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地產(chǎn)大佬話樓市：政府不提不代表房地產(chǎn)不重要

眼看著2014年就要結(jié)束了，每年的這個(gè)時(shí)候，也正好是各大媒體、各界人士對(duì)于一年不同領(lǐng)域總結(jié)的日子，這當(dāng)中，樓市自然不例外！尤其是今年的樓市，變化的太快，政府的態(tài)度，模棱兩可，卻暗藏深意，這些都太值得大家去探討了，為此，地產(chǎn)大佬們就針對(duì)市場(chǎng)、政策、房產(chǎn)稅等一系列問(wèn)題展開(kāi)探討。今天我們就先來(lái)看看業(yè)內(nèi)對(duì)于樓市所處近況的一個(gè)看法。

相比起以往任何一年來(lái)說(shuō)，今年可能是政府對(duì)樓市、房地產(chǎn)提及最少的一年，從表面上看，政府好像把老百姓最關(guān)注的房地產(chǎn)遺忘了一樣，特別是剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，包括住建部發(fā)的文件，現(xiàn)在都沒(méi)有提房地產(chǎn)，原因是什么？房地產(chǎn)是不是不重要了，對(duì)于這點(diǎn)，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩和華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)給出了他們的看法。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

沒(méi)提不等于不重視，我覺(jué)得這個(gè)地方是“此處無(wú)聲勝有聲”，沒(méi)提，第一個(gè)就表明他們還沒(méi)想明白，我想任總很認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，最主要領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)想明白這個(gè)事兒下一步該怎么辦；第二，轉(zhuǎn)得太快有點(diǎn)不好意思，因?yàn)榇饲跋仁钦f(shuō)不調(diào)控也不刺激，然后緊接著沒(méi)辦法，就改成了“微刺激”，最后就進(jìn)入到了只做不說(shuō)的“中刺激”，現(xiàn)在實(shí)際上從財(cái)政政策上看得非常清楚，是“強(qiáng)刺激”，今天早上800億的投資又推出來(lái)了，那800億將帶動(dòng)3000億左右的投資，整個(gè)城南都要大規(guī)模改造，所以這是很典型的，鐵路投資，年初是1500億的投資計(jì)劃，連改六次，據(jù)說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了1萬(wàn)億，顯然這是強(qiáng)刺激，但是對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，這么多年輿論這么大，一掉頭一轉(zhuǎn)，這事兒有點(diǎn)轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，面子上抹不開(kāi)。還有，不希望刺激輿論，因?yàn)槔习傩斩寂沃績(jī)r(jià)下跌，盼著擠房地產(chǎn)泡沫，你轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)又支持，那么好象又回到了老路上，容易刺激輿論。還有一個(gè)，不希望像任總這樣的人繼續(xù)翹尾巴，“看，離了我們房地產(chǎn)不行吧？”還有一點(diǎn)就是，確實(shí)沒(méi)想明白，也想等等看，所以整個(gè)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“房地產(chǎn)”這詞兒都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，中國(guó)第一大產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，這里面沒(méi)提，沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，確實(shí)也引人注目。

北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)

4萬(wàn)億的時(shí)候有一個(gè)叫“十大產(chǎn)業(yè)振興政策”，我看那里頭大家都說(shuō)，最后一個(gè)應(yīng)該是房地產(chǎn)，后來(lái)突然發(fā)現(xiàn)沒(méi)有房地產(chǎn)，幸虧它沒(méi)有房地產(chǎn)，這十大產(chǎn)業(yè)政策振興了半天，沒(méi)有一個(gè)好的，全完蛋了，馬云先生說(shuō)，凡是政府讓你干什么的時(shí)候你趕緊跑，政府沒(méi)說(shuō)讓你干什么的時(shí)候你可以干，那時(shí)候提得更多一些。“夜壺”早早晚晚的事兒，有一天晚上半夜里突然說(shuō)降息了，有一天晚上突然說(shuō)出了一個(gè)什么什么政策，我就納悶兒了，這么大好的事兒為什么不在大白天里正大光明地說(shuō)，非擱到半夜12點(diǎn)呢？尿急的時(shí)候才用呢，所以就可以知道它那“夜壺”少不了，它老半夜里干活，不得用夜壺嗎？所以夜壺，肯定得擱到外頭。

地產(chǎn)大佬話樓市：長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)高增長(zhǎng)沒(méi)結(jié)束

或許正如董藩和任志強(qiáng)所說(shuō)的，正是因?yàn)闊o(wú)聲歌更勝有聲，所以，今年政府才不愿在明面上過(guò)多的提及房地產(chǎn)，而這也從另一個(gè)側(cè)面反映了，在中國(guó)，房地產(chǎn)不管什么情況下，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位都是沒(méi)有辦法取代的，政府也不會(huì)坐視不理的。更何況，從目前我國(guó)的住房需求、人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等等方面來(lái)看，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束

北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)

我只說(shuō)了一個(gè)“投資增速會(huì)繼續(xù)下滑”，他們就說(shuō)我唱衰，投資增速下滑是一個(gè)很聰明的調(diào)整辦法，供一縮了，賣(mài)不出去，庫(kù)存多了，我們就減少生產(chǎn)啊，就剛才講的。開(kāi)發(fā)商沒(méi)那么傻，開(kāi)發(fā)商也不想把別人弄死，所以開(kāi)發(fā)商說(shuō)，你要庫(kù)存多了我就減少點(diǎn)兒投資吧，生產(chǎn)少點(diǎn)兒就行了，你們看看北京市，今年大概賣(mài)地，一共完成三千多億的投資，賣(mài)地賣(mài)了兩千多億，最后政府該忍不住了。我們新的住建部部長(zhǎng)陳政高上臺(tái)以后第一次公開(kāi)對(duì)外講話，第一講的是庫(kù)存太大，要去庫(kù)存。

第二個(gè)說(shuō)的什么？說(shuō)的加強(qiáng)保障住房建設(shè)，我想這倆事兒肯定是矛盾的，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)國(guó)家說(shuō)你的庫(kù)存多了你還要加大投入，后來(lái)我明白了，為什么？不管庫(kù)存有多少，和GDP都沒(méi)關(guān)系了，但加不加大投資和GDP有關(guān)系，所以他們?yōu)榱?，一方面希望消化?kù)存，另一方面又加大投資，加大投資保證GDP，我們的國(guó)家之所以政策一會(huì)兒這樣一會(huì)兒那樣，就是因?yàn)槔弦Ｄ莻€(gè)GDP，田教授剛才說(shuō)了，未來(lái)從長(zhǎng)期來(lái)看，供求關(guān)系還差遠(yuǎn)了，為什么差遠(yuǎn)了？你現(xiàn)在住那小房子你就滿意了？過(guò)兩天你又生兒子，胖娃娃出來(lái)了，現(xiàn)在可以生倆了，再過(guò)兩天，可以生無(wú)數(shù)個(gè)，房子不夠啊，所以從長(zhǎng)期來(lái)看，是個(gè)逐步提升的需求關(guān)系。再說(shuō)幾個(gè)數(shù)吧，九十平米現(xiàn)在大部分，我們現(xiàn)在的中位數(shù)大概72平米左右，戶均，90平米是什么概念呢？1990年美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，那么20年過(guò)去了，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是多少？戶均是254。如果戶均標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)逐步提高的過(guò)程，我過(guò)去窮，我就小一點(diǎn)兒，戶均大，我就大一點(diǎn)兒，社會(huì)保障，人均標(biāo)準(zhǔn)什么都是提高的，所以人均小于平均數(shù)的是困難戶，我們現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)還相當(dāng)于停留在二三十年前，是不是我們過(guò)幾年就超過(guò)美國(guó)了，或者人均增長(zhǎng)好幾倍了，怎么辦呢？是不是要提高？那時(shí)候就得把房子拆了，我們都知道開(kāi)會(huì)的這個(gè)地方，旁邊新建的地方，好幾個(gè)都是八十年代末期，八八、八九年建的宿舍樓啊，現(xiàn)在都沒(méi)了，都變成國(guó)貿(mào)了，現(xiàn)在都拆了，拆的過(guò)程還需要很多很多年。于是，我們整個(gè)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中還得不斷的蓋房子，但是在短期之內(nèi)會(huì)不會(huì)有高和低的過(guò)程呢？會(huì)有

我們前面舉的圖，一上一下，轉(zhuǎn)好幾圈了，還會(huì)有上有下，但局部的下不代表整體就下了，比如我們這個(gè)圓桌對(duì)話的題目叫“下行通道中的房地產(chǎn)”，陳主任不同意“下行通道”，他認(rèn)為還在“上行通道”中呢。我們想說(shuō)的就是，你要認(rèn)識(shí)，眼前并不是好的不能再好了，還可以再好一點(diǎn)，而是說(shuō)，出現(xiàn)問(wèn)題藥劑師調(diào)整，調(diào)整過(guò)程中可能會(huì)有不好的時(shí)候，但后期還是好的，要不然它放水干嘛呀？我們已經(jīng)知道，不好的時(shí)候就放水了，要都好的就用不著放水了，就這么簡(jiǎn)單的事兒。陳淮：明確說(shuō)一句，你唱衰了還是沒(méi)有？任志強(qiáng)：對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)我不唱衰。尤其是陳淮主任告訴我一句話我牢記著，從房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)一定是看漲的，全世界都這樣，中國(guó)也不例外。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩

主持人一見(jiàn)我就告訴我，任總的想法跟你產(chǎn)生分歧了，你們倆過(guò)去都唱漲，現(xiàn)在任總唱衰了，一會(huì)兒你倆得掰飭一下吧，我說(shuō)你理解得不對(duì)吧，他說(shuō)媒體都這么報(bào)道的，我說(shuō)任總只是說(shuō)目前存在壓力，可能有點(diǎn)小振蕩，可能后面還會(huì)往上拐，剛才任總又特意解釋了一下，長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)高增長(zhǎng)的過(guò)程還沒(méi)有結(jié)束。我給大家再理一下，未來(lái)市場(chǎng)還有很多推動(dòng)的力量，第一個(gè)是大拆大建，現(xiàn)在這些城市當(dāng)中都有大量的五十年代至九十年代末建的房子，按照今天的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看不節(jié)能不環(huán)保沒(méi)綠化沒(méi)物業(yè)，這些房子未來(lái)十年都要拆掉，有拆就有建，這是房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程，第二，人口還在繼續(xù)上漲，一到兩億的上漲空間還是有的，后來(lái)計(jì)劃生育還會(huì)放松，第三，城鎮(zhèn)化建設(shè)還在加劇，現(xiàn)在官方公布的城鎮(zhèn)化率大概在60%左右，但這個(gè)數(shù)字是假的，騙大家，因?yàn)橹袊?guó)有個(gè)特殊的背景，我們國(guó)家在過(guò)去城市人口和農(nóng)村人口的區(qū)別是什么？不是用產(chǎn)業(yè)，是用戶籍來(lái)區(qū)分的，現(xiàn)在我們看到大量人由農(nóng)村涌向了城市，由于他的戶口還屬于農(nóng)村戶口，在城里打工這個(gè)事情變得很尷尬，到底算城里人還是農(nóng)村人？最后我們做了一個(gè)折中，如果他有一半的時(shí)間在城里，在城里住，在城里消費(fèi)，還在城里就業(yè)，就叫城里人，如果有一半的時(shí)間在農(nóng)村，就算農(nóng)村人，這樣就把兩個(gè)多億的農(nóng)村人口實(shí)際上算作了城市人口，戶籍上不算，但在統(tǒng)計(jì)上把他算了，把這些加在一起才達(dá)到了我們今天所說(shuō)的53%、54%，但是這部分人城市從就業(yè)角度和消費(fèi)角度都把他吸收了，唯一沒(méi)把他吸收的是什么？是居住，他們住在工棚，住在地下室里，就像保姆，住在主人家里，這個(gè)家不是她的家，什么時(shí)候是他自己的家呢？他自己買(mǎi)了房子自己住，或者雖然買(mǎi)不起房子，常年全家租的房子住在自己家里，定點(diǎn)到主人家里干活，這時(shí)候城市才把他吸收了，剔掉了這部分，兩個(gè)多億的人口又沒(méi)房子，雖然在城里，但沒(méi)有，這部分人逐漸有自己的房子，或者自己租房子的過(guò)程是房地產(chǎn)發(fā)展的重要過(guò)程，大家都忽略了這個(gè)。另外，家庭將繼續(xù)裂變，我和任總都一直在講這個(gè)觀點(diǎn)，現(xiàn)在的家庭還沒(méi)到最小的時(shí)候，繼續(xù)裂變，有的家庭有兩個(gè)孩子，分別研究生畢業(yè)了，各自結(jié)婚，前兩年沒(méi)生小孩，人口總量在增加，但需要的房子套數(shù)在增加，因?yàn)榱炎兂鲂碌募彝チ?，這個(gè)需求應(yīng)該很大。更重要的影響是生活方式的演化創(chuàng)造出大量需求來(lái)，比如大量的人離婚。再一個(gè)，大齡青年不結(jié)婚，32、35不結(jié)婚的有的是，今天在場(chǎng)的有很多，忙于事業(yè)或者沒(méi)找到合適的，自己不結(jié)婚但住一套房子，在法律上不是家庭，但以家庭方式消耗房產(chǎn)，這個(gè)比例越來(lái)越高，甚至未來(lái)更多人選擇不結(jié)婚，我說(shuō)什么呢？中國(guó)的高漲過(guò)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，我其實(shí)不贊同“黃金”、“白銀”的說(shuō)法，你現(xiàn)在生生的把房地產(chǎn)狠狠的幾棍子撩倒了，你就說(shuō)它怎么怎么樣，不對(duì)，你把限購(gòu)限貸同時(shí)取消，過(guò)幾年再看市場(chǎng)是什么狀態(tài)。