的提問(wèn)時(shí)告訴記者，中國(guó)怎么開(kāi)征房地產(chǎn)稅，仍在研究的過(guò)程中。