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2014年，對(duì)于西部商業(yè)地產(chǎn)業(yè)而言，可謂面臨“內(nèi)憂外患”。“內(nèi)憂”來(lái)自內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，“外患”則是電商的不斷沖擊。

12月11日，在成都舉行的“2014中國(guó)西部商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上，不但有西部商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)精英齊聚一堂，而且卸任華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)后任志強(qiáng)首次出場(chǎng)坐而論道，共同把脈四川商業(yè)地產(chǎn)，探討未來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

“城鎮(zhèn)化率在30%以下時(shí)，是房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)期。但是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-70%時(shí)，房?jī)r(jià)則處于一個(gè)加速增長(zhǎng)過(guò)程。而中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率在53%左右，正處于房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)期。

“社會(huì)上說(shuō)房?jī)r(jià)高和低、房?jī)r(jià)的交易過(guò)程或者是房產(chǎn)市場(chǎng)的銷售漲與落，沒(méi)有人單說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上大部分都是指以住宅為主的房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的地位比較低。”任志強(qiáng)以此開(kāi)場(chǎng)，大談房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。

談房?jī)r(jià)：

城鎮(zhèn)化率成漲價(jià)助推器

在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。但對(duì)于目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，任志強(qiáng)則認(rèn)為，“通過(guò)對(duì)很多國(guó)家的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有城市的發(fā)展過(guò)程中，城鎮(zhèn)化率在30%以下的時(shí)候，正是房?jī)r(jià)低速增長(zhǎng)的時(shí)候。但是，當(dāng)城鎮(zhèn)化率在30%-70%的時(shí)候，房?jī)r(jià)處于一個(gè)加速增長(zhǎng)的過(guò)程。而中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是百分之五十三點(diǎn)幾，正好處于房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)期。”

任志強(qiáng)特別提到，雖然住宅房地產(chǎn)自去年9月以后出現(xiàn)回落，但商業(yè)地產(chǎn)在去年前9月始終處于一個(gè)持續(xù)正增長(zhǎng)，而且是較高增長(zhǎng)的過(guò)程。

談置業(yè)：

第三產(chǎn)業(yè)增速才是前提

一直以來(lái)，很多人在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)是住宅好還是寫(xiě)字樓之間困惑。對(duì)此，任志強(qiáng)直言：“錯(cuò)了！商業(yè)在中國(guó)是一個(gè)大商業(yè)概念，它和完整的商業(yè)概念是不同的。買(mǎi)什么的前提條件是你這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是多快，或者是第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的速度是多少。”

他解釋稱，城市的建筑有住宅、辦公樓、酒店、零售業(yè)，我們把后三類都通常稱為商業(yè)地產(chǎn)。“比如在北京，商業(yè)地產(chǎn)解決的第一個(gè)問(wèn)題就是經(jīng)濟(jì)過(guò)程當(dāng)中受到新的就業(yè)機(jī)會(huì)和制造業(yè)轉(zhuǎn)化的，通俗的說(shuō)就是第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，是第三產(chǎn)業(yè)所占GDP比重的增長(zhǎng)速度。”

談轉(zhuǎn)型：

互聯(lián)網(wǎng)思維是解決之道

“馬云就是典型的想做一個(gè)‘懶人’，這里的懶人就是懶得到商場(chǎng)去，所以成立了一個(gè)淘寶網(wǎng)，讓人們變懶，坐在家里面敲手指頭，我把東西給你送上門(mén)。”任志強(qiáng)說(shuō)，懶，是促進(jìn)我們技術(shù)創(chuàng)新的重要條件之一，因?yàn)橐獫M足懶人的要求，所以要不斷的創(chuàng)新，比如牛耕地、人休息，傻瓜相機(jī)，互聯(lián)網(wǎng)。

“當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之后，把人變得越來(lái)越懶，我們就要想辦法讓我們的商業(yè)地產(chǎn)在為民服務(wù)的過(guò)程當(dāng)中，讓人越懶越好。于是我們就開(kāi)始把各種品牌集中，考慮把高奢侈到中奢侈到低奢侈都集中在一起，滿足所有人的消費(fèi)習(xí)慣，在一個(gè)商場(chǎng)完成所有的東西呢？”任志強(qiáng)認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)都用互聯(lián)網(wǎng)的思維，從為消費(fèi)者解決問(wèn)題的角度出發(fā)，也許就能獲得更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)。

談消費(fèi)：

住房消費(fèi)仍占主導(dǎo)地位

房?jī)r(jià)漲跌永遠(yuǎn)是焦點(diǎn)。但任志強(qiáng)并未給出明確答案，其只是強(qiáng)調(diào)：“很多人認(rèn)為房地產(chǎn)不是各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱，其實(shí)錯(cuò)了。其實(shí)全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)都占了很大比例。”其舉例說(shuō)明，在英國(guó)，19世紀(jì)之后住房在國(guó)民收入分配中的比例越來(lái)越高，而德國(guó)住房的私有產(chǎn)權(quán)化只有46%，為所有發(fā)達(dá)國(guó)家中最低。

“在19世紀(jì)之后，住房在國(guó)民收入分配中的比例越來(lái)越高，所有發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)這樣這么多年了，為什么住房收入分配的比例還越來(lái)越高？中國(guó)躲不開(kāi)，你以為中國(guó)不一樣，除非你不想住進(jìn)去。”任志強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)住房消費(fèi)仍然占主導(dǎo)地位。