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動(dòng)蕩的2014年收官在即，這一年在房產(chǎn)從業(yè)人員眼中可算是真正意義上的“客戶元年”。從年初明顯的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到買方市場(chǎng)，“9·30”新政策出臺(tái)后，成交量大幅度提升，買賣雙方的博弈趨于中間化，雖然賣方市場(chǎng)有顯現(xiàn)趨勢(shì)，但就目前來說，依舊是買方市場(chǎng)的延續(xù)。

2015年房?jī)r(jià)已成為人們最為關(guān)心的話題，尤其是在央行房貸新政的大力刺激下，未來樓市的走向尤其受到買家關(guān)心。

秦虹：市場(chǎng)明年6月份可恢復(fù)

住建部在今年下半年的樓市發(fā)展目標(biāo)中，曾明確提出要“千方百計(jì)消化庫存”。在樓市庫存普遍處于高位的態(tài)勢(shì)下，成交量的大幅提振也加快了商品房去庫存的步伐。值得注意的是，樓市庫存在保持連續(xù)9個(gè)月的同比增幅擴(kuò)大現(xiàn)象后，10月份的同比增幅略有收窄。住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，截至今年10月，商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例達(dá)到歷史最低點(diǎn)，在建房屋中有90%未賣出去。

雖然庫存壓力正逐步化解，但在秦虹看來，全國商品房總的供求關(guān)系還是處于偏松、部分過剩的狀態(tài)。“即使出臺(tái)有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，市場(chǎng)的恢復(fù)也需要一定的時(shí)間，”秦虹測(cè)算，截止到6月份，根據(jù)全國的供求關(guān)系，大概需要兩年才可以恢復(fù)正常。

聶梅生：明年二季度有望轉(zhuǎn)好

聶梅生表示，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始軟著陸，明年二季度有望轉(zhuǎn)好，樓市不會(huì)崩盤，也不存在泡沫破裂，但消化庫存的過程中會(huì)較痛苦。之所以房地產(chǎn)仍然還是“白銀時(shí)代”，是因?yàn)闃鞘性?013年的高位下盤整，樓市銷售同比大跌，但銷售額和銷售量都比2012年高，并在“930”新政放松房貸等政策的利好下，市場(chǎng)成交量逐步恢復(fù)。

任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)上漲還要看供求關(guān)系

剛剛卸任華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)的任志強(qiáng)表示，盡管央行出臺(tái)了“930”政策、降息等一系列政策，但目前供求關(guān)系的“供”還沒有迅速變成正增長(zhǎng)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)迅速下降。

“這個(gè)供求關(guān)系估計(jì)要到明年底才能發(fā)生比較大的變化。前提條件就是后半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時(shí)候迅速地開工。”

一線城市難逃上漲趨勢(shì)

從全國的地價(jià)來看，普遍的地價(jià)處于下降的趨勢(shì)，而一線城市仍然處于一個(gè)快速上漲的過程。

從銷售來看，9月份是最低點(diǎn)，8月份的低點(diǎn)延續(xù)到9月份是一個(gè)低部運(yùn)行的狀態(tài)，10月份略有回升，目前情況11月份的數(shù)據(jù)還是有回升，估計(jì)全年會(huì)處于一個(gè)持續(xù)上升的過程。今年的銷售總量和去年相比可能相差不到1億，去年13億多平方米，今年維持12億平方米，仍然是全國商品房銷售的最高峰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了2011、2012年。

陳淮：一線城市不是簡(jiǎn)單看供需

房?jī)r(jià)不僅僅取決于供求。你買北京的房子，買的是北京的基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)條件、工資水平、你子女的教育資源，你的養(yǎng)老社保等。當(dāng)這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時(shí)候，這個(gè)城市就會(huì)吸引更多的人向它積聚”。此外，陳淮還認(rèn)為：“房?jī)r(jià)還受窗戶以外的東西的影響。房?jī)r(jià)并不僅僅取決于、甚至主要不取決于蓋這所房子的開發(fā)商花了多少錢，而是取決于有沒有人在你家窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個(gè)例子就是：地鐵修到你們小區(qū)門口，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)立馬坐地上漲。沒人花錢，地鐵能修到你們小區(qū)門口嗎？房子周邊綠地的增加，醫(yī)療、教育、商業(yè)資源配套不斷完善，公共設(shè)施不斷增加等等，這些都是影響房?jī)r(jià)的因素。所以簡(jiǎn)單說房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌，不能一言以蔽之，也不是有沒有供大于求就能回答的。

明后年市場(chǎng)供需出差大差距

今年前10個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)開工總面積同比萎縮了9.8%，其中住宅萎縮了15.5%。按照建設(shè)周期來看，2015年底2016年初，可能將出現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的小年。到明年、后年時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能要因此面對(duì)一個(gè)需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生劇烈震蕩。