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今年以來(lái)，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)的突然變冷，讓一向高歌房?jī)r(jià)必定要大漲的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)緩和了態(tài)度，在之前的多個(gè)場(chǎng)合中，任志強(qiáng)基本上不談房?jī)r(jià)暴漲話題，而是談保障房、談城鎮(zhèn)化，為此，不少媒體都戲稱：大炮終于熄火了。然而，大炮熄火還沒幾天，任志強(qiáng)就在華遠(yuǎn)地產(chǎn)與迪卡儂品牌簽約儀式上再次開炮表示，不管這一輪調(diào)整怎么樣，有多少庫(kù)存，下一輪房?jī)r(jià)肯定還得漲。那么，任志強(qiáng)為何再次唱漲房?jī)r(jià)？論據(jù)是什么呢？我們來(lái)看下面的片子。

地方政府“救地”：多地上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)

說(shuō)起今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，真可謂一葉知秋，說(shuō)冷就冷了起來(lái)，多城市的成交都不是很理想，土地市場(chǎng)也是一樣，低價(jià)、底價(jià)成交的消息屢屢傳出，流拍現(xiàn)象也不是個(gè)案。然而，讓人意外的是，在土地市場(chǎng)不景氣的同時(shí)，多地方政府卻謀求上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，這當(dāng)中，就有一線城市北京。8月28日，北京時(shí)隔12年，再度上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià)，其中，一級(jí)土地級(jí)別商業(yè)平均熟地價(jià)為29980元/平方米，辦公平均熟地價(jià)為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業(yè)為11600元/平方米。新的基準(zhǔn)地價(jià)較2002年的版本大幅調(diào)高。2002年版的基準(zhǔn)地價(jià)，其商業(yè)、綜合、居住用途最高的一級(jí)價(jià)格僅為9750元/平方米、8250元/平方米和7000元/平方米，以一級(jí)居住用地為例，本次上漲的幅度超過(guò)400%。此外，濟(jì)南、江西多地也已經(jīng)提高或正計(jì)劃抬高基準(zhǔn)地價(jià)。

任志強(qiáng)再放炮：基準(zhǔn)地價(jià)增數(shù)倍下一輪房?jī)r(jià)還得漲！

僅一級(jí)居住用地為例，上漲的幅度就超過(guò)4倍。這正是任志強(qiáng)如此有底氣“看漲”的依據(jù)。任志強(qiáng)在回答某網(wǎng)站記者提問(wèn)的“房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲嗎“的問(wèn)題時(shí)表示，不管這一輪怎么樣，有沒有庫(kù)存，下一輪房?jī)r(jià)肯定還得漲，因?yàn)榛A(chǔ)地價(jià)一下漲那么多。

基準(zhǔn)地價(jià)增數(shù)倍對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響

劉曉光告訴我說(shuō)北京的方案已經(jīng)公布了，基準(zhǔn)地價(jià)和原來(lái)差10倍。你這邊喊抑制房?jī)r(jià)，那邊拼命漲，不是給老百姓預(yù)期就是還要漲嘛。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，基準(zhǔn)地價(jià)是土地估價(jià)的一個(gè)參照，雖然基準(zhǔn)地價(jià)并非是最終的成交地價(jià)。”，其調(diào)高背后也暗示著地方政府對(duì)后市的期待。對(duì)此，我頻道特約評(píng)論員陳寶存也表示，基準(zhǔn)地價(jià)的上漲對(duì)于樓市的直接影響有限，更多的是對(duì)預(yù)期的影響。

土地成交不理想地方政府為何還提基準(zhǔn)地價(jià)？

而讓人難以理解的是，今年以來(lái)的土地市場(chǎng)成交不是很理想，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價(jià)為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%；住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場(chǎng)。即便是房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，土地也遭遇流拍、底價(jià)成交等狀況。按理說(shuō)，依靠土地財(cái)政的地方政府，應(yīng)該需要降低地價(jià)來(lái)吸引開放商買地，但為何還要提高基準(zhǔn)地價(jià)影響預(yù)期呢？對(duì)此陳寶存。認(rèn)為，地方政府沒有調(diào)低地價(jià)的可能性，像是2013年，土地財(cái)政的收入是4.10萬(wàn)億，但是成本就有4.06萬(wàn)億，也就是說(shuō)，賣地只有400億的純收益。尤其在一線城市，基礎(chǔ)性建設(shè)這些大量的投入基本都是靠賣地實(shí)現(xiàn)的，城市的改造還要有大量的投入，這些錢也只能依靠整個(gè)地價(jià)的高漲才能實(shí)現(xiàn)。而且現(xiàn)在政府所收購(gòu)的土地都來(lái)自老百姓，都來(lái)自于基層的單位，不論什么單位，都是有償收的土地，所以不可能低價(jià)出讓土地。

地方政府饑餓營(yíng)銷房?jī)r(jià)還得漲！

的確，對(duì)于地方政府而言，城市建設(shè)很大一部分得錢的來(lái)源是靠賣地的收入，這不是什么秘密，而華南某省國(guó)土資源廳一位處長(zhǎng)對(duì)記者更直言過(guò)，現(xiàn)在明確要求“土地不能賤賣”，并且，還要控制土地出讓節(jié)奏。這就是說(shuō)，一方面，土地地價(jià)不可能降，另一方面，地方政府還玩饑餓營(yíng)銷，這也為房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲埋下伏筆。

中國(guó)指數(shù)研究院300城地價(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2537宗，環(huán)比減少29%，同比減少25%。也正因此，300城的樓面地價(jià)保住了環(huán)比7%的上漲勢(shì)頭，平均溢價(jià)率環(huán)比上漲2%。其中的一線城市最具代表性，一線城市8月共推地52宗，推出土地面積300萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16%，同比減少38%。土地出讓金環(huán)比增加32%達(dá)到358億元，平價(jià)溢價(jià)率為23%，環(huán)比增加6%。

對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就強(qiáng)調(diào)，歷史證明，土地低增長(zhǎng)的情況下，一定會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的暴漲，沒有一次例外。陳寶存也認(rèn)為，市場(chǎng)不好，首先地方政府的放地量一定是收縮，開發(fā)商在土地的爭(zhēng)奪上面也稍稍地停滯，但這改變不了樓市土地供需的矛盾，2012年的前九個(gè)月開發(fā)商都不拿地，地方政府也不推地，到了2013整個(gè)全年呢，都是天價(jià)地。所以說(shuō)，越是收縮，房?jī)r(jià)未來(lái)兩三年越會(huì)大幅度的暴漲。因此，不管你政策如何變化，不管你市場(chǎng)如何變化，地價(jià)是要暴漲的，事實(shí)上這兩年也是，2013年的天價(jià)地的出現(xiàn)，實(shí)際上僅僅是這一輪房?jī)r(jià)上漲的開始，而且，2014年前半年一線城市的整天價(jià)地的幅度也比2013年又漲了50%多。