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人人皆談房地產(chǎn)，但估計(jì)很少有人清楚一個(gè)問題，那就是中國(guó)大地上到底有多少房子。2013年10月，70個(gè)大中城市新建住宅類商品房同比漲幅為10.8%，現(xiàn)實(shí)中的漲價(jià)幅度可想而知了，當(dāng)時(shí)一線城市近1年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲20%左右。而2013年住宅類商品房銷售面積一舉突破10億平方米大關(guān)，達(dá)到11.57億平方米。

人人皆談房地產(chǎn)，但估計(jì)很少有人清楚一個(gè)問題，那就是中國(guó)大地上到底有多少房子。

這估計(jì)要等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)束，才能有個(gè)大概的數(shù)據(jù)。之所以說(shuō)是大概,誤差是其次，登記是為了征稅，想來(lái)不少房產(chǎn)會(huì)鉆漏洞，當(dāng)然還有各種違章建筑，以及永不停止的“拆出一個(gè)新中國(guó)”。

我們來(lái)談?wù)勚赖陌?，那就是群眾最關(guān)心的住宅類商品房。但這一項(xiàng)數(shù)據(jù)也是不全面的，年度竣工面積并無(wú)細(xì)分的住宅類數(shù)據(jù)，而且是從1995年才開始統(tǒng)計(jì)，能用的只有年度的住宅類商品房銷售面積。

中國(guó)是在1979年出現(xiàn)商品房概念的，1980年6月出臺(tái)的《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》正式實(shí)行允許住房商品化政策，但顯然在1998年之前，這個(gè)政策大多停留在紙上。

17年商品住宅大躍進(jìn)

計(jì)算開始了，若有數(shù)據(jù)恐懼癥，請(qǐng)直接跳躍。

先用住宅類商品房竣工面積計(jì)算，該項(xiàng)數(shù)據(jù)從1998年7月才開始統(tǒng)計(jì)，到2013年年底累計(jì)為69.08億平方米，顯然是誤差甚大。比較靠譜的可以用住宅類商品房銷售面積計(jì)算，因?yàn)樵摂?shù)據(jù)是從1986年開始統(tǒng)計(jì)的（見圖1-1）。

在此之前，中國(guó)人的住房面積有多少呢？有個(gè)模糊的普查數(shù)據(jù)，1985年，70萬(wàn)人中的城鎮(zhèn)住房抽樣普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房屋建筑面積46.76億平方米，看起來(lái)數(shù)據(jù)不小，可當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)三四億人口一平均就慘了，人均10平方米左右吧。

好了，我們來(lái)看住宅類商品房銷售的數(shù)據(jù)，從圖1-1可以中看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年住宅類商品房銷售面積維持在1億平方米以下，在1992年有1000萬(wàn)平方米量級(jí)的增加。

▲1986～2013年中國(guó)住宅類商品房銷售面積(資料來(lái)源：Wind資訊)

顯著的變化發(fā)生在1998年，當(dāng)年住房正式實(shí)行貨幣化，住宅類商品房銷售面積首超1億平方米，并且之后增幅也明顯擴(kuò)大，僅僅4年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)1億平方米量級(jí)的飛躍，2002年實(shí)現(xiàn)了2.37億平方米。

接下來(lái)更快，2年時(shí)間再度飛躍1億平方米量級(jí)，2004年實(shí)現(xiàn)銷售面積3.38億平方米。更厲害的是2005～2007年，每年都跨1億平方米量級(jí)，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售面積7.01億平方米。

暴漲之后往往是暴跌，在2008年金融危機(jī)的襲擊之下，當(dāng)年銷售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。不過，在2008年年底“四萬(wàn)億”的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出現(xiàn)大幅反彈，直上8.62億平方米。而2010～2012年，隨著“新國(guó)十條”等不斷加碼的調(diào)控，商品房銷售基本維持在9.3億～9.8億平方米。

可以想象的是，倘若沒有“四萬(wàn)億”的刺激，中國(guó)樓市應(yīng)基本見頂，和國(guó)外的房地產(chǎn)周期也不至于脫節(jié)太大。雖然2010年開始加碼調(diào)控，但加速之后一下子剎住車太難了，2011年下半年之后，調(diào)控效應(yīng)才有所顯現(xiàn)。而2013年，隨著新一屆政府上臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)質(zhì)上被拋棄，房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲。2013年10月，70個(gè)大中城市新建住宅類商品房同比漲幅為10.8%，現(xiàn)實(shí)中的漲價(jià)幅度可想而知了，當(dāng)時(shí)一線城市近1年內(nèi)房?jī)r(jià)上漲20%左右。而2013年住宅類商品房銷售面積一舉突破10億平方米大關(guān)，達(dá)到11.57億平方米。

2013年年底城鎮(zhèn)約207億平方米

如此一來(lái)，1986～2013年全國(guó)住宅類商品房銷售面積共達(dá)92.44億平方米，其中包含1997～2013年期間的住宅別墅、高檔公寓類的商品房銷售面積3.76億平方米。再加上1985年的抽樣普查數(shù)據(jù)46.76億平方米，合計(jì)139.2億平方米。需要說(shuō)明的是，在2000年以來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“拆出一個(gè)新中國(guó)”的轟轟烈烈運(yùn)動(dòng)中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。

當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)肯定是被低估的，因?yàn)椤?005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至2005年年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積164.51億平方米，其中住宅建筑面積107.69億平方米，占房屋建筑面積的比重為65.46％。

我們?cè)?005年最新數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上再計(jì)算下，2006年1月至2013年，全國(guó)住宅類商品房累計(jì)銷售面積為67.51億平方米，加上2005年年底城鎮(zhèn)住宅建筑面積存量107.69億平方米，即到2013年年底全國(guó)城鎮(zhèn)住宅面積約175.2億平方米。

需要說(shuō)明的是，其間被拆遷的住宅面積無(wú)公開數(shù)據(jù)可查，只有上海市區(qū)有相關(guān)數(shù)據(jù)。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融調(diào)查研究中心的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，1998～2013年經(jīng)歷過拆遷的城鎮(zhèn)家庭比例為8.4%，戶均拆遷面積為125.5平方米，可計(jì)算出共拆除面積23億平方米，其中城鎮(zhèn)地區(qū)的拆遷為70%，即15年中城鎮(zhèn)共拆遷16.1億平方米。

如是算來(lái)，扣除這部分拆遷，到2013年年底全國(guó)城鎮(zhèn)住宅面積約159.1億平方米。

此外，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融調(diào)查研究中心的數(shù)據(jù)，全國(guó)城鎮(zhèn)1998年以后的自建房占住房存量總量的10.2%，約為2240萬(wàn)套，戶均建筑面積為180平米，總面積約40億平方米。

而非自建房中，也有一部分住房不在城鎮(zhèn)住房竣工面積的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，比如小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房，1998年之后購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房占比1.83%，約400萬(wàn)套；農(nóng)村集體土地使用權(quán)住房占比1.89%，約415萬(wàn)套。兩者合計(jì)815萬(wàn)套，總面積約8.3億平方米。

綜合算來(lái)，截至2013年年底中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量面積至少207.4億平方米。

倒推法：全國(guó)約474億平方米

這肯定不是中國(guó)大地上房子的全部，因?yàn)檫€要加上城中村、城市邊緣的小產(chǎn)權(quán)房，以及農(nóng)村的住房，更有2009年以來(lái)興建的各類保障房約1373萬(wàn)套。這簡(jiǎn)直是無(wú)法計(jì)算了。

我們可以換一個(gè)角度，利用城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房建筑面積來(lái)計(jì)算。

按照2012年年底城鎮(zhèn)人均32.91平方米、農(nóng)村人均37.09平方米（見圖1-2），2013年年底城鎮(zhèn)7.3億人口、農(nóng)村6.3億人口粗略計(jì)算，中國(guó)目前城鎮(zhèn)住宅面積240.24億平方米，農(nóng)村233.67億平方米，合計(jì)住宅面積473.91億平方米。

▲2012年城市、農(nóng)村人均住房面積(資料來(lái)源：Wind資訊)

474億平方米是什么概念？這相當(dāng)于中國(guó)115萬(wàn)平方千米的平原上4%的面積是住宅。有讀者會(huì)說(shuō)，你這么算是都當(dāng)作平房來(lái)算了，確實(shí)應(yīng)該考慮容積率，但如果算上農(nóng)村，這個(gè)容積率比1也高不了多少。

綜合一下，也就是說(shuō)中國(guó)2013年年底城鎮(zhèn)住宅面積在207.4億～240.24億平方米，農(nóng)村為233.67億平方米，合計(jì)高達(dá)474億平方米。誤差是難免的，但這應(yīng)該是最靠譜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了。

這個(gè)數(shù)據(jù)顯然是個(gè)最大值數(shù)據(jù)，而按照加拿大西安大略大學(xué)徐滇慶教授在《房地產(chǎn)的供求與保障》中的研究，存量住宅面積的統(tǒng)計(jì)上存在著住建部的宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)局的抽樣調(diào)查微觀數(shù)據(jù)的混亂運(yùn)用，即用城鎮(zhèn)人口乘以人均住房面積得出的城鎮(zhèn)住房總面積是高估的。

好了，我只能算到這一步了，確切的數(shù)據(jù)恭候不動(dòng)產(chǎn)登記部門發(fā)布吧，但沒有兩三年是難以出來(lái)的，至于有多少人不愿意公布就更難說(shuō)了?？傊?，你懂的！