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日前有消息稱，四大行將放松首套房貸認定標準，只要房貸余額還清都算首套房。

業(yè)內(nèi)人士認為，限貸放松已是大勢所趨。改善性住房需求貸款放松有助于提振市場成交，后期隨著貸款優(yōu)惠力度加大，房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。

限貸放松提振改善性需求

工行23日對首套房貸款認定標準問題作出官方回復，但未明確是否放松限貸政策。工行稱，正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，將及時做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為，限貸放松是大勢所趨。不過，限貸放松不會大力度地一蹴而就，而是會逐步、漸次地向前推進。首先要解決的是自住房(首套)限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動。

中債資信評估有限責任公司報告認為，如果市場傳聞屬實將有利于改善性需求的釋放。后期隨著按揭貸款優(yōu)惠力度加大，房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)業(yè)研究組認為，我國過去一直支持首套房的購買，對于第二套、第三套房采取相對抑制的措施，主要因為過去我國未完成戶均一套住房的目標。隨著住房市場發(fā)展，目前市場參與主體超過一半是改善性需求，此時住房信貸政策具備調(diào)整空間。

當前抑制市場需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購房杠桿(即更低的首付比例)，既是順應市場情況變化，又能平衡銀行對于放貸收益的要求。從國際情況來看，我國居民家庭的購房杠桿水平仍處于低位，可提升空間較大。目前福建、江西等多個省市均鼓勵放寬首套房認定標準，并適當降低首付比例。這將促進改善性需求的釋放。

資金成本制約房貸投放

個人住房貸款一直是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，上市銀行業(yè)績報告顯示各銀行個人房貸不良率均顯著低于整體不良率水平。但今年以來個人住房貸款出現(xiàn)收縮態(tài)勢，一方面是配合國家房地產(chǎn)調(diào)控要求，另一方面與利率市場化進程中銀行不斷攀升的資金成本有關(guān)。

廣發(fā)證券認為，今年5月以來，央行和地方政府對于按揭貸款的政策調(diào)整主要集中在利率成本方面，但首套房按揭貸款利率的改善并不顯著，主要是銀行經(jīng)營選擇所致。在利率市場化的背景下，銀行剛性成本上升較快。

5月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

有業(yè)內(nèi)人士認為，信貸收緊是今年樓市出現(xiàn)降溫的最主要原因，目前這一影響依然存在。央行就房貸問題“喊話”后，部分銀行只是提高了貸款審批效率，對市場來說影響微乎其微。

中國人民銀行公布的《2014年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，上半年個人購房貸款略有收緊。6月末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。