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樓市僵持了數(shù)月后，首套房認定標(biāo)準(zhǔn)開始出現(xiàn)松動。9月22日，記者從福州市政府網(wǎng)站看到，福州發(fā)布最新房地產(chǎn)政策指出，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。同時，昨天有消息稱，上周五央行已召集各大行開會，四大行也將對首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整，可能改成“房貸還清再買算首套房”。

將執(zhí)行“還清貸款再買算首套”？

昨日下午，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進房地產(chǎn)市場發(fā)展意見》，其中對首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整。

“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。”文件中表示。這意味著償清房貸再次申請貸款可算做首套房，貸款利率不必硬性規(guī)定上浮10%以上。除此之外，“居民家庭擁有的住房套數(shù)只在購房所在地房屋登記機構(gòu)查詢。”也就是說，首套房的確定僅限于本地，在其他地區(qū)有房產(chǎn)不影響在福州市享受首套房資格。

首套房認定標(biāo)準(zhǔn)放松或不僅限于福州市一地。昨天下午，兩位券商人士向記者透露，四大行將出政策，放松首套房認定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。上周五央行已召集四大行開會，透露這一想法，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計該政策隨后出臺。

記者隨后向央行以及四大行求證，但截至發(fā)稿時未獲答復(fù)。

此前，監(jiān)管層規(guī)定的首套房認定標(biāo)準(zhǔn)是“認房又認貸”，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過房貸記錄，兩個條件有其中任何一項即不能算作首套房。

專家稱認房不認貸更可行

樓市8月數(shù)據(jù)十年最差。46個限購城市40個已經(jīng)松綁，但效果有限。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從9月前21天看，54個主要城市合計住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。多個地方政府積極呼吁松綁信貸，如湖北本月出臺“鄂七條”，稱首套房貸利率最低可7折。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，后續(xù)銀行放貸政策松綁不可能是只看貸款存量，因為如果按照這一口徑松綁，并不符合目前滿足首套自住房信貸的政策要求。他認為，后續(xù)信貸松綁的主要口徑將是認房不認貸，即只要證明名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調(diào)控思維，事實上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，房貸放松是大勢所趨，若果真有房貸政策，則應(yīng)主要支持首套房貸，尤其是普通住房。認房不認貸，是穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市與惠民生之需要。

經(jīng)濟評論員馬光遠認為，如果央行真的調(diào)整“首套房”政策，在貸款人已經(jīng)還清貸款余額的情況下，新購買住房都算首套，那意味著最強的救市政策出臺了。

100萬貸20年首套二套利息差10萬

是否首套房對于購房者來說，將有貸款利率的區(qū)別。金融搜索平臺融360的數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市的房貸利率“有條件”略微松動，二線城市優(yōu)惠更少，三四線城市的房貸優(yōu)惠幾乎絕跡，而二套房利率為基準(zhǔn)利率1.1倍以上。

記者了解到，北京提供按揭貸款的29家銀行中，8家銀行給出首套房貸利率折扣，最低折扣來自中信銀行、招商銀行和匯豐銀行，但均設(shè)置了享受優(yōu)惠的門檻。其中，匯豐開出“辦理匯豐‘保證貸’業(yè)務(wù)、貸款金額200萬以上”的客戶，才可享9折優(yōu)惠。

如果算作首套房，購房者可以享受優(yōu)惠，雖然目前優(yōu)惠不多，但多數(shù)可以享受基準(zhǔn)利率，但如果按照二套房申請貸款，那么利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，甚至上浮得更多。

以貸款100萬元20年為例，如果按照基準(zhǔn)計算本息合計為179.6萬元，而按照1.1倍計算，本息合計則為189.1萬元，相差9.5萬元。