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“房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)向了呢？

“房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”近日，剛從華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任上退休不久的任志強(qiáng)罕見唱衰樓市，引起不小的關(guān)注。一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎么忽然轉(zhuǎn)性了呢？

“去庫存”或成持久戰(zhàn)

不妨讓我們先來看看任志強(qiáng)此次在“全聯(lián)房地產(chǎn)商會2014年會”上，首次看衰樓市的一些主要論點。

國家統(tǒng)計局12月12日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個月的最低值。任志強(qiáng)據(jù)此表示，從11月房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)看，國房景氣指數(shù)已經(jīng)超過歷史最低點，而且還在繼續(xù)下滑；當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)三個月低于10%，到年底和明年年初，持續(xù)下滑的趨勢不會改變；土地購置面積不足以支撐明年的銷售，新開工量也再次下降；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源已經(jīng)降到歷史最低點，意味著房企沒有更多余力用于投資和生產(chǎn)了。

“到目前為止，維持10%左右的投資增速已經(jīng)是竭盡全力了。”任志強(qiáng)說：“最嚴(yán)重的問題是我們的庫存在不斷加大，目前預(yù)售面積已經(jīng)超過6億平方米，達(dá)到歷史高峰。庫存壓力不僅出現(xiàn)在大城市，二、三、四線城市都出現(xiàn)了。”

數(shù)據(jù)顯示，在6億平方米中住宅預(yù)售面積為3億平方米。一線城市的銷售降幅從三季度開始收窄，一線城市的銷售回升是比較明顯的，其中10月份銷售增長了60%，11月份銷售增長接近百分之百。但任志強(qiáng)指出，僅僅依靠一線城市的增長是不夠的。

任志強(qiáng)進(jìn)一步認(rèn)為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業(yè)面臨現(xiàn)金壓力問題、資金周轉(zhuǎn)問題、銀行信貸問題、高利貸問題。而如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、9·30房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀，要消化現(xiàn)有的庫存，可能會持續(xù)比較長的時間。“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續(xù)向下的趨勢，因此，希望所有的企業(yè)做好長期的思想準(zhǔn)備。”任志強(qiáng)說。

看衰前幾天尚在唱多

對于任志強(qiáng)的此次“調(diào)槍頭”，大家的反響也各不相同。有人認(rèn)為任志強(qiáng)這次雖說是首次唱衰樓市，但對后市表現(xiàn)出的是一種“謹(jǐn)慎悲觀”的態(tài)度；也有人認(rèn)為由于12月11日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議只字未提樓市，因此任志強(qiáng)也跟許多房地產(chǎn)業(yè)的大佬一樣，在發(fā)言時明顯失落；更有人表示，任大炮多年以來之所以看多樓市，都是為背后的利益說話，現(xiàn)在退休了，終于說出了“良心話”。

實際上，任志強(qiáng)此次唱衰樓市確實有些“突然”。12月初，剛剛卸任華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長的任志強(qiáng)還曾表示，盡管央行出臺了9·30、降息等一系列政策，但目前供求關(guān)系的供還沒有迅速變成正增長，供求關(guān)系估計要到明年底才能發(fā)生比較大的變化。

“前提條件就是后半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時候迅速地開工。”任志強(qiáng)認(rèn)為，目前待銷售的和正在開工建設(shè)沒有銷售的面積約20億平方米，今年大概能夠銷售10億平方米左右，明年應(yīng)該也能銷售10億平方米左右。如果新開工不增加，那么到明年房子基本上都要賣完。如果新開工面積繼續(xù)增長，且增長的速度要快于銷售去化的速度，才有可能維持一個總量平衡。

同時任志強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，從全國的地價來看，二、三線城市的地價處于下降的趨勢，而一線城市仍然處于一個快速上漲的過程。

甚至于就在唱衰的幾天前，任志強(qiáng)參加成都舉行的“2014中國西部商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”時仍表示，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%~70%時，房價處于一個加速增長過程；城鎮(zhèn)化率在30%以下時，才是房價低速增長期。而中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率在53%左右，正處于房價高速增長時期。“在19世紀(jì)之后，住房在國民收入分配中的比例越來越高，所有發(fā)達(dá)國家已經(jīng)這樣這么多年了，為什么住房收入分配的比例還越來越高？中國躲不開，你以為中國不一樣，除非你不想住進(jìn)去。”任志強(qiáng)認(rèn)為，未來中國住房消費仍然占主導(dǎo)地位。

樓市“波動”還看政策

對比任志強(qiáng)的前后言論我們可以發(fā)現(xiàn)，無論是對庫存、地價還是城鎮(zhèn)化的討論，其主要焦點的還是在于房地產(chǎn)的“增速”問題。唱衰時，其所謂的下滑指的僅僅是房地產(chǎn)的投資增速在下滑。甚至于如果死摳字眼，房地產(chǎn)投資的增速下滑和房價的增長似乎也可以算是兩個概念。

“當(dāng)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)速度放慢的時候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定是放慢增長速度。”任志強(qiáng)還表示，2015年房地產(chǎn)業(yè)要密切關(guān)注“中央在干什么”，“‘微刺激’的概念就是會不斷地調(diào)”。雖然在此前的中央經(jīng)濟(jì)會議報告中沒有提到房地產(chǎn)，但任志強(qiáng)認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化中，房地產(chǎn)仍然是支柱，而且隱含涉及到房地產(chǎn)的內(nèi)容還是存在的。比如戶籍制度的改革和城鎮(zhèn)化改革。“如果沒有房地產(chǎn)作支撐也很難。”任志強(qiáng)說。

但不可否認(rèn)的是，在短短幾天時間內(nèi)，任志強(qiáng)對樓市確實從“堅定唱多”向“謹(jǐn)慎悲觀”發(fā)生了轉(zhuǎn)變。今年房企銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月銷售業(yè)績的上市房企有21家，僅恒大、綠城已提前完成年度任務(wù)，萬科、富力與合景也完成近9成，但合生等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。整體21家企業(yè)，有超過15家已經(jīng)不可能完成年度任務(wù)。而去年，11月結(jié)束，碧桂園、融創(chuàng)、華潤置地、瑞安房地產(chǎn)以及旭輝地產(chǎn)等房企均超額完成年度任務(wù)。

而對于樓市走到拐點、明年要大降等說法，任志強(qiáng)目前仍表示反對。“我不同意說樓市在低谷階段、面臨拐點。中央說從高增長變成中增長，我們房地產(chǎn)也是從高增長下了臺階，低谷那是繼續(xù)向下的過程。下臺階就是保持在比如6%到8%的一個常態(tài)，中央說的，它會維持一個相當(dāng)時間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以現(xiàn)在是‘穩(wěn)’。”任志強(qiáng)說。