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12月6日，第二屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇在深圳舉行。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在論壇上發(fā)表了題為《房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與預(yù)測(cè)》的主題演講。

“明顯可以看出，現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場(chǎng)出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關(guān)的。”任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)的表現(xiàn)主要由宏觀政策調(diào)控決定，而房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣帶動(dòng)了固定投資和消費(fèi)業(yè)水平的下降。“如果沒(méi)有政府的調(diào)控或政策變化，也許市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加平穩(wěn)。如果不能市場(chǎng)化，或許我們所謂常態(tài)的低增長(zhǎng)的速度就會(huì)由于房地產(chǎn)投資的變化而變化。”

至于具體的變化是多少，任志強(qiáng)表示，“（房地產(chǎn)）差了6—8%的增速的話可能會(huì)影響GDP大概0.3—0.6%。”

任志強(qiáng)指出，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)更加敏感，政策改向后一線城市的房地產(chǎn)投資有所回暖。雖然一線城市的地價(jià)上漲，但全國(guó)地價(jià)仍普遍下降，全國(guó)的住宅房銷售面積增幅也下滑，其中二三線城市和中部地區(qū)下滑速度最快；而對(duì)全國(guó)地產(chǎn)商而言，約存在5.7—5.8億的待售面積，“去庫(kù)存的壓力還是很大的，再投資能力減弱，資金增速下降。”他認(rèn)為，個(gè)人住房信貸下滑和地產(chǎn)商預(yù)售資金的減速密切相關(guān)，而正是由這兩者導(dǎo)致了房企的開發(fā)到位資金急劇下滑。

同時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為中國(guó)的住房消費(fèi)需求逐步提高，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還沒(méi)達(dá)到正常的水平值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展“不是沒(méi)有前途”，而是取決于宏觀政策。

在隨后的嘉賓對(duì)話中被問(wèn)及對(duì)明年房?jī)r(jià)的看法時(shí)，任志強(qiáng)答道，“不認(rèn)為短期之內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，除非后面有一系列的政策變化。”

最后談到對(duì)“新常態(tài)”的定義時(shí)，任志強(qiáng)表示，“我不知道什么是‘新’什么是‘舊’，只知道大家還要住房。”

附任志強(qiáng)演講（有刪節(jié)）：

新常態(tài)是因?yàn)楹暧^政策沒(méi)有放開。如果把貨幣政策都放開了，金融市場(chǎng)都放開了，宋國(guó)青教授講的那個(gè)我倒有點(diǎn)贊成。

如果單從房地產(chǎn)情況來(lái)看，宋教授說(shuō)按照美國(guó)的房貸，個(gè)人房貸應(yīng)該最少40萬(wàn)億。房地產(chǎn)可能增長(zhǎng)好幾倍，劉世錦說(shuō)的占25%的投資比重可能比今年投資增長(zhǎng)率增長(zhǎng)20%以上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人收入處于下降的趨勢(shì)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)變化，我們一直想改善第一次收入分配的比例關(guān)系。GDP下降的時(shí)候是不是老百姓的收入能增長(zhǎng)，現(xiàn)在看來(lái)起碼不是，至少是宏觀經(jīng)濟(jì)下降的時(shí)候我們看到人均收入也是下降的，它和我們的房子有關(guān)系，和我們的投資也有關(guān)系。

固定投資一直在下降?；A(chǔ)設(shè)施今年增長(zhǎng)了27%多，一直保持高速增長(zhǎng)，（但）民間投資下降太快了，包括房地產(chǎn)和其他行業(yè)的民間投資。老百姓收入下降的時(shí)候，融資條件差的時(shí)候，金融環(huán)境差的時(shí)候，民間投資就會(huì)下降。反過(guò)來(lái)說(shuō)也因?yàn)槭袌?chǎng)不好所以投資率下降，所以這兩者有相同的關(guān)系，都和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有關(guān)。去年很低的增長(zhǎng)率，關(guān)于增加值，我們克強(qiáng)指數(shù)是三項(xiàng)都是往下走，克強(qiáng)指數(shù)如果是真，GDP的真實(shí)數(shù)據(jù)只有6%。現(xiàn)在表面上看房地產(chǎn)和基礎(chǔ)工業(yè)增長(zhǎng)值增長(zhǎng)速度沒(méi)有太大的影響，但是上游影響鋼鐵、水泥、玻璃，下游影響家電、家裝等等。如果我們投資占過(guò)去25%，現(xiàn)在18%了，其中和他相互代迭的關(guān)系也有影響。消費(fèi)業(yè)同比增長(zhǎng)速度下降。房地產(chǎn)速度增加時(shí)，消費(fèi)業(yè)增加。9月份統(tǒng)計(jì)中家電和家裝的部分下降的速度很快，就是因?yàn)椋ㄅc房地產(chǎn)有關(guān)）部分的消費(fèi)沒(méi)有了。

宏觀政策和市場(chǎng)化決定了我們的經(jīng)濟(jì)，尤其決定了房地產(chǎn)?，F(xiàn)在出臺(tái)了一些包括“930”的政策，可能有利于平穩(wěn)，仍然維持在較低的水平。差了6—8%的增速的話可能會(huì)影響GDP大概0.3—0.6%。

政策發(fā)生變化之后，二三線房地產(chǎn)投資趨于下降，一線城市增速還在持續(xù)增長(zhǎng)，更活躍展現(xiàn)出一線城市比其他地區(qū)對(duì)政策的反映更快。當(dāng)土地購(gòu)置處于負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候開工處于負(fù)增長(zhǎng)。它也和投資相關(guān)，當(dāng)土地開工是負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候，新開工通常也是負(fù)增長(zhǎng)。從全國(guó)的地價(jià)來(lái)看普遍的地價(jià)處于下降的趨勢(shì)，一線城市仍然處于一個(gè)快速上漲的過(guò)程。目前看，去庫(kù)存較長(zhǎng)的周期中價(jià)格的影響不會(huì)太大，09年的時(shí)候銷售迅速回升，但是價(jià)格回升的時(shí)間在2010年，這是一個(gè)和現(xiàn)金流相關(guān)的一個(gè)去化過(guò)程。

商業(yè)銷售在今年是相對(duì)平穩(wěn)的一種情況，住宅下滑的比例是最大的。銷售面積的增幅中，二三線城市持續(xù)下滑，但中部地區(qū)下滑的速度是最快的，中部和西部地區(qū)實(shí)際上持續(xù)穩(wěn)定了一個(gè)過(guò)程，從銷售額的情況看，東、中、西和一二三線城市的城市差別性最大。（07年來(lái)房?jī)r(jià)）三次的漲落可以明顯看出來(lái)因?yàn)楹暧^政策的調(diào)整導(dǎo)致上浮或者是下滑，非市場(chǎng)化的因素或者是行政干預(yù)的因素是讓市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性是最大的。如果沒(méi)有政府的調(diào)控或者是政策變化的話也許市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加平穩(wěn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場(chǎng)出現(xiàn)了變化，都是和宏觀政策密切相關(guān)的。這個(gè)宏觀政策如果做了一定的調(diào)整，或許我們所謂常態(tài)的低增長(zhǎng)的速度就會(huì)由于房地產(chǎn)投資的變化而變化的。

去庫(kù)存的壓力還是很大的，再投資的能力是減弱的，資金增速下降。個(gè)人住房信貸下滑和我們的預(yù)售資金的減速也密切相關(guān)，這兩者導(dǎo)致了我們的開發(fā)到位資金是急劇下滑的。為什么會(huì)出現(xiàn)下滑，其中一個(gè)是銀行貨幣增量的問(wèn)題。社會(huì)融資總量出現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)的資金擁有量發(fā)生了很大的變化。

資金的增速在3%點(diǎn)成為最低點(diǎn)，一個(gè)是08年底的時(shí)候是自有資金的最低點(diǎn)，第二個(gè)是2012年的時(shí)候是自有資金增長(zhǎng)比較低的。我們看到2014年以后，8、9月份實(shí)際上已經(jīng)到了更低的低點(diǎn)。這個(gè)低點(diǎn)和08年有什么區(qū)別，如果我們按照到位資金和完成的資金對(duì)比的話，08年大概是1:1.34，今年9月份是1:1.31少了0.3個(gè)點(diǎn)，今年9月份的情況比2008年的情況更差的情況。

未來(lái)的發(fā)展不僅僅是城鎮(zhèn)化決定了住房的需求，更重要的是消費(fèi)需求導(dǎo)致。未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，人們最首先要改善的是住房問(wèn)題。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)的情況看，食品類和服裝類是迅速下降的趨勢(shì)，但居住是迅速上升的趨勢(shì)。消費(fèi)需求發(fā)生變化之后人們對(duì)住房需求的要求是越來(lái)越高，對(duì)健康的需求和對(duì)娛樂(lè)的需求也是在增長(zhǎng)的過(guò)程中。

歐美住房消費(fèi)需求在家庭收入中要占25%以上，中國(guó)是一個(gè)逐步提高的國(guó)家但是還沒(méi)有到正常需求的過(guò)程。馬斯洛消費(fèi)的重塑決定了人們?cè)诩彝ド畎l(fā)展過(guò)程當(dāng)中，住房的消費(fèi)會(huì)越來(lái)越成為家庭消費(fèi)中的最重要的因素。

城鎮(zhèn)化的改造的過(guò)程需要一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間。在城市化發(fā)展過(guò)程中，人們?nèi)绾伟炎》炕緲?biāo)準(zhǔn)提到更高，這可能就是解決宏觀問(wèn)題解決市場(chǎng)問(wèn)題中一個(gè)重要的關(guān)鍵。過(guò)去的發(fā)展速度來(lái)說(shuō)，在農(nóng)村已經(jīng)普遍高于城市，但未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中，總量不足和局部地區(qū)過(guò)剩這兩個(gè)矛盾同時(shí)存在。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展不是沒(méi)有前途，而是我們用一個(gè)什么樣好的宏觀政策來(lái)決定未來(lái)發(fā)展的速度。