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【導(dǎo)讀】央行降準(zhǔn)送溫暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)樂開花，房企期盼融資減負(fù)、扭轉(zhuǎn)資金鏈緊張局面。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期關(guān)注：樓市是否喝下興奮劑？

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，央行昨晚大手筆降準(zhǔn)，對(duì)于央行送溫暖，市場(chǎng)滿心歡喜。想必在投資者中間已經(jīng)是一片歡聲笑語(yǔ)。特別是房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)股今天開盤強(qiáng)勢(shì)上漲，招商地產(chǎn)上漲近7%，中南建設(shè)、首開股份、金融街、保利地產(chǎn)等漲幅居前。

我們知道，2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，而土地成本和融資成本不斷上升，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不采取“以價(jià)換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，再加上融資成本居高不下，房企利潤(rùn)不斷遭到侵蝕。

受益于去年底限購(gòu)限貸松綁以及降息等政策利好，去年12月，盡管我國(guó)樓市依然處于調(diào)整狀態(tài)，但成交量已經(jīng)明顯回暖，特別是一線城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)自去年6月以來的首次全面上漲。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍期待這次降準(zhǔn)能放大市場(chǎng)利好。

降準(zhǔn)對(duì)大部分開發(fā)商而言肯定是利好消息。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體資金鏈比較緊張，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)意味著銀行貸款的難度有望降低，融資成本也有可能降低。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭發(fā)表觀點(diǎn)說，降準(zhǔn)讓樓市回暖板上釘釘。

經(jīng)濟(jì)之聲：您做出這個(gè)判斷的依據(jù)是什么？

楊紅旭：假如不降準(zhǔn)，樓市也會(huì)復(fù)蘇和升溫。因?yàn)樵谌ツ甑胤骄仁?，包?月30號(hào)央行出臺(tái)央十條，大力扶持個(gè)人房貸等政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)已經(jīng)在去年第四季度出現(xiàn)成交量反彈，價(jià)格跌幅收窄。其中一線城市在10月份房?jī)r(jià)止跌反彈，降息、降準(zhǔn)的動(dòng)作就是意味著我們的貨幣政策再次明顯放水，因?yàn)榻禍?zhǔn)降息放水的力度，遠(yuǎn)大于所謂的逆回購(gòu)，包括常備借貸便利定向放松手段。所以，降準(zhǔn)就意味著2015年貨幣政策將會(huì)進(jìn)一步趨于寬松，整個(gè)社會(huì)的流動(dòng)性也趨于寬松。銀行貸款支持個(gè)人房貸開發(fā)的力度會(huì)進(jìn)一步增加，所以這是降準(zhǔn)的開始，它還有第二次第三次。所以，我認(rèn)為2015年這次降準(zhǔn)拉開了一個(gè)貨幣持續(xù)放水的序幕，它對(duì)于原本開始見底復(fù)蘇中的樓市再增添了新的助推器。

經(jīng)濟(jì)之聲：這種對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利好效應(yīng)大概會(huì)在什么時(shí)候釋放？

楊紅旭：效應(yīng)已經(jīng)開始釋放。這樣一個(gè)消息出來之后，就已經(jīng)改變了很多人新的預(yù)期，認(rèn)為這對(duì)樓市購(gòu)買方、開發(fā)商是一個(gè)利好消息，新的預(yù)期影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。至于對(duì)于樓市的實(shí)際影響，還有一個(gè)長(zhǎng)期的過程，比如存準(zhǔn)率降低之后會(huì)釋放6000到9000億的資金量，銀行貸款的資金量其中必然有一部分流入到個(gè)人房貸，流入到開發(fā)貸，這樣的流入是一個(gè)慢性過程。所以說新的預(yù)期已經(jīng)顯現(xiàn)，它把資金由所謂的資金池子里流入到房地產(chǎn)田地里，當(dāng)中需要一個(gè)過程，這個(gè)過程是慢性的，它必然有助于2015年樓市的復(fù)蘇、回暖。

經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于老百姓來說，我們最關(guān)注的是現(xiàn)在可不可以買房子？您的觀點(diǎn)是什么？

楊紅旭：對(duì)于一線為主，兼顧二線城市的朋友們，在去年8月份就開始率先呼吁注意新一輪的超底來臨，我在10月份的時(shí)候進(jìn)一步加快督促加快購(gòu)房時(shí)機(jī)的把握，因?yàn)槭袌?chǎng)的底部在目前的幾個(gè)月。到目前來看，一線城市的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過去了，一線房?jī)r(jià)開始漲，很多的二線、三線城市依然處于一個(gè)調(diào)整的底部區(qū)間。所以說只要是用來自住買房的，都應(yīng)該把握這樣一個(gè)好時(shí)機(jī)，必須關(guān)注目前住房情況。

機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約24.66萬套，環(huán)比去年12月下調(diào)了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上漲。另外中指院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比微漲0.21%。這是百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌之后的首次“回正”，其中一線城市房?jī)r(jià)反彈明顯。

經(jīng)濟(jì)之聲：結(jié)合數(shù)據(jù)來分析，如果說降準(zhǔn)對(duì)樓市帶來利好，會(huì)主要體現(xiàn)在成交量還是成交價(jià)格上？分區(qū)域來看，一、二線城市和三、四線城市會(huì)有什么不同表現(xiàn)？資深房地產(chǎn)專家韓世同對(duì)此進(jìn)行解讀。

韓世同：現(xiàn)在降準(zhǔn)的確會(huì)給樓市帶來成交量提升的利好，但是現(xiàn)在無論機(jī)構(gòu)還是其他都在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲，但是事實(shí)上成交量的回升，必然會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商提價(jià)。提價(jià)是不是對(duì)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)更加利好？我有不同的看法?，F(xiàn)在1月份54個(gè)城市的成交量，平均下調(diào)了22%，跟去年同期相比還是有增長(zhǎng)，但是環(huán)比跌幅非常大，北京跌了五成，上海跌了四成多，廣州跌了三成，這種狀況說明目前市場(chǎng)的環(huán)境不太支持加量急漲。如果要追求價(jià)格的上揚(yáng)，成交量普遍會(huì)回落。但是目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)，整個(gè)樓市，成交量還是最重要的?，F(xiàn)在肯定是一、二線城市帶來成交量放大的效應(yīng)，要強(qiáng)過三、四線城市，因?yàn)楝F(xiàn)在開發(fā)商都退到一、二線城市來發(fā)展，它認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)支撐力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三、四線的城市。

經(jīng)濟(jì)之聲：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)期待，面對(duì)近期層出不窮的刺激政策，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)繼續(xù)提高。有數(shù)據(jù)可以證明，比如2011年12月降準(zhǔn)后一周成交基本持平，降準(zhǔn)一個(gè)月后，成交放大22%。這次降準(zhǔn)究竟是不是促使樓市全面回暖的興奮劑？

韓世同：目前經(jīng)濟(jì)普遍下行壓力很大，現(xiàn)在不斷出臺(tái)這個(gè)政策，是要刺激經(jīng)濟(jì)，讓它能夠減緩下行的壓力，樓市會(huì)不會(huì)全面回暖或者是全面觸地回升，是有待觀察的。我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這樣的狀況，像樓市股市這種虛擬的經(jīng)濟(jì)高漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步下行，目前我們需要的應(yīng)該是追求成交量。但是還是要避免拉升房?jī)r(jià)，導(dǎo)致成交量萎縮，這會(huì)使我們?cè)俣认萑脒@種困境?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還是需要成交量的支持，這樣就可以實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，經(jīng)濟(jì)可能實(shí)現(xiàn)軟著陸，反而要是有價(jià)無市，對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)金融整個(gè)狀況不是那么有利。

經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在是不是該買房了？

韓世同：作為改善型和剛需的商品房，這個(gè)肯定是好的購(gòu)房入市時(shí)機(jī)。但這是投資性質(zhì)，目前還是觀望為妙。

其他觀點(diǎn)：

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，面對(duì)近期層出不窮的刺激政策，入市的積極性會(huì)繼續(xù)提高。因此一二線城市的樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。后續(xù)銀行資金寬裕后，房貸有望繼續(xù)寬松，部分城市有望將房貸優(yōu)惠利率從目前主流的九折提高到八五折，將大幅降低購(gòu)房者的還貸壓力。

不過，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚預(yù)計(jì)，本輪降準(zhǔn)，新型行業(yè)將獲得更多資金支持，傳統(tǒng)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)信貸資金依然趨緊。

還有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，降準(zhǔn)難以扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整的整體局勢(shì)，特別是對(duì)于商品房待售面積居高不下的三、四線城市，去庫(kù)存壓力依然很大，以價(jià)換量仍將是房企的主要營(yíng)銷策略。而且經(jīng)過去年的樓市調(diào)整，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度也更為審慎，因此三、四線樓市價(jià)格迅速回升的可能性不大。