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“除非北上廣核心區(qū)域、房齡不長(zhǎng)于十年的，否則繼續(xù)持有房子的必要性是比較弱的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為帶來(lái)超額回報(bào)的行業(yè)的年代已經(jīng)過(guò)去了。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉近日在某機(jī)構(gòu)2015年宏觀經(jīng)濟(jì)金融暨投資策略會(huì)上稱，三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值。

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖可能性不大

“2015年房地產(chǎn)的總體特點(diǎn)是：一線城市好，三四線城市一般；銷售面積好，大概能有14億平米，但銷售價(jià)格一般；住宅銷售不錯(cuò)，但商業(yè)、寫(xiě)字樓商鋪一般；房產(chǎn)銷售端不錯(cuò)，房地產(chǎn)投資、土地購(gòu)置一般。同時(shí)，要關(guān)注人口、商業(yè)和利率對(duì)房地產(chǎn)的影響。”對(duì)于2015年房地產(chǎn)行情，鐘偉做出如是判斷。

“對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)整的判斷，市場(chǎng)短期內(nèi)整體回暖的可能性不大。”中誠(chéng)信托副總裁李振蓬也發(fā)表了相同觀點(diǎn)。她給出的理由是：第一，市場(chǎng)預(yù)期；第二，利率市場(chǎng)化；第三是庫(kù)存巨大。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，上一輪調(diào)整周期從2007年第四季度到2009年第二季度，延續(xù)了7個(gè)季度。市場(chǎng)銷量最大跌幅超過(guò)20%，價(jià)格跌幅超過(guò)15%。如果以2014年一季度開(kāi)始作為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的開(kāi)始算，調(diào)整周期會(huì)到2015年下半年甚至2016年上半年。

東邊不亮西邊亮，房地產(chǎn)并購(gòu)重組正在迅猛增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購(gòu)金額合計(jì)為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長(zhǎng)了90%。

“整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)重組機(jī)會(huì)很大。”李振蓬分析，2014年市場(chǎng)基本面的整體低迷讓房企的規(guī)模化發(fā)展受到了巨大阻礙，市場(chǎng)格局或?qū)⒚媾R重新洗牌的可能性，因此并購(gòu)整合成為房企突圍融資困境、拓展市場(chǎng)份額的一條便捷通道。

對(duì)于2015年房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)，鐘偉表示：“總體來(lái)講，信托違約率微乎其微。剛性兌付的打破是很難的。”2012年融資方將高息的信托資金替換為相對(duì)低息的信托資金。這表明開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)判更加謹(jǐn)慎，不愿冒險(xiǎn)，所以違約風(fēng)險(xiǎn)更低。

對(duì)于具體房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是否會(huì)違約，鐘偉表示，主要看兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目，避免多次滾動(dòng)發(fā)行的項(xiàng)目；二是發(fā)行主體，一般背靠較大的平臺(tái)、資金實(shí)力雄厚、中大型信托公司不愿意打破剛性兌付，否則可能喪失市場(chǎng)聲望和客戶資源。

2015年最多兩次降息

對(duì)于2015年貨幣政策走向，鐘偉認(rèn)為：“不會(huì)那么劇烈。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)的全面降準(zhǔn)可能性不大，人民銀行最大的可能性是把央票回收，大概能釋放1.3萬(wàn)億-1.4萬(wàn)億的流動(dòng)性，效果相當(dāng)于降準(zhǔn)不到1個(gè)百分點(diǎn)。”

至于降息問(wèn)題，鐘偉表示，2014年已經(jīng)降息過(guò)一次，2015年上半年可能還有一次降息，但2015年最多兩次，要達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的4次是不現(xiàn)實(shí)的。理由在于，降息后股票上漲，國(guó)債隨之上漲，但理財(cái)產(chǎn)品的收益不會(huì)漲，但銀行儲(chǔ)蓄資金勢(shì)必會(huì)減少，轉(zhuǎn)變成信托或財(cái)富私行的產(chǎn)品。

此外，央行通過(guò)各種各樣的創(chuàng)新工具，為市場(chǎng)注入流動(dòng)性。“貨幣政策的變化給A股帶來(lái)的機(jī)會(huì)還是不少的。”鐘偉說(shuō)。