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2014年的樓市可謂各種言論漫天飛，撲朔迷離的跡象讓大家無(wú)所適從。唱漲，唱衰、持平的各方言論粉墨登場(chǎng)，樓市儼然變成了股市。而今年開(kāi)春以來(lái)，樓市調(diào)整期集中爆發(fā)的問(wèn)題，更是讓市場(chǎng)陷入前所未有的寒冬之中。作為普通老百姓，我們?cè)撛趺纯创?dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否適宜買(mǎi)房，我們不妨聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的看法。近日，戀家網(wǎng)針就目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，獨(dú)家采訪了邯鄲房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、戀家網(wǎng)資深網(wǎng)友、地產(chǎn)一哥一川先生。一川將帶大家深入淺出的走進(jìn)樓市、了解樓市。

戀家獨(dú)家專(zhuān)訪一川

戀家網(wǎng)：前段時(shí)間，地產(chǎn)市場(chǎng)集中出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題，大家陷入一片恐慌之中，您覺(jué)得為什么會(huì)在今年集中爆發(fā)？

一川：我們可以從幾方面來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

1、企業(yè)戰(zhàn)略問(wèn)題

潘石屹曾說(shuō)過(guò)：開(kāi)發(fā)商都不是餓死的，而是撐死的。不自量力的、無(wú)節(jié)制的擴(kuò)張，導(dǎo)致管理和資金都跟不上項(xiàng)目發(fā)展的需求。近年來(lái)有的房地產(chǎn)老板本地開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、外地再拿開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)張如此“來(lái)勢(shì)兇猛”，形成了看起來(lái)“轟轟烈烈”之勢(shì)、到現(xiàn)在的不敢面對(duì)自己業(yè)主之現(xiàn)象。

所以，出現(xiàn)了老牌房地產(chǎn)或“裹足不前”、或謹(jǐn)小慎微，新近房地產(chǎn)或“氣宇軒昂”、或闊步前進(jìn)的現(xiàn)象。

2、銷(xiāo)售的遲緩

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售遲緩，導(dǎo)致回籠款不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，原來(lái)一個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)可以一下售出項(xiàng)目的60%，簽約數(shù)百套、收款幾千萬(wàn)，甚至出現(xiàn)“日光盤(pán)”現(xiàn)象，現(xiàn)在隨著購(gòu)房者的理性，看圖紙賣(mài)樓花的時(shí)代一去不復(fù)返了。

3、銀行貸款的不暢

銀行也是以營(yíng)利為目的。在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，金融部門(mén)不再像過(guò)去那樣“眷戀”房地產(chǎn)。銀行出身“嫌貧愛(ài)富”之家，對(duì)待企業(yè)是只會(huì)做“錦上添花”的雙贏。所以，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)指望著銀行貸款越來(lái)越困難，很多走上了高息融資的道路。

4、融資---飲鴆止渴

戰(zhàn)略上失誤、銷(xiāo)售回款計(jì)劃的“失算”、“銀行貸款失敗”，將老板“逼上梁山”——高息融資。

高息融資不能說(shuō)不對(duì)，短期使用、打個(gè)短平快、彌補(bǔ)暫時(shí)的資金不到位還是可以的。但要像某些房地產(chǎn)公司那樣，長(zhǎng)期使用高息融資，一年拿出24~42%，兩年拿出48~82%、甚至100%的利息支付給融資者，那只能說(shuō)是一種“飲鴆止渴”的、“拆東墻補(bǔ)西墻”的短期的行為。這種行為最終使企業(yè)走向不歸路。

5、工程款支付不到位

上述1~4的原因，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，造成不能按施工合同條款支付工程款，但施工單位也是企業(yè)，工人也要吃飯，既想馬兒跑得快,又想馬兒不吃草，這也是出現(xiàn)交房延遲、工程暫時(shí)停建的一方面原因。施工單位的墊資能力有限，工程款不能按時(shí)支付，那么他就面臨“斷炊”，只能停工待錢(qián)。

6、少批多建違規(guī)施工

有些開(kāi)發(fā)商不按套路“出牌”，被有關(guān)部門(mén)稽查或舉報(bào)，存在無(wú)證開(kāi)工、違規(guī)施工、少批多建等開(kāi)發(fā)行為，導(dǎo)致收到“停工令”而停工。

戀家網(wǎng)：現(xiàn)在不少人都在說(shuō)，樓市已進(jìn)入調(diào)整期，您怎么看？

一川：房地產(chǎn)行業(yè)的“洗牌”初露端倪。社會(huì)融資成本上升，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域擔(dān)憂升溫，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道明顯收窄，疊加上出現(xiàn)銷(xiāo)售不暢、資金回籠困難。為規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，近幾年銀行收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，并將抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企與大型房企區(qū)別對(duì)待，下半年乃至明年房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款更為艱難，中小房企要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。銷(xiāo)售緩慢、成本上升、利潤(rùn)率下滑等導(dǎo)致戰(zhàn)略意識(shí)差、成本控制能力較弱的企業(yè)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下沒(méi)有辦法生存，市場(chǎng)在這個(gè)階段進(jìn)行并購(gòu)、洗牌也勢(shì)在必然。

房?jī)r(jià)小幅下跌的現(xiàn)象不能說(shuō)沒(méi)有，不是普遍現(xiàn)象，當(dāng)開(kāi)發(fā)商自有資金不足、貸款又不能如期到位，而企業(yè)又急于使用資金、將商品變現(xiàn)時(shí)，拿出部分商品房搞促銷(xiāo)、加速回籠款項(xiàng)。盡管全國(guó)已有幾十個(gè)城市放開(kāi)限購(gòu)，但房?jī)r(jià)的增幅由擴(kuò)大轉(zhuǎn)為收窄已成趨勢(shì)，一年半載不會(huì)有大的改觀。

戀家網(wǎng)：面對(duì)奔波在買(mǎi)房路上的購(gòu)房者，您有什么好的建議和意見(jiàn)嗎？

一川：在經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)“興盛”和目前的“衰敗”態(tài)勢(shì)后，回顧或參考某些行業(yè)均是如此，有高漲必然就有低谷，這應(yīng)該是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)。

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)趨勢(shì)確實(shí)不容樂(lè)觀，各地區(qū)土地招拍掛的不斷流拍和各地不斷出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商“跑路”，可以窺見(jiàn)一斑。所以，提醒有意購(gòu)買(mǎi)或投資固定資產(chǎn)人士，首選地段、再看周邊、是否剛需（自己真正需要的）？再次，認(rèn)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商、看準(zhǔn)實(shí)力、考察其售后服務(wù)，切忌被忽悠。

對(duì)于參與房地產(chǎn)高息融資問(wèn)題，我個(gè)人的看法是利益得不到合法保護(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較大，最好不參與高息融資。例如某房地產(chǎn)以月息高達(dá)3.5分手段融資，年42%?。〖词故前俜种俚募兝麧?rùn)，誰(shuí)舍得拿出一半給你呀？！所以收益與風(fēng)險(xiǎn)共存吶！

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