久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

在我的印象里，中國人做事是缺乏“制度管制”和“職業(yè)精神”的。中國沒有百年品牌，只有家族企業(yè)，往往存活不了幾年，就偃旗息鼓從市場消失，究其原因一是缺少現(xiàn)代企業(yè)制度；二是企業(yè)只有家長制管教，缺少真正的職業(yè)經(jīng)理人。但國人擅長做大事，且逢大事必出彩世人皆知，北京奧運會和剛剛過去的60周年大慶就有力證明了這一點。那么究竟是什么動力讓國人能辦好大事呢？答案最簡單不過，那就是只要和政治沾邊的事情，就一定能做好。

奧運會必須要辦好，因為這是我泱泱大國在世人展示風(fēng)采的最佳時機，搞不好丟了面子就是最大的政治錯誤，所以必須量中華之物力，結(jié)各國之歡心；而60周年大慶，更是每個中國人政治生活十年一次的“奧斯卡”，也是每屆黨的核心領(lǐng)導(dǎo)人唯一的一次閱兵，其重要程度可想而知，所以要絕對保證“零”差錯。每晚7點的新聞聯(lián)播說白了只是一檔新聞節(jié)目，但和人民日版的政治地位等身，所以播音員就絕對不能出錯，難怪播音組長羅京會英年早逝，換一個人讓臺灣的吳宗憲來播，即使不得癌癥，也會因播音犯政治錯誤而被槍斃千百回。

房地產(chǎn)本身只是一個最普通不過的行業(yè)，其本質(zhì)是要解決大眾的居住問題。但從上個世紀(jì)90年代開始，我國實施住房商品化、貨幣化以后，房地產(chǎn)徹底脫離其民生屬性，而搖身一變成為地方經(jīng)濟發(fā)展的動力引擎，國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。搞好房地產(chǎn)，成為官員政治生活的頭等大事了。房價從商品房誕生的那一刻起，就呈現(xiàn)“火箭式”速度飆升，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)的神話，且按照專家的預(yù)測，這種增長奇跡還將延續(xù)數(shù)10年。

但從行業(yè)客觀規(guī)律來看，這種增長模式是不可能存在的。因為在經(jīng)濟市場化的體系中，任何商品的價格都會因需求而產(chǎn)生波動，絕對不會永遠(yuǎn)只漲不跌，但中國樓市卻出乎常規(guī)做到了。購房者因為高房價而幾次發(fā)生過觀望的現(xiàn)象，需求減少房價應(yīng)該下降，地方政府也假惺惺數(shù)度出臺調(diào)控政策試圖抑制高房價，但最終的結(jié)果卻是房價繼續(xù)上漲。究其原因，就不能單純從行業(yè)本身來分析。從經(jīng)濟理論角度來看，這個奇跡的神秘之處在于其“非常規(guī)”的性質(zhì)。

經(jīng)濟學(xué)家諾斯因提出“經(jīng)濟制度和政治制度對經(jīng)濟增長的理論”而獲得了諾貝爾獎。其理論核心要點為：物質(zhì)和人力資本的增長以及技術(shù)進(jìn)步被認(rèn)為只是某一行業(yè)增長的結(jié)果，而不是增長的源泉，更深層次的決定因素是一國的制度安排。這一理論給中國房地產(chǎn)超速發(fā)展找到了理論淵源，這就是房地產(chǎn)高速發(fā)展既非高速城市化帶來的購買需求激增、也非金融對于行業(yè)的過度支持，以上兩個方面都是表象原因，其根本原因在于有一種特殊的制度在促使并保護房價只漲不跌。

在房地產(chǎn)市場體系中，其主體由開發(fā)商、購房者、銀行及地方政府構(gòu)成。其中開發(fā)商是產(chǎn)品生產(chǎn)者，購房者是需求者，而銀行為買賣雙方提供金融支持，而地方政府肩負(fù)兩種角色，一是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的原材料供應(yīng)商（壟斷土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批）；二是擔(dān)負(fù)維持房地產(chǎn)業(yè)公平、公正的管制者。這就意味著我們的地方政府既參與房地產(chǎn)經(jīng)營并實施盈利，同時又是行業(yè)的管制者，實際上承擔(dān)著運動員和裁判的雙重角色，且身兼兩職都處于絕對統(tǒng)治地位，這也就為地方政府操控房地產(chǎn)，并在其中牟取最大化程度的暴利打下了堅實基礎(chǔ)。

我們知道，在房地產(chǎn)發(fā)展的短短10多年時間里，中國的各級地方政府在地區(qū)經(jīng)濟增長中扮演了操控者的角色，他們尋求一切可能的來源進(jìn)行投資，利用房地產(chǎn)推動地方經(jīng)濟發(fā)展的熱情在全世界范圍內(nèi)都是罕見的。在一些三四線的地方城市，一些市長親自掛帥，到處宣揚本地投資的優(yōu)惠政策，企圖吸引大開發(fā)商來本地投資開發(fā)。比如在今年年初的人大會上，河北廊坊市市長王愛民就高調(diào)宣稱：“開發(fā)商到廊坊來投資，賺了是自己的，虧了是我政府的，我保證你們包賺不賠。”那為什么地方政府的市長們能有如此高的熱情去推動房地產(chǎn)單一行業(yè)的發(fā)展？

從經(jīng)濟層面來看，地方政府獲得強效激勵有兩個基本原因：第一個是行政分權(quán)，中央從上世紀(jì)80年代開始就把很多經(jīng)濟管理權(quán)利下放到地方，使得地方政府擁有相對自主的經(jīng)濟決策權(quán)；第二是以財政包干為內(nèi)容的財政分權(quán)改革，中央將財權(quán)下放到地方，并且實施財政包干收入，使得地方可以與中央分享財政收入。財政收入越高，地方的留存越多，其中最重要一點就是地方預(yù)算外收入100%留存（這里要提醒讀者的是，土地財政收入就屬于預(yù)算外收入）。正是這兩方面的經(jīng)濟刺激，才使得地方政府官員有那么高的熱情去維護市場，推動地方經(jīng)濟增長。

如果說行政分權(quán)和財政分權(quán)改革賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟的動力，但處于行政金字塔之中的政府官員，除了關(guān)心地方財政收入之外，自然也關(guān)心其在“官場”升遷的機遇，畢竟“人人為我”的自私是正常人的天性，因此考慮個人的官位升遷，就是最大的政治。在中國，政治問題是最嚴(yán)肅的，而且同個人利益結(jié)合在一起，就更加只能贏不能輸了。在以GDP為絕對考核指標(biāo)的升遷制度下，官員最大的任務(wù)就是在自己的任屆期間，想盡一切辦法提高GDP增長速度。

從上個世紀(jì)80年代開始，當(dāng)時房地產(chǎn)還處于襁褓之中，中國各級地方官員之間就圍繞GDP增長而進(jìn)行了“晉升拉力賽”。這種比賽由上級政府直至中央政府推行和實施，由于缺乏民主選擇，因此我們的行政和人事方面的權(quán)利是高度集中的，上級有絕對的權(quán)利任命下級。因此這種依靠GDP增長決定官員升遷的晉升比賽，可以將關(guān)心仕途的地方政府官員置于強力的激勵之下，這是一種將行政權(quán)力集中與強激勵兼容在一起的一種治理政府官員的模式。因此在中國中西部的縣市中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，每到年底，縣長或市長要對各區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行GDP排名，后幾名要在全市或全縣代表大會上做深刻檢討，其中最后一名必須引咎辭職。

做得好獲得升遷機會，做不好就下臺。重壓之下，地方政府官員非常熱衷于GDP和相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的排名。與此相聯(lián)系的，當(dāng)上級政府提出某個經(jīng)濟指標(biāo)比如GDP增長率，下級政府就會競相提出更高的發(fā)展指標(biāo)，出現(xiàn)層層分解、層層加碼的現(xiàn)象。這方面的例子舉不勝舉，比如去年國務(wù)院提出4萬億投資振興經(jīng)濟計劃，幾乎在很短的時間內(nèi)，全國各省份紛紛提出各自的投資計劃，據(jù)說最終上報到國務(wù)院的總投資超過8萬億。此種場景，不僅讓人想起大躍進(jìn)時代的糧食產(chǎn)量的“大放衛(wèi)星”。

從官員們的晉升途徑來看，地方官員從最低的行政職位一步步提拔，進(jìn)入的是一個典型的逐級淘汰賽結(jié)構(gòu)。它的最大特征就是進(jìn)入下一輪的選手必須是上一輪的獲勝者，這就和網(wǎng)球大滿貫比賽一樣，即使你是一號種子選手，但是在任何一輪比賽中都不能失誤，輸球即淘汰，這種賽制是非常殘酷的。同樣對于官員比如一個縣長在任期間，因為GDP增長不力而沒有得到提升，失去了獲得市長的晉升資格，即使你保住了縣長這個位子在干一屆，但因為年齡原因，將永久失去下一輪晉升資格，這就是典型的“長江后浪推前浪，一掌拍死沙灘上。”

GDP決定官運，因此中國的官員要想得到上級的重用而實現(xiàn)升遷，，就必須想盡一切辦法提高GDP。官員每屆的任期是5年，那么在如此短的時間依靠什么能快速提高GDP增長的政績呢？答案很非常明確，那就是依靠房地產(chǎn)發(fā)展。俗話說不是一家人，不進(jìn)一家門，房地產(chǎn)正是GDP這頭狼的最佳搭檔狽。我們知道，房地產(chǎn)是由建筑物和土地構(gòu)成的，建筑物是必須建立在土地之上的，而土地完全由地方政府絕對控制，目前的二元土地制度讓地方政府獲得了對土地的絕對支配權(quán)。同樣房地產(chǎn)開發(fā)的項目行政審批權(quán)也完全由地方政府壟斷。

擁有上述兩大特權(quán)，因此地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中獲取了兩大巨額收益。一是土地收益；二是開發(fā)環(huán)節(jié)中的各項稅費收益。土地收益又叫土地財政，又名為第二財政，純屬于地方政府的第二財政。在整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中，地方政府賣地，開發(fā)商買地生產(chǎn)房屋，而購房者買房，住宅房屋使用權(quán)是70年（寫字樓50年，商業(yè)為更少的40年）。消費者購房房子是一年一住的，按照道理土地費用應(yīng)該是一年一交，但地方政府一把手從購房人身上收走了70年的錢。

地方政府獲取土地收入有三大特點：一是土地收入屬于地方政府預(yù)算外收入，這就意味著這種收入完全由地方政府支配，世人俗稱“市長小金庫”；二是土地收入可以寅吃卯糧，今天可以賣明天的地。本屆市長賣地，花了后邊十幾任市長的錢，這樣的美事何樂而不為？三是土地收益豐厚，在房價不斷上漲的今天，地價也水漲船高。在收益的巨大誘惑下，因此每屆地方政府都有強烈的賣地沖動。中國官員成為純粹土地販子，他們從農(nóng)民手里通過低價、強拆征地，然后高價賣給開發(fā)商，在極權(quán)背景下獲取暴利是在正常不過的事情。

擁有土地則意味著擁有財富，擁有快速的GDP增長，“父母官”們則擁有了獲得升遷的豐厚政治資本。因此在全國各地涌現(xiàn)了數(shù)千個不同級別的開發(fā)區(qū)，沒有開發(fā)區(qū)的就搞城市運營、新城建設(shè)，上述做法最根本的目的就是政府囤積土地，然后大發(fā)土地財。近年來中國各級城市的規(guī)模都不同程度的擴大，大部分城市呈現(xiàn)餅狀的擴張模式。第一任市長賣二環(huán)的地、第二任則賣三環(huán)的、后者接著擴張賣四環(huán)、五環(huán)的地。

當(dāng)然土地暴利并非地方政府瓜分房地產(chǎn)利潤的全部。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商應(yīng)繳納的稅費達(dá)到30多種。近年來由于房價的快速上漲，民眾對此予以痛斥，質(zhì)疑房地產(chǎn)的開發(fā)成本究竟有多少，但是地方政府和開發(fā)商開始互相指責(zé)對方，開發(fā)商聲稱自己是給地方政府打工的，利潤拿走最多的還是地方政府，房地產(chǎn)有將近50%的利潤被土地方拿走了。出人意料的是，面對開發(fā)商的指責(zé)，除了國土資源部公示的一份研究材料，辯白地價占全部開發(fā)成本并不高之外，地方政府卻對此表示了沉默，沉默是否意味著變相的承認(rèn)。

看清楚了GDP政績觀的本質(zhì)，以及GDP發(fā)展和房地產(chǎn)之間千絲萬縷的聯(lián)系，我們就會明白為什么中國的房地產(chǎn)能夠長盛不衰，房價為何只漲不跌。當(dāng)房價畸高已經(jīng)嚴(yán)重脫離大眾的民生時，為何我們的父母官們還為房地產(chǎn)搖旗吶喊的真正原因了，至于高房價引發(fā)的貧富差距過大，剝奪農(nóng)民土地實施暴利拆遷等由房地產(chǎn)引起的負(fù)外部效應(yīng)，我們某些執(zhí)政者更是充耳不聞、視而不見。創(chuàng)富是人的本能，而作為執(zhí)政參與人，關(guān)心行政晉升和仕途也是本能。

中國房地產(chǎn)不是市場經(jīng)濟，而是徹頭徹尾的政治經(jīng)濟。政治屬性決定了房地產(chǎn)是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)必須保證繁榮昌盛，官員升遷的政治制度是中國房地產(chǎn)長盛不衰的最大動力，而房地產(chǎn)透支子孫后代的聚集起來的財富和GDP增長，是中國官員們最重要的升遷基礎(chǔ)。要解決房地產(chǎn)的問題，最重要的是要改變土壤，但這何嘗又不是一種癡人說夢？