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由清華大學(xué)房地產(chǎn)卓越總裁同學(xué)聯(lián)誼會、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院主辦，由網(wǎng)易房產(chǎn)聯(lián)辦的2014年第三屆中國房地產(chǎn)高峰論壇上，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)香柏領(lǐng)導(dǎo)力機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人趙曉認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的一些重要因素發(fā)生了變化，人口紅利、出口紅利快速下降，經(jīng)濟(jì)效率變低，高政務(wù)成本又在延續(xù)，同時(shí)中國經(jīng)濟(jì)還面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、制度性風(fēng)險(xiǎn)。

在經(jīng)濟(jì)變革時(shí)期，房地產(chǎn)將被賦予怎樣的新角色？趙曉認(rèn)為，在過去的幾年中中國人開始意識到房產(chǎn)的消費(fèi)品屬性，但是房地產(chǎn)作為一個(gè)基本的生產(chǎn)要素還沒有達(dá)成共識，從生產(chǎn)資料的角度來考察，房地產(chǎn)只不過是附著在勞動(dòng)力的基本的生產(chǎn)要素。

趙曉全篇演講超過1.3萬字，從中國經(jīng)濟(jì)三大動(dòng)力失速，面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)與三大機(jī)遇，以及日本經(jīng)濟(jì)對中國的啟示等方面分析了目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的大環(huán)境。趙曉認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)不會崩盤，但面臨著慢慢爛掉、安樂死的風(fēng)險(xiǎn)，它需要重生。

三個(gè)高成本

支撐中國經(jīng)濟(jì)增長的最重要的因素已經(jīng)改變了，這是中國過去的發(fā)動(dòng)機(jī)，現(xiàn)在都發(fā)生了變化，有的已經(jīng)消失了，有的是在消退，比如說人口紅利，過去經(jīng)濟(jì)50%可以用人口來解釋，由于人口數(shù)量的增長，質(zhì)量的提升等等，差不多可以解釋中國經(jīng)濟(jì)增長的50%。但是現(xiàn)在，每年勞動(dòng)力都在減少，中國已經(jīng)由人口紅利轉(zhuǎn)變?yōu)槿丝谪?fù)債，這對整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)影響是非常大的，初步在兩個(gè)點(diǎn)以上，中國經(jīng)濟(jì)增長從10%滑坡到8%以下是非常正常的。

對于企業(yè)來說，他們會感覺到特別的苦悶，因?yàn)槌杀緯絹碓礁?。一個(gè)是高政務(wù)成本，我們所購買的政府的服務(wù)，公共服務(wù)、公共管理所付出的成本，這個(gè)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的高政務(wù)成本。中國企業(yè)承受了很高的稅負(fù)，不僅如此我們還有很多的費(fèi)用。

再就是高金融成本，在很多國家，特別在西方發(fā)達(dá)國家，普遍來說利率水平是比較低的，通常來說3%就不錯(cuò)了，但是，在我們國家，我們銀行的利率是占6%以上，影子銀行的利率翻倍，在12%、13%、14%，民間借貸利率在20%以上。大家對這個(gè)心知肚明，尤其在樓市形勢不好的情況下。

過去改革開放初期，我們的土地成本比較低，今天的土地成本無疑是越來越高，而且今后還會更加高。

三大風(fēng)險(xiǎn)

我們還看到了中國經(jīng)濟(jì)的深層次的三大風(fēng)險(xiǎn)，有一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，另外一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)周期性風(fēng)險(xiǎn)，還有一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)制度性風(fēng)險(xiǎn)。

改革開放之后曾經(jīng)有一段時(shí)間，中國的這種生產(chǎn)效率是提升的，但是在過去這些年里，盡管我們有高速的經(jīng)濟(jì)增長，但是我們生產(chǎn)的效率并沒有提升，不僅如此，整個(gè)生產(chǎn)效率的增長是在下滑的，到今天我們生產(chǎn)效率在變成負(fù)的，你投入越多，虧損越嚴(yán)重！這是我們中國經(jīng)濟(jì)里非常嚴(yán)重的問題，顯現(xiàn)出我們傳統(tǒng)的增長模式和傳統(tǒng)的增長方式已經(jīng)沒有辦法往前走了，所以中國經(jīng)濟(jì)面臨很深刻的結(jié)構(gòu)性的問題。

我們總負(fù)債，中國信貸市場總負(fù)債占中國經(jīng)濟(jì)比重接近300%了，換句話說我們推動(dòng)一塊錢經(jīng)濟(jì)增長需要三塊錢負(fù)債去支撐。我們是用信貸推動(dòng)我們增長的，這樣的增長模式走到了難以為繼的地步。

地方政府怎么來還這個(gè)債呢？你們準(zhǔn)備怎么還這個(gè)債？結(jié)果你發(fā)現(xiàn)40%的還債他們是要依賴于土地市場的，地方政府說我賣了地還還這個(gè)債，房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)問題，一旦土地市場情況不好，賣不出去，地方政府40%的債務(wù)都要出納，這個(gè)由土地歸還的政府的債務(wù)就占到40%，這是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)，做房地產(chǎn)的跟資金聯(lián)系得特別緊，所以大家會感覺到資金鏈的緊張，會感覺到地方政府對土地市場的依賴，感覺到中國負(fù)債水平，包括居民后期不買房子的時(shí)候大家沒有負(fù)債，但是居民的負(fù)債也都很高。

國的經(jīng)濟(jì)周期也同樣的受到美國經(jīng)濟(jì)以及美國的貨幣政策的影響，這是周期性的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前由于美國經(jīng)濟(jì)逐漸的在好轉(zhuǎn)，或者說這種好轉(zhuǎn)基本上已經(jīng)確立了。2013年開始，美元再度升值，有人猜測2013年到2019年會不會成為美元再一次升值的6年時(shí)間段？這會不會給中國經(jīng)濟(jì)帶來沖擊呢？甚至引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)崩潰？

中國制度性風(fēng)險(xiǎn)，中國的改革已經(jīng)進(jìn)入到深水區(qū)，已經(jīng)進(jìn)入全面改革的階段，十八屆三中全會提出的不僅僅是經(jīng)濟(jì)改革，而是包含了6方面的全面改革。2012年公共安全支出在7000億人民幣以上，這就是維穩(wěn)的支出，這是什么意思？超過了整個(gè)中國的經(jīng)費(fèi)開支，這個(gè)7000億基本是中型戰(zhàn)爭的概念，相當(dāng)于地球上中型戰(zhàn)爭的概念。在我們國家維穩(wěn)的費(fèi)用超出經(jīng)費(fèi)開支。每年一個(gè)和平的國家相當(dāng)于在打一個(gè)中級戰(zhàn)爭，每年都在支付這樣沉重的成本，這就說明我們需要迫害的改革舒緩各方面的矛盾。這些成本最終是由企業(yè)來買單的。

三大機(jī)遇

當(dāng)我們從這些方面來思考的時(shí)候，我們就看到中國經(jīng)濟(jì)的機(jī)會的因素，這里面我們有三大機(jī)遇，我們還有其他機(jī)遇，第一個(gè)因素，我們看到中國有天量的外匯儲備，我們外匯儲備4萬億美元外匯儲備，在全世界是最高的，這就意味著我們有一個(gè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力，這4萬億美元外匯準(zhǔn)備相當(dāng)于我們國家的子彈和彈藥，任何一個(gè)金融攻擊來到中國，我們有這4萬億外匯儲備都使得它有來無回。

再一個(gè)，我們看到中國還有一個(gè)大坑，是沒有填埋完的，也是大家很熟悉的中國城鎮(zhèn)化的大坑，填埋這個(gè)大坑使得我們有一個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)會，這一點(diǎn)也同樣非常重要，如果我們看到這樣的機(jī)會不能利用好這樣的機(jī)會，實(shí)在是太可惜了。

我們中國人在過去幾年也開始意識到房地產(chǎn)不僅是投資品，也是消費(fèi)品，除此之外中國人很少有一個(gè)認(rèn)識，更沒有形成全社會的共識，就是房地產(chǎn)是一個(gè)生產(chǎn)要素，有它的屬性和特性，如果我們把房地產(chǎn)市場回歸到它生產(chǎn)要素的屬性，土地、資本、勞動(dòng)力都是基本的生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)只不過是附著在勞動(dòng)力的基本的生產(chǎn)要素。我們跟日本做比較，日本當(dāng)年在它城市化差不多33%一直到80%這樣的期間，是它整個(gè)經(jīng)濟(jì)能夠保持增長的期間，它基本上日本的泡沫是在它城鎮(zhèn)化率在80%的時(shí)候才出現(xiàn)崩盤的，在此之前它的經(jīng)濟(jì)一直在快速增長。同時(shí)，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了不斷的升級，同時(shí)，我們也注意到日本的生產(chǎn)要素包括勞動(dòng)力，包括房地產(chǎn)在這個(gè)期間始終保持了上升，是這樣的情況。日元的水平在這期間也出現(xiàn)了很大升值的壓力。這是它整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)演變和它的宏觀經(jīng)濟(jì)之間所產(chǎn)生的非常有趣的互動(dòng)的現(xiàn)象。

我們再來看中國的樓市，我以前講過房地產(chǎn)市場是跟中國宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的，房地產(chǎn)市場1/3由宏觀解釋，1/3由資金解釋，1/3用房地產(chǎn)自身的情況和特點(diǎn)來解釋，前面我們講的大的宏觀背景和形勢下，我們看到樓市會出現(xiàn)什么樣的大的趨勢？首先，我們看房地產(chǎn)是不是這樣的年代已經(jīng)結(jié)束了？是不是已經(jīng)到了崩盤了？中國城鎮(zhèn)的存量化達(dá)到了戶居1.14套房子，12.5%是小產(chǎn)權(quán)房，而且還有一個(gè)特點(diǎn)是分配極不均衡，戶均實(shí)際只有0.94套，另外一方面占總存量18%的空置房幾乎被15%最富裕的家庭所持有。我們有17%點(diǎn)幾的空置房都被最富裕的15%的家庭所持有的。中國20—25%的家庭其實(shí)還住在微舊或者設(shè)備陳舊的房屋中，中國人均住房已經(jīng)超過一套了，但是中國有1/4是住得不好的。

從需求端來講，保守來講，每年住房需求超過10億平方米的需求，這僅僅是指城鎮(zhèn)范圍內(nèi)合理的基準(zhǔn)需求，不考慮投資需求，只考慮合理的基數(shù)需求，新的家庭出來了，結(jié)婚啊會產(chǎn)生住房的需求，每年有1.9億平方米，鎮(zhèn)區(qū)是0.7平方米，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程落后于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展30年，就是被動(dòng)所產(chǎn)生的拆除這個(gè)4.0億平方米，這都是剛性的跟城鎮(zhèn)化需求是必然的結(jié)果。再就是改善性需求是1.8億平方米，從供給端來說，商品房要供應(yīng)的是7.2億平方米，每年要產(chǎn)生2.4億平方米的保障房，這樣才能達(dá)到中國政府定的2020年覆蓋20%最低收入家庭的目標(biāo)，鎮(zhèn)區(qū)自建房每年可提供1億平方米供應(yīng)量，商品住宅的需求量每年在8億平方米以上，如果市場造成了動(dòng)蕩以后，大家都相信房地產(chǎn)崩盤，這個(gè)需求也可能會降到6億平方米，但是正常量的變化應(yīng)該是7.2到8億平方米的狀況。

我們看到中國住房市場其實(shí)并沒有結(jié)束，盡管它高速的階段已經(jīng)結(jié)束了。

爛掉的風(fēng)險(xiǎn)最大！

中國經(jīng)濟(jì)會垮掉嗎？中國樓市會崩盤嗎？我們認(rèn)為不太可能，我們沒有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)，但是總體上來看我們認(rèn)為垮掉是不太可能的?？宓舨惶赡艿那闆r下有一種可能，爛掉的危險(xiǎn)最大！指的是我們垮掉不會馬上垮掉，但是中國經(jīng)濟(jì)會慢慢失去活力，這就有可能叫爛掉，爛掉的風(fēng)險(xiǎn)指的是什么？比如同樣的經(jīng)濟(jì)的憂患意識，過去我們說歷史上有一個(gè)關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)崩潰論觀點(diǎn)的出現(xiàn)，但是現(xiàn)在中國人已經(jīng)不擔(dān)心了，而且我們很有自信，我們強(qiáng)調(diào)三個(gè)自信，我們強(qiáng)調(diào)中國模式要優(yōu)于西方模式，中國道路優(yōu)于西方所推薦的道路，我們現(xiàn)在不僅是自信滿滿，而且在滋長一種驕傲和自滿的情緒，這就很可怕！安樂死能死，憂患死能生。

短期來看它可能會使地方政府經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力爛掉，過去中國經(jīng)濟(jì)改革開放30多年，到底什么是中國經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀恐袊?jīng)驗(yàn)沒有搞市場化，市場化是中國經(jīng)驗(yàn)嗎？不是，那是我們向別人學(xué)的，中國唯一談得上經(jīng)驗(yàn)的，在經(jīng)濟(jì)學(xué)成為共識的是財(cái)政聯(lián)邦主義，說到底是各個(gè)地方政府就相當(dāng)于公司一樣，它很愿意來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，中國的地方競爭導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大的動(dòng)力，這個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展唯一的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，這跟別的國家不大一樣的。所以地方政府的動(dòng)力在過去整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)動(dòng)力系統(tǒng)里是非常重要的，包括在2008年之后，主要是靠地方政府。但是現(xiàn)在反腐敗導(dǎo)致了客觀的結(jié)果，官員們開始不作為，包括國有企業(yè)，在今年一段出現(xiàn)了負(fù)增長，肯定是跟國有企業(yè)里面反腐敗是有關(guān)系的！他過去為什么喜歡有增長的動(dòng)力呢？因?yàn)檫^去他把蛋糕做大的時(shí)候，他自己可以撈一把，如果撈的動(dòng)力沒有了，他還愿意看到你們比他賺錢嗎？

再就是我們想辦法建立新的動(dòng)力機(jī)制。這個(gè)要靠改革來完成，目前來看改革進(jìn)展不順利，自貿(mào)區(qū)的改革像一個(gè)早產(chǎn)兒，放在那沒有什么效果。我們也看到其他方面的改革，比如行政改革，李克強(qiáng)說行政審批，簡政放權(quán)，整個(gè)下放一千多項(xiàng)，差不多已經(jīng)完成一半的進(jìn)程，李克強(qiáng)對企業(yè)家效果怎么樣，所有企業(yè)家都不吭氣，看來沒有什么效果，金融改革帶來的結(jié)果是利率上升，而不是下降。十八屆三中全會的改革落實(shí)起來也不容易，阻力重重，這就是動(dòng)力重建是不容易的。

一個(gè)官員的腐敗只不過是社會道德潰敗的表現(xiàn)，一個(gè)潰敗的民族只會采用移民的辦法，只會采用盜版的方式，只會采用破壞生態(tài)的方式去獲取它短時(shí)間的機(jī)會，而不會從長遠(yuǎn)去推動(dòng)中國的形勢，垮掉不太可能，但是爛掉是存在的。

重生是最為美好的，意味著我們不要回避所有的風(fēng)險(xiǎn)和問題，而能夠真正的樂意去變革。作為房地產(chǎn)界的朋友你們一定很清楚，過去房地產(chǎn)有一個(gè)人很會爬山，叫王石，除了王石會爬誰都不會爬。在去年由萬科總經(jīng)理郁亮帶領(lǐng)的菜鳥的隊(duì)伍，經(jīng)過四五年訓(xùn)練，所有這些人都爬上了珠穆朗瑪峰，印證了馮侖的一句話，連你都能爬上珠穆朗瑪峰，看來珠穆朗瑪峰也沒有什么了不起