久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

從2009年開始，甘犁組建的中國家庭金融調(diào)查開始對中國家庭資產(chǎn)、收入、消費等金融狀況展開調(diào)查。最新來自于全國29個省市自治區(qū)的中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國空置房已達5000萬套的高危數(shù)值，高于歐美等發(fā)達國家。同時，逐年增長的新建商品房將進一步惡化房地產(chǎn)形勢。

根據(jù)甘犁的調(diào)查，中國家庭購房主要需求仍然來自投資性需求，但由于大量空置房的存在，同時房地產(chǎn)市場將在未來5-10年持續(xù)處于下行趨勢，甘犁認為，目前已不是買房投資的好時機，未來真正健康的房地產(chǎn)市場將是改善型需求為主。即將到來的2015年，不出意外，房地產(chǎn)市場將持續(xù)緩慢下行。

美國德克薩斯農(nóng)工大學經(jīng)濟系終身教授、西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長、中國家庭金融調(diào)查(CHFS)與研究中心主任甘犁

房地產(chǎn)市場下行趨勢日趨明顯

房觀察：中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月，24.6%的城鎮(zhèn)家庭具有剛性住房需求，13.1%有改善型住房需求。目前這一數(shù)據(jù)是否有變化?對房地產(chǎn)的影響?

甘犁：肯定都在減少。這一年多，尤其是2013年底到2014年初中國住房市場有很活躍的一段時間。剛需、改善型家庭都在買，所以這兩個比例在降低。

其實中國房地產(chǎn)市場這十幾年的發(fā)展，我們購房的家庭，有需求的家庭都在買。比如從2013年8月到2014年9月，購房的家庭有3/4已經(jīng)有一套房子，1/4的家庭是首次購房，超過一半的家庭，是非常清晰在做投資性需求。2014年的數(shù)據(jù)里，30%左右的家庭告訴我們買房子是為了投資。這個比例在上升，一季度的時候為10%，二季度上升到25%，三季度維持在30%。

房觀察：今年以來，家庭購房投資的比例在不斷上升，而整個房地產(chǎn)市場呈下滑趨勢，為什么會出現(xiàn)這種狀況?

甘犁：這個其實很有意思，說明房地產(chǎn)市場下降的時候開始有一批人認為該抄底，機會來了。因為房地產(chǎn)的價格已經(jīng)跌了，這套房子或這個區(qū)域已經(jīng)看了很長時間了，之前一直在漲，不敢入手，房價跌下去，就該入手了。市場出現(xiàn)分化這是非常明顯的。這部分的比例很低，在買房的2%當中占25%。

今年總體來說，和第一季度相比，第二、三季度住房市場的預期非常明顯在下滑。所以這樣是一個大趨勢。第三季度9月底的數(shù)據(jù)，尤其是有多套房的家庭對住房市場非常悲觀。今年9月底10月初，總體上認為中國住房市場今后的發(fā)展是中性的，但是多套房的家庭和想購房的家庭，供給和需求雙方都認為市場是悲觀的。其他的，既不想買房又沒有房產(chǎn)賣的家庭認為市場是比較好的。現(xiàn)在的大趨勢是，第四季度的數(shù)據(jù)已經(jīng)完成了收集，經(jīng)歷了股市劇烈的震蕩，房地產(chǎn)市場逐漸趨于平穩(wěn)。

房觀察：抑制投資性的需求，房產(chǎn)稅是否是一個有效的方式?

甘犁：對，房產(chǎn)稅是一定要起來的，大家不要有任何的懷疑，只是時機不清楚。目前不會，因為房地產(chǎn)在下行的時候不會出臺房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開始回升了以后，房產(chǎn)稅就會出來了，因為房產(chǎn)稅已經(jīng)進入了人大的立法程序，房產(chǎn)稅是一定要出來的，政府想用房產(chǎn)稅來逐步的代替土地財政，這點上目標是不變的。

房產(chǎn)稅，我們也提過一個方案，認為只是對多套房征稅，不要對首套房征稅，然后征稅的比例其實不需要太高，在目前的價格情況下，2.1%就足以滿足中國土地財政的需要。但是2.1%也挺厲害的。它肯定要引起一部分人拋房子，對房地產(chǎn)肯定是有影響的。

房觀察：你在很多場合說過，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于下行的趨勢?

甘犁：現(xiàn)在短期是。所以我很期待近期股市的數(shù)據(jù)出來，因為受調(diào)查的人跟我講房地產(chǎn)的投資，為什么買房地產(chǎn)，買多套房投資，是因為中國沒有投資的渠道，他說如果有了投資的渠道了，我們就不一定買那么多房子了。

現(xiàn)在出現(xiàn)股市的突然爆發(fā)性的增長以后，有可能性一部分人要賣房投資了，棄房入入股市。目前股市漲的時間太短，如果穩(wěn)定的漲下去，就有這種情況。2006年股市大漲的時候人人炒股，沒有人談房子。但現(xiàn)在賣房很困難。買房和賣房都處于觀望的狀態(tài)。

同時，我們做了一系列的分析，發(fā)現(xiàn)取消限購、降息、公積金等等沒有起到作用。當時有個估算，降息對房地產(chǎn)的預期有多少，就是說房地產(chǎn)這一系列的，政府相當于有一點點救市的措施，這一系列救市措施，我們發(fā)現(xiàn)意義都不是特別大，也顯然沒有起到很大的作用。

就是決定房地產(chǎn)的主要還是預期，什么事情都大不過房價的預期。目前大家對預期房價是悲觀，但是也不是說房價一定會跌，肯定不是很樂觀。對大多數(shù)人來說，在這種情況下就等等。

5000萬套空置房與新房的競爭

房觀察：之前你們公布的調(diào)查數(shù)據(jù)中，提到中國目前有5000萬套空置房，處于一個供大于求的狀況。5000萬套空置房意味著什么?

甘犁：今年6月份空置率發(fā)表之后，很多學者、開發(fā)商、機構對數(shù)據(jù)提出了疑問，他們認為中國的空置率不會有5000萬套這么高。他們背后的邏輯是，5000萬套空置房是指城鎮(zhèn)住房，過去十幾年城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)家庭新增了7000萬個家庭，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)地區(qū)新建的，除掉拆遷的之外，新建了7000萬套房子。所以7000萬個家庭，7000萬套房子，不管房子出租還是賣，都正好消耗，這是他們的邏輯。

之后分析，這源于對中國城鎮(zhèn)化的理解。實際上新增的7000萬個家庭當中，并不是所有的7000萬個家庭都是我們一般理解上扛著包到城里面來居住和打工了。

一個城鎮(zhèn)化就是編碼的城鎮(zhèn)化，就是溫江縣變成了溫江區(qū)，一個鄉(xiāng)變成了一個鎮(zhèn)，鎮(zhèn)變成了街道。從這個角度來說，地方變成了城鎮(zhèn)以后，比如說這個地區(qū)居住的家庭就變成城鎮(zhèn)家庭，他原來是農(nóng)村的，是農(nóng)民。變成城鎮(zhèn)，但是他是帶著房子的，就不會有購房需求。

實際上應該有超過3000多萬-4000萬個家庭是這一類的城鎮(zhèn)化，他們是帶有幾千萬套房子進來的。統(tǒng)計局統(tǒng)計的是新建的，是開發(fā)商新開發(fā)的，所以實際上城鎮(zhèn)的總體住房的新增量是超過了7000萬套，應該有1億多套，所以多出來的房子就是空的。5000萬套空置房大數(shù)上是沒問題的。

這就是城鎮(zhèn)化的理解誤區(qū)。這番分析讓我們意識到今后房地產(chǎn)市場還是有希望的。錯解了城鎮(zhèn)化以后，所以開發(fā)了特別多的房子，這是需求供給過剩的原因。另一方面，因為錯解了城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化率可能沒有想象的這么高，今后還是有希望的。應該是十年二十年以后了。因為目前，這些隨城鎮(zhèn)化帶房子的人，買不起房子，也沒有住房需求，但是房子確實又舊，還是農(nóng)村房，或者自建房。未來有換房的需求。

這些人要搬到商品房里面，他的經(jīng)濟和收入需要有一個長足的發(fā)展。所以我認為中國房地產(chǎn)的現(xiàn)在是過剩的，這是明確的。但房地產(chǎn)不是衰敗了，不是說從此以后就沒有需求了，需求還是在，只是需求我們現(xiàn)在稍稍的提前，對需求的估得過早了，他們的收入還沒到這個份上。慢慢的這些需求，隨著經(jīng)濟的發(fā)展它還是會慢慢釋放。

房觀察：那從你們的研究來看，空置房的大量存在，直接導向的結(jié)果是什么?

甘犁：空置房的存在，最大的問題是它會非常嚴重的指向房地產(chǎn)崩盤的可能性。如果你有一套房子是自住的，還有一套房子是空著的，如果你只有自住的房子，或者另一套房子有人住的話，當房價下行的時候，你不緊張。不買賣，上行下跌都什么關系。

絕大多數(shù)人都沒有空房的情況下，房價上行下跌都沒關系。主要是靠市場現(xiàn)行的需求供給。有大量的空置房的情況下就有問題，有一套房子空在那兒，為什么買這個房子，為了養(yǎng)老、子女上學、留學等投資，投資有目的的。如果說房價跌的時候就著急了，縮水了，很容易把房子賣掉。但本來房地產(chǎn)是一個流動性非常不好的資產(chǎn)，尤其是有人住的時候流動性非常不好，但是空置房的流動性相對好一些，因為它沒有人住。如果大量的空房子集體出售，至少其中一部分人想賣，對市場的沖擊也是非常大的。

賣空置房和賣新房就形成競爭。我們目前全國的待售房大概是500萬套，10%的空置房拿出來賣的話就是500萬套，就是對待售房的數(shù)量加倍了，對市場的沖擊會很大的。

房觀察：成都空置房數(shù)據(jù)是多少?

甘犁：26%，算蠻高的，但是成都有個特點。我們把空置房分成兩類，一類是家庭只有一套房子，但是空著的。那么這種房子的話出手賣的可能性不高，就這一套房子，可能去外地打工。另一類就是多套房的空置。

成都非常特殊，雖然是26%，但是單套房空置的情況遠遠高于其他城市，它有9%的房子空置率，26當中9個百分點是單套房空置。這個說明什么呢?說明很多人是愿意把成都當成自己的老家，所以它的市場還是比較健康的。有很多房子空著，但是這個房子實際上是這個家庭唯一一套房子，它一般不會賣。反映了成都比較適合居住嘛，也反映了大家比較喜歡，出去的人都愿意回來。

房觀察：現(xiàn)在空置房數(shù)量的背景下，你給予的建議是?

甘犁：第一個就不要買空置房，不要買房投資，這肯定不是一個好的時機，買房投資，時機肯定不好不對。房地產(chǎn)還沒有穩(wěn)定下來。

我們整個國家的趨勢是，投資等20年可能還行，但20年需要多大的投資回報率才值得。所以我覺得就不要買房投資，如果自住問題不大。第二，如果有空房，短期有資金的需求，應該想辦法還是賣掉，因為房地產(chǎn)市場總體還是會下行的。

5年、10年以后了，我覺得中國房地產(chǎn)市場應該不錯，但是不錯也不會像過去十年這樣的暴漲，那是不對的。但在今后十年，因為畢竟我們的生活水平在提高，現(xiàn)在買的房子，十年以后去賣的話也有問題，因為十年以后的需求可能也不一樣，那你現(xiàn)在把房子存在那個時候也不對。

供過于求的房地產(chǎn)市場三分之二的房企都會垮掉

房觀察：目前房地產(chǎn)處于供過于求的狀況，未來的發(fā)展方向是?

甘犁：我們總的來說，房地產(chǎn)的需求持續(xù)的還是在，只是說那個規(guī)模沒有這么大。我們現(xiàn)在有幾十萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，過剩了。過剩的原因跟所有的行業(yè)一樣，當這個行業(yè)有一個超額利潤的時候，就有大量的企業(yè)去追逐這個超額利潤，自然就會過剩。這當中比較強大的企業(yè)，實際上是可以長期的穩(wěn)健的發(fā)展，一些小的開發(fā)商，實力不夠強大，產(chǎn)品比較單一的，這些能退出來的就趕緊退出來。

兩三年以前，我說三分之二的房地產(chǎn)企業(yè)都會垮掉，我當時說的是三五年以后，我覺得這個估算是對的，肯定是三分之二的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要出問題。因為我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)量特別大，比如說20家、30家它已經(jīng)占了很大的市場份額，后面的一大批小企業(yè)肯定是不能長期存在的。

房觀察：未來房地產(chǎn)僅是大開發(fā)商的市場?

甘犁：大開發(fā)商，且還要專業(yè)。專業(yè)就是說，比如做某一類的樓盤做得非常的精細、低價，高質(zhì)。比如說做養(yǎng)老地產(chǎn)做得很專業(yè)。同時還是服務型的企業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈拉長的企業(yè)。有些開發(fā)商做智慧社區(qū)，不光光是提供住房本身的開發(fā)，對整體的社區(qū)、社區(qū)網(wǎng)絡的建設，甚至安全服務。

因為我們需求的層次也在提升。以前有房住就好了，現(xiàn)在我們光有房子住是不行的。房子買一個放在那兒，空著是投資的，但是當買來自己去居住的時候，可能要求的層面就非常的不一樣了。

房地產(chǎn)要健康的發(fā)展，投資的目的總是會存在的。因為它是一個產(chǎn)品，可以存在很長很長的時間，在很長的時間中，人不一定在一套房子里住很長時間，因為有流動的需求。但未來，改善型會越來越上漲。

房觀察：未來改善型、投資、剛需的需求比例是

甘犁：未來肯定是改善性需求占主導，這個是一定的，不同層次的人的改善性需求，它是上升的?，F(xiàn)在是投資為主，現(xiàn)在買房子還是投資的人占主導，這是不健康的，那么比較健康的是以改善性需求為主。以前的狀況是，改善性、投資、剛需需求都強，加起來市場使勁往前沖，每年新建房在一千多萬套房子以上，數(shù)量一定要縮小。

房觀察：從目前的狀況看，明年的房地產(chǎn)走勢如何?

甘犁：肯定不會漲，是一個緩慢下行的一個趨勢，但不排除會有風險。如果股市持續(xù)上漲，有人賣房入股市的話，那房地產(chǎn)危機就大。正常情況下目前的經(jīng)濟發(fā)展和老百姓，還是不算悲觀，所以房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大規(guī)模泡沫的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)商可能也會減少投資的開發(fā)力度，慢慢的消化掉存量，不要大幅度的增長。如果待售房大幅度增長，為了資金回籠，開發(fā)商大量選擇降價出售以價換量的話，可能引起房地產(chǎn)市場比較大的崩盤。所以如果開發(fā)商、老百姓都沒有這么大的問題的情況下，我認為中國的房地產(chǎn)市場會相對平穩(wěn)，可能是穩(wěn)中有降的趨勢。

我覺得是一個健康的趨勢，慢慢的讓房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模降低，然后不斷讓房價降下來，讓更多的老百姓能買得起房子。然后改善性需求，不斷的去改善自己，這種需求能夠滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展，更加的往深化，而不是往規(guī)模在走，往產(chǎn)業(yè)鏈的延長、服務、質(zhì)量來發(fā)展，是非常健康的。

從空置房的這個角度來說的話，慢慢的也被消化掉。其實現(xiàn)在很多地方政府已經(jīng)這種情況，政府已經(jīng)開始出現(xiàn)購買空置房來做保障房，包括北京都有這個打算。鄂爾多斯已經(jīng)在做。政府開始用資金來購買空置房，來做保障房，不管是廉租房，都是很好的一些措施，這個你把一些消化掉，把一些房子慢慢消化掉，這是蠻好的方向。