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1886年，美國一家小商店賣出了第一瓶可口可樂。直到今天，全世界每一秒鐘，就有1萬人在喝可口可樂。你可以在各個角落看見它。盡管世界上最大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)——萬科每年產(chǎn)生的營業(yè)收入已經(jīng)超過2000億，但想買萬科的房子，還是來中國，或者最多去美國的舊金山和紐約。

房屋和可口可樂是兩種沒有任何相似度的產(chǎn)品。用二者做對比，不是瘋了。類似可口可樂這樣的食品公司可以實現(xiàn)全球化。但在過往200多年的歷史里，還沒有一家全球化的房地產(chǎn)公司。似乎也很難出現(xiàn)。

盡管許多房地產(chǎn)企業(yè)都在做海外的投資，無論是中國的房企、還是英國背景的房企，但由于特殊的屬性使然，房地產(chǎn)行業(yè)在任何一個國家都是競爭非常激烈的、非常本土化的行業(yè)。每個國家、地區(qū)都有不同的法律體系、稅收政策、消費者習慣，甚至是潛規(guī)則。

如今中國開發(fā)商的足跡幾乎遍布歐洲、北美、澳大利亞，但跨越了一個世紀的房地產(chǎn)公司——香港置地，也只在東南亞寥寥數(shù)個國家布局，包括印度尼西亞、柬埔寨、越南、泰國、新加坡等等國家。

觀察中國最大的外資房地產(chǎn)企業(yè)新加坡凱德集團的所作所為會發(fā)現(xiàn)，中國開發(fā)商努力做加法之時，他們正在做減法。比如，主動收回對澳大利亞的投資。為的是更加聚焦和平衡，縮短管理半徑。即使中國市場增速再快，他們也小心翼翼地維持平衡和控制投資的比例。

與之相比，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有花太多時間了解海外市場，就已經(jīng)開始急迫地投資了。和中國房地產(chǎn)企業(yè)最大的不同在于，不論是凱德集團還是香港置地，資產(chǎn)負債率都很低，不超過25%。而國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍在70%左右。經(jīng)歷過完整經(jīng)濟周期的房地產(chǎn)企業(yè)對市場更有敬畏之心。

事實上，一些風險才剛剛顯露出來。比如，政策風險。部分海外的城市會有不利于國外資本投資本地物業(yè)的政策調控。比如香港為了遏制房價上漲過快，在2013年10月推出外地置業(yè)買家需要繳納15%的印花稅的政策。倫敦也在醞釀從2015年開始向非本地居民征收房產(chǎn)增值稅。這些政策的實施多會打擊市場活躍度，降低市場資金流動性。

在歐美發(fā)達的市場，雖說法制健全，但雙刃劍在于得到安全保障的同時，法律異常復雜。美國普衡律師事務所合伙人駱仕毅（JOELH。ROTHSTEIN）給中國開發(fā)商的建議是，必須在交易結構的設計、金融的安排、稅務的籌劃方面做詳盡的考慮。

匯率的風險也不可小覷。人民幣升值的狀態(tài)不可能一直持續(xù)。波動可能會吞噬利潤。

在初期階段，為了快速發(fā)展項目，從設計、開發(fā)、銷售等所有環(huán)節(jié)或許都能通過和外部機構的合作方式來解決，但出于節(jié)約成本，以及長遠發(fā)展的角度考慮，必須培養(yǎng)自己的團隊。

同時，還要應對突發(fā)事件帶來的影響。在馬來西亞航空MH370事件發(fā)生后，中國人在馬來西亞市場置業(yè)的熱情大大下降。盡管碧桂園在馬來西亞的項目，并不只針對國人出售，還有很多當?shù)厝艘约靶录悠氯?、印尼人購買。不可控事件的發(fā)生，令投資風險驟然升高。

中國經(jīng)濟發(fā)展放緩，房地產(chǎn)市場也在減速，但逃避并不是辦法。事實上，創(chuàng)新幾乎是任何企業(yè)長久發(fā)展的必由之路。比如可以從資金使用和管理上實現(xiàn)國際化，盲從地擴大海外投資，有可能將企業(yè)推向深淵。