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摘要：中國的毛病在于我們老蓋破房子，沒有人愿意蓋好房子，因?yàn)橹挥衅呤甑臅r(shí)間，喬家大院的老爺爺蓋房子說我房子要留給重孫子，所以蓋的房子不能塌，所以他們用最好的材料去蓋。我們的建設(shè)部長說我們建設(shè)周期只有三十年，就是因?yàn)槲覀冎袊卟蛔尨蠹疑w房子，因?yàn)槲磥懋a(chǎn)權(quán)不一定是你的，所以大家舍不得蓋房子，各種政策也說不需要蓋太好，過兩年要沒收了或者要重蓋，這導(dǎo)致我們房子蓋的很多也拆的很快。

8月22日，“2014年諾亞財(cái)富房地產(chǎn)金融高峰論壇”在北京召開，任志強(qiáng)在大會(huì)論壇中表示，當(dāng)民間開發(fā)投資下滑時(shí)，政府用棚改的方法在拉動(dòng)投資，可能是因果顛倒的。一萬億保障性棚改，地方政府再配兩三萬億的棚改資金，最后可能跟當(dāng)年四萬億一樣。對市場的沖擊可能是更大。為什么政府明明知道現(xiàn)在要去庫存化，知道房子多了，供過于求了，還要加大生產(chǎn)？因?yàn)樗麄兏静豢紤]市場，只考慮如何讓GDP保持8%的增長。

他說，2008年GDP下滑到6.3時(shí)，用四萬億的辦法讓經(jīng)濟(jì)迅速反彈，變成了“立刻強(qiáng)”。而現(xiàn)在，李克強(qiáng)的做法是“溫家寶”，溫是指“溫刺激”，所以他不會(huì)一年之內(nèi)用四萬億，可能會(huì)兩年或者三年用到四萬億。一次不行用二次，二次不行用三次，一次一次往上加，“寶”就是保7.5的底線。

以下為任志強(qiáng)發(fā)言全文：

秦總說了上半年的情況，固定資產(chǎn)投資處于下滑，為什么有兩個(gè)線？最主要是民間投資的下滑，我們可以看一下民間投資迅速下滑，為什么還可以保持17%？這是國有資產(chǎn)在增長，但是仍然沒有辦法把所有的錢都彌補(bǔ)，所以投資是下滑的。第二是工業(yè)增加值，增長速度也是下滑，這個(gè)曲線關(guān)系從一季度7.4%開始，我們出臺(tái)很多政策，然后到7月份又開始出現(xiàn)下滑。消費(fèi)品年初定14.5%，現(xiàn)在12.2%，可能還會(huì)更低一點(diǎn)，也就是說沒有達(dá)到預(yù)想目標(biāo)。房地產(chǎn)投資7月份比6月份下降，年初維持19%，但是今年可能到年底剩下10%，10%還是增長，但是增速下滑會(huì)影響多少？去年我們11.8%，今年是20%，如果降到10%，就是下降50%，會(huì)影響GDP6個(gè)點(diǎn)，如果加上其他產(chǎn)業(yè)。大家說紅星美凱龍有一半已經(jīng)空了，就是家具沒有了，估計(jì)可能1.1%到1.2%，我們保持10%是正的不是負(fù)的，這些就要靠其他的辦法把它頂上，所以在變化過程中非常重要的就是怎樣把房地產(chǎn)掉下來的部分頂上去？這是我們可以看到政策變化的部分。

土地購置7月份好于1到6月份，但是仍然是負(fù)增長的趨勢，負(fù)增長什么時(shí)候改變？很難說。從目前情況要想把負(fù)變成正還有困難，如果今年指標(biāo)仍然是負(fù)的，這和2012年一樣，當(dāng)土地的負(fù)指標(biāo)出現(xiàn)比較長的周期，通常一年半以后會(huì)出現(xiàn)另外一種情況，供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn)。這個(gè)圖秦主任已經(jīng)用了，我們6月份和5月份相比是上漲，但是6月份和7月份相比是下滑，下滑速度很大。如果從當(dāng)月來說銷售下降的程度是非常大，大概超過60%。但是因?yàn)榍懊娴臄?shù)據(jù)拉同以后，就沒有那么多。定金和個(gè)人按揭貸款都是負(fù)增長，這塊的下降速度更大，這是1到7月份的統(tǒng)計(jì)表，住宅負(fù)16%，土地購置還有很多負(fù)的，這張也一樣，我大概說一下情況。這個(gè)表是畫了一個(gè)圖，上一次我們在博鰲的時(shí)候，會(huì)議主持把題目用作房地產(chǎn)金融下行通道，春海主任他不同意，他說下行通道有兩個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)特點(diǎn)就是波動(dòng)中的高點(diǎn)低于上個(gè)高點(diǎn)，第二個(gè)特點(diǎn)就是波動(dòng)中的低點(diǎn)低于上一個(gè)低點(diǎn)，所以變成了下行通道持續(xù)下滑，目前看大多人不同意這樣的做法，說房地產(chǎn)沒有進(jìn)入真正的下行通道，應(yīng)該說我們可能在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整中下一個(gè)臺(tái)階，這是一種說法。我們現(xiàn)在面臨的問題和宏觀經(jīng)濟(jì)是相關(guān)，網(wǎng)上有一個(gè)段子，這個(gè)段子說溫家寶在干李克強(qiáng)的事，李克強(qiáng)在干溫家寶的事。怎么解釋？我們GDP08年下到6.3的時(shí)候，要用四萬億的辦法讓它立刻變成強(qiáng)的，所以經(jīng)濟(jì)迅速反彈，變成了立刻強(qiáng)，所以下一個(gè)季度會(huì)上升。

李克強(qiáng)現(xiàn)在的做法應(yīng)該是溫家寶，溫是指溫刺激，所以他不會(huì)一年之內(nèi)用四萬億，可能會(huì)兩年或者三年用到四萬億。溫刺激比較明顯，我們一次不行用二次，二次不行用三次，所以一次一次往上加，寶就是保7.5的底線，這樣的過程中看到兩次微刺激之后，或者叫做兩次降之后，我們又開始回升，回升變成7.5，它比一季度7.4要高，不是比7.4低。但是7月份又出現(xiàn)下滑，7月份掉下來三千多億，第二可以看到外資引入大幅度下滑，可以說所有的外資企業(yè)都不看好中國經(jīng)濟(jì)。7月份出現(xiàn)了極度下滑，就像溫水煮青蛙。我們最怕就是這樣，當(dāng)經(jīng)濟(jì)好一點(diǎn)我們緊湊貨幣，如果出現(xiàn)下滑我們加貨幣。如果再下一次出現(xiàn)兩個(gè)點(diǎn)的降也拉不動(dòng)，每一次的降一定比前一次大，這是這樣的情況。但是目前來看沒有出現(xiàn)完全下滑的趨勢，作為下行臺(tái)階什么說法，當(dāng)我們的宏觀經(jīng)濟(jì)從平均9變成7到8的增長，等于是下一個(gè)臺(tái)階的增長，過去是高增長，現(xiàn)在是中高增長。于是出現(xiàn)的波動(dòng)過程中，每一個(gè)波對的高峰高于上一個(gè)，每個(gè)波動(dòng)的低峰也是高于上一個(gè)點(diǎn)。但是核心指標(biāo)是維持平衡，核心指標(biāo)相對穩(wěn)定，中間值整體下降但是不平衡。但是認(rèn)為可能我們長期維持6到8的增長速度，可能在7也可能在6，但是是以7為中心的波動(dòng)形勢，不可能下降到4，也不可能上升到10，是這么一種狀態(tài)。

房地產(chǎn)可能也處于這樣的調(diào)整結(jié)構(gòu)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)整體下滑的時(shí)候，可能房地產(chǎn)也出現(xiàn)下臺(tái)階的狀況。2000年的時(shí)候我們做了一個(gè)測算，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的投資，在住宅部分投資比重最高峰2030年可能達(dá)到十萬億，去年我們大概是8萬多億的房地產(chǎn)開發(fā)投資，今年仍然達(dá)到8萬億或者9萬億。70%左右是住宅，還有另外一部分沒有在開發(fā)商統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，由政府負(fù)責(zé)的建筑，這個(gè)應(yīng)該是30%左右，兩個(gè)加起來是接近八萬億的投資。這是我們做的長期測算的結(jié)果，那么如果按照國際上的發(fā)展軌跡來看，大部分軌跡都是在短期之內(nèi)迅速暴漲，一年比一年高。秦主任用了一個(gè)表，日本的表，這個(gè)過去沒有出現(xiàn)，因?yàn)槲覀儠?huì)遇到宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整措施，所以不是一個(gè)漲的狀態(tài)，于是就有可能按照我們的測算情況出現(xiàn)下行，它是房地產(chǎn)持續(xù)增長的過程。國際上通常達(dá)到高峰頂點(diǎn)開始出現(xiàn)下滑，這個(gè)下滑比較快，而中國增長出現(xiàn)了灰線，但是增長速度比較慢。去年高增長由于宏觀經(jīng)濟(jì)造成的結(jié)果，有可能外加一個(gè)因素讓我們的增長超過了國際水平線，也就是我們?nèi)Я偃f套和一萬兩千套，這個(gè)數(shù)據(jù)沒有辦法在房地產(chǎn)的開發(fā)中統(tǒng)計(jì)出來。有一部分的房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)在開發(fā)商統(tǒng)計(jì)范圍，但是還有一部分不在，如果這個(gè)出現(xiàn)增長的話，就可能會(huì)出現(xiàn)這種狀況。

我們總的保有量，兩個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這兩個(gè)都是官方。大概180億左右的存量，還有一個(gè)是行測，行測大概230億到240億左右，所以中間差50億。按竣工量計(jì)算，從改革開放到現(xiàn)在只有137億的竣工量，加上原來不到180億，大概只有150億左右，因?yàn)槲覀冞€拆了很多，但是還有一些沒有統(tǒng)計(jì)在范圍之內(nèi)的，所以可能達(dá)到了230億。按照我們的計(jì)算，大概總的住宅存量需要440億左右，那么要滿足12億左右，就是80%，從發(fā)達(dá)國家看這是一個(gè)很長的周期，基本已經(jīng)超過85%。美國、德國都是這樣的，那么現(xiàn)在我們?nèi)司娣e大概35平米，未來可能超過35，因?yàn)閺拿绹丛?990年的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到了50，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了250，人均達(dá)到70%。這個(gè)發(fā)展過程沒有辦法預(yù)測，有人說是不是開發(fā)商以后沒事干，其實(shí)我們每年折舊是2.5到5，比如說在紐約，紐約大概每天還有2百萬的二手房，它不是新的開發(fā)，舊量是多少？比北京現(xiàn)在的銷售額還高。

所以發(fā)展過程中，13年最高峰達(dá)到13億，加上其他的部分可能超過15億，非開發(fā)商的住宅部分。也可能我們12億的過程要維持七到八年，達(dá)到城鎮(zhèn)化率還需要8到10億的供應(yīng)量，可能我們70%城鎮(zhèn)化率就變成長期的維持狀態(tài)，每年6到8億的住宅，可能是5%的折舊和二手房交易為主，這個(gè)可能是我們研究機(jī)構(gòu)專門做出來的，是一步一步下臺(tái)階的總量計(jì)算。依據(jù)是城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率未來發(fā)展過程中還有一個(gè)過程。從歷史來看大部分國家經(jīng)歷30%的城鎮(zhèn)化率和70%的高速增長，超過70%的城鎮(zhèn)化率增長就會(huì)放慢，幾乎全球都是這樣，從發(fā)達(dá)國家到非發(fā)達(dá)國家都是這樣的過程。

第一從農(nóng)村進(jìn)入城市，第二是中小城市進(jìn)入大城市，第三是市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，第四是形成城市群。中國最大的毛病就是土地私有化，所以只有前兩個(gè)，沒有第三個(gè)和第四個(gè)。如果我們土地不私有化，沒有辦法讓富人從市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，即便你買了宅基地買了小產(chǎn)權(quán)房，你也沒有辦法擴(kuò)大，你能在旁邊建學(xué)校和醫(yī)院嗎？不能。我們在美國歐洲可以看到，一個(gè)企業(yè)，一個(gè)企業(yè)總部從一個(gè)小鎮(zhèn)開始就把它變成一個(gè)城市，一個(gè)不到10萬人或者30萬人的，他可以做到因?yàn)樗型恋氐馁徶脵?quán)利和辦學(xué)校辦醫(yī)院吸引人才，公用職能的能力，而中國不行。由于土地制度和戶籍制度兩個(gè)制約條件，我們沒有辦法進(jìn)入第三步和第四步，但是我們看到三中全會(huì)之后戶籍制度也在改變，隨著也在進(jìn)行改革是農(nóng)村城市的扭轉(zhuǎn)問題。不要以為農(nóng)村土地扭轉(zhuǎn)以后可以蓋房子，這是不行的。

不管美國也好英國也好還是中國未來也好，都有另外一個(gè)約束條件，就是規(guī)劃的約束條件。扭轉(zhuǎn)的過程是無數(shù)人土地可以集中在一個(gè)人手里，但是你是不是可以蓋房子？不可以。美國的規(guī)劃已經(jīng)執(zhí)行150周年了，畫一條線，這線是公路，不管土地是私有的還是公家的，只要你開發(fā)只能當(dāng)公路，不能把它變成森林或者房子。每個(gè)房子蓋的時(shí)候，前后左右的鄰居同意不同意，所以農(nóng)村土地即便流轉(zhuǎn)，也知道建設(shè)用地的一部分可以建設(shè)。非建設(shè)用地這部分仍然按照非建設(shè)用地部分進(jìn)行管理，該耕地還是耕地，你不能把它變成房子，所以不要以為流轉(zhuǎn)可以解決問題，我們建設(shè)的規(guī)劃中還有一些限定條件，這是導(dǎo)致我們城鎮(zhèn)化率存在很大的問題。

中央政府說把城鎮(zhèn)化率解決的更好所以他們提出加速和未來的動(dòng)力等等一些口號(hào)，但是城鎮(zhèn)化率和政府的吆喝沒有關(guān)系，一個(gè)是工業(yè)和勞動(dòng)力的發(fā)展，比如第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度。第二是農(nóng)業(yè)進(jìn)步，如果需要這些糧食你需要多少勞動(dòng)力？只有農(nóng)業(yè)機(jī)械化的時(shí)候才能可能把勞動(dòng)生產(chǎn)力提高，另外就是產(chǎn)權(quán)制度清晰，激發(fā)了農(nóng)民的承包能力，所以在中國可以看到土地承包之后，讓大部分農(nóng)民從土地承包解放出來他們才能進(jìn)城。所以改革7、8年，改革的時(shí)候那時(shí)候我們城鎮(zhèn)化17.9%，低于國民黨時(shí)期的1949，主要是因?yàn)槊珴蓶|把城里人送到農(nóng)村去了。80年代[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評]我們大部分農(nóng)民進(jìn)城，主要從事農(nóng)業(yè)工業(yè)，還是賣菜為主。所以勞動(dòng)力解放和生產(chǎn)力的提高，是農(nóng)業(yè)化發(fā)展和變成工業(yè)化發(fā)展的局面，所以當(dāng)農(nóng)村土地不足以養(yǎng)活這些人的時(shí)候，他們一定要進(jìn)城。如果人口集中不到一定程度，這個(gè)條件不具備。如果農(nóng)村把所有人養(yǎng)的很富，他為什么要到城里來。所以這一系列變化不是政府想怎樣就是怎樣，而是這些經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)行為變化以后才產(chǎn)生的，包括美國、英國、法國、德國這幾個(gè)發(fā)達(dá)的資本主義國家，他們從50%城鎮(zhèn)化率到70%城鎮(zhèn)化率用了四十到五十年的時(shí)間，周期非常長，為什么？前面說，那時(shí)候正處于剛剛開始的工業(yè)化發(fā)展階段，就是蒸汽機(jī)階段，這樣一個(gè)發(fā)展階段過程中還沒有把農(nóng)民完全解放出來，如果農(nóng)村的人都進(jìn)了城沒有糧食了，是不是把城鎮(zhèn)人都餓死了，所以必須保存農(nóng)村提供足夠糧食的情況下，有富余勞動(dòng)力才能進(jìn)城。

在這個(gè)過程中，隨著工業(yè)化的進(jìn)度越來越快的完成，如果把四個(gè)發(fā)達(dá)國家后面這張表再放就是從70%到90%需要十年，因?yàn)榈焦I(yè)化和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快的時(shí)候，后面企業(yè)就快到了。我們再看看最后的三個(gè)國家，日本、韓國和馬來西亞，他們從50%到70%大概也用了十幾年時(shí)間，為什么他們用了十年時(shí)間，反而比老牌資本主義國家用的時(shí)間更短，就是因?yàn)楣I(yè)化發(fā)展速度和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展速度在加快。

因此在實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的時(shí)候就大大縮短了，就恰恰是這一段工業(yè)革命和農(nóng)業(yè)革命過程中讓他們城鎮(zhèn)化速度迅速增長，這樣一個(gè)發(fā)展過程是一個(gè)加速的過程，中國從20%到30%，提高10%的人口增長率用了十五年的時(shí)間，而從30%到40%只用了七年時(shí)間，40%到50%使用了八年時(shí)間，前一個(gè)10%用了十五年，后一個(gè)20%用了十五年，為什么？同樣是因?yàn)槲覀冝r(nóng)村土地承包制度讓農(nóng)民解放了，我們工業(yè)發(fā)展讓更多人有機(jī)會(huì)變成工人也發(fā)展。

最近我們看到了轉(zhuǎn)折時(shí)期鄧小平改革，其中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)我們都知道就是聯(lián)包制，在強(qiáng)化的環(huán)節(jié)中和城鎮(zhèn)化發(fā)展速度是緊密相關(guān)的，那個(gè)時(shí)候我們所規(guī)定的每一個(gè)人只能雇傭七個(gè)工人，超過七個(gè)工人變成資本家了，為什么只能使用七個(gè)？因?yàn)轳R克斯說了，本上寫著只能用七個(gè)，我們從1956年的時(shí)候告訴大家，公私合營的時(shí)候只能用七個(gè)，私人小業(yè)務(wù)如果超過七個(gè)人的雇傭就要定位資本家，到文化大革命以后也同樣，當(dāng)時(shí)雇了一百多個(gè)人，大概140個(gè)人，于是很多人寫了調(diào)查材料報(bào)告給鄧小平，鄧小平說這四個(gè)字起了作用，等等看，最后調(diào)查是140個(gè)人的工資比國有企業(yè)和當(dāng)時(shí)集體企業(yè)工資還高，這些人都是農(nóng)民工，都是沒有就業(yè)的人，所以促進(jìn)了中國就業(yè)和中國城鎮(zhèn)化，于是年包被解放了。更多私營企業(yè)家可以雇更多人的約束條件也被解放了，所以不再是七個(gè)人。

由此而產(chǎn)生了我們工業(yè)化速度的加速，所以后一個(gè)年代從30%到40%到50%增長速度加快了，我們黨的工作計(jì)劃60是到2020年，70是到2030年，我們認(rèn)為會(huì)提前，2018年會(huì)實(shí)現(xiàn)60%，2025年提升70%，其實(shí)黨的工作是很保守的，溫家寶十二五規(guī)劃，五年期間決定了4個(gè)點(diǎn)的城鎮(zhèn)化，也就是每年0.8%，但實(shí)際上我們超過了百分之三十點(diǎn)幾，規(guī)劃期間還沒過，但是城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過了，按照這樣計(jì)算，我們會(huì)超速完成城鎮(zhèn)化70%的方案標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)對城鎮(zhèn)城市住房影響巨大。

如果我們現(xiàn)在迅速開放我們城鎮(zhèn)人口，中小城市局部放開，這是一個(gè)數(shù)據(jù)，另外一個(gè)市場供應(yīng)，讓更多的人在土地流轉(zhuǎn)當(dāng)中獲得資本，給他們一個(gè)競爭，這樣我們城鎮(zhèn)化率會(huì)加速。

但是在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，很明顯的差別，一二三線城市差別很大，一線城市普遍超過了60%，二線城市普遍超過了50%，而三線城市只有30%，未來發(fā)展過程中變成了到底人們向中小城市走還是向大城市走，黨的文件中提出要小城鎮(zhèn)化，我們曾經(jīng)有過新農(nóng)村建設(shè)城鎮(zhèn)化過程，更多人希望他們留在小城市，但是現(xiàn)實(shí)的結(jié)果是什么？他們會(huì)不會(huì)留在小城市這是一個(gè)未知數(shù)。如果我們?nèi)丝诘倪w移權(quán)利完全放開，也可能他們因?yàn)楣苍O(shè)施問題、資源等等問題他們不進(jìn)中小城市而進(jìn)入了大城市，從現(xiàn)在來看，戶籍制度導(dǎo)致他們可能首先進(jìn)入中小城市。

很多人在討論，城鎮(zhèn)化已經(jīng)讓很多城市變成了最主要的城市，但是不是城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，大城市人口密度最高呢？從城市建設(shè)區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)字看不是。北京市大家認(rèn)為是最堵的的，但是人口建設(shè)區(qū)中僅次于三個(gè)城市，山東、寧夏和內(nèi)蒙，還在倒數(shù)第四位，而陜西省沒幾個(gè)城市，但它城市人口卻是最高的，達(dá)到了五千多，大家可能覺得這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字不太真實(shí)，你實(shí)際算一算就知道了，北京最核心區(qū)城市建成區(qū)人口達(dá)到了兩萬接近三萬，人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了紐約、倫敦，因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)黨中央，所以最核心區(qū)的人口密度提高。

就香港主要人多，每平方公里大概八千多，北京核心區(qū)每平方公里兩萬多，兩百多平方公里，220平方公里的核心區(qū)域范圍之內(nèi)，每平方公里大概兩萬八千多，香港的四倍，紐約的六倍，高得不得了。但是除了核心區(qū)域以外，北京人口密度沒有那么高，還有相當(dāng)一部分區(qū)域里頭人口密度比較小，人口在城市增長過程中，并不是因?yàn)槌鞘性黾恿嘶蛘呷丝谠黾恿硕鴮?dǎo)致必然的城鎮(zhèn)化，城市病。

再看一個(gè)數(shù)據(jù)，九零年的時(shí)候城市建成區(qū)只有一萬兩千平方公里，到2012年我們增長了3.5倍，達(dá)到了4.5萬平方公里，什么概念？按全國960平方公里計(jì)算，大概占國土面積0.4%左右，不到1%，我們的人口增加多少？按人口密度計(jì)算，我們增加了8.2倍，從兩百多人變成了兩千多人，土地并沒有和人口同步增長，進(jìn)城的這些農(nóng)民應(yīng)該節(jié)約不少農(nóng)地吧，沒有。我們農(nóng)村宅基地現(xiàn)在17萬平方公里，是城市的四倍多。從九零年開始計(jì)算，我們農(nóng)村人口減少了兩億八千，將近三億多人，宅基地增加了五萬平方公里，九零年以后宅基地增加的數(shù)量比全部的城鎮(zhèn)建成區(qū)的數(shù)量明顯多，毛病在哪兒呢？在于我們土地不能流轉(zhuǎn)，我們農(nóng)村土地只有在征用的時(shí)候才能被流轉(zhuǎn)，于是農(nóng)民在土地承包制以后他無法獲得更多的土地資源，他就拼命增加宅基地，過去一家人住一塊，離婚所有人都去搶宅基地，所以宅基地的面積沒有縮小而是擴(kuò)大了。

六零年的時(shí)候全世界只有十億左右的人住在城市里，而城市里頭千人以上的很少，亞洲只有東京一個(gè)是千萬人口以上的城市，剩下的城市在五百萬以下，幾乎是非常少的，到了八零年的時(shí)候發(fā)生了一個(gè)變化，更多人進(jìn)入到城市，而城市增長速度也在加速，到了2011年的時(shí)候我們從十億城[簡介最新動(dòng)態(tài)]市人口變成了四十億，增長了四倍，大城市也在迅速增長，從四個(gè)千人以上的城市現(xiàn)在已經(jīng)變成了28個(gè)千萬人口以上的城市，僅在中國有6個(gè)千萬人以上的城市，千萬級以上的城市再亞洲有16，28個(gè)亞洲就有16個(gè)，未來還會(huì)繼續(xù)增加，中國也一樣，用這張圖想表示在未來發(fā)展過程中更多的城市會(huì)變成大城市。

在1970年的時(shí)候東京大概接近于兩千多萬人，它修了一條高速鐵路到大阪，東京政府非常希望把東京人口轉(zhuǎn)移到大阪去，結(jié)果高鐵修完以后東京人口迅速增長，因?yàn)樘奖懔?，大阪的人跑東京了。北京政府也做了個(gè)類似的事情，修了一條高速公路通到天津，希望北京人到天津去，其實(shí)形成的結(jié)果也是天津人往北京跑，北京人絕不往天津去，如果北京人到了天津高考要多考四十分，一分一分錢值四十萬，所以他們不會(huì)，現(xiàn)在來看東京人口從兩千萬增加到了3800萬人，幾乎快翻番了，希望修高鐵把東京人口減少的同時(shí)卻翻番了，北京也差不多一樣，從全球趨勢來看不是哪一個(gè)政府說你不要城鎮(zhèn)化了，這是杜絕不了的，中國至少還有三億人要進(jìn)城，印度有四億人要進(jìn)城，接近要增加七億人進(jìn)入城市，那個(gè)時(shí)候城市人口占到70億人口左右，中國要實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，可能還得要千萬級以上人口的城市超過十個(gè)可能更多，五百萬以上人口城市要最少30個(gè)，否則我們解決中國70%以上的城鎮(zhèn)化率，更不要說解決85%左右的城鎮(zhèn)化率，這個(gè)發(fā)展過程是不可逆轉(zhuǎn)的，全世界都這樣，中國也不可能逆全世界規(guī)則這樣。

最近出了一本書，全世界很有名的叫做《21世紀(jì)資本論》，認(rèn)為資本占有財(cái)富比例高，凡是通過資本獲得，勞動(dòng)所得的收入分配比例在跌，他的書里頭用的一條理論我認(rèn)為很好，我們可以看看第二排白色的是住房，在發(fā)達(dá)國家里頭，我們可以看到住房在勞動(dòng)收入分配中的比重，到2011年以后是最大的比重，而資本占到了比較大的部分，境外資本占很小的部分，為什么房子會(huì)比資本比重大的多呢？而往以前看為什么資本占的比重大？我們再看另外一個(gè)國家。

法國同樣德國，為什么發(fā)達(dá)國家都會(huì)出現(xiàn)這種情況？在所有資本比例中都是這樣，德國還是處于最低的只有46%，在國民收入分配中住宅占的比重，換句話說資本的不可流轉(zhuǎn)，住房就是這樣一個(gè)特征。中國的毛病在于我們老蓋破房子，沒有人愿意蓋好房子，因?yàn)槲覀冎挥衅呤甑臅r(shí)間，喬家大院的老爺爺蓋房子說我房子要留給重孫子，所以蓋的房子不能榻了，所以他們用最好的材料去蓋。我們的建設(shè)部長或者副部長說我們建設(shè)周期只有三十年，就是因?yàn)槲覀冎袊卟蛔尨蠹疑w房子，因?yàn)槲磥懋a(chǎn)權(quán)不一定是你的，所以大家舍不得蓋房子，各種政策也說不需要蓋太好，過兩年要沒收了或者要重蓋，我們要艱苦樸素，所以不能太奢侈了，等等造成蓋的房子質(zhì)量不好，是因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)太低了，人們不得不去改善，這樣導(dǎo)致我們蓋的很多房子也拆的很快。

這張圖想說我們到底蓋了多少房子？從房改開始，房改開始到2012年，我們也可以估算到2013年加起來我們建了6000多萬套房子，有人說我們大概5600萬套房子是空的，換句話說我們一共就建了六千多萬套，如果說城市有這么多控制，那就是就是賣房的控制。不是開發(fā)商建的有多少呢？大概十比七、十比八那樣，我們2012年是竣工10.73億的住宅，其中開發(fā)商7.9億，還有接近20%多是政府蓋的，用于福利分配，包括拆遷?？偭考悠饋?，我們前面說的從180億到230億之間，非開發(fā)商那部分我們有些數(shù)字，而從這兩個(gè)數(shù)字加起來我們一共提供了137億。

換句話說，這兩個(gè)之間的比例會(huì)影響到開發(fā)商未來的發(fā)展，房改的時(shí)候我們只有29.6%，在逐漸發(fā)展過程中到了73%的最高峰，政府的被壓縮，但是現(xiàn)在政府給我們擴(kuò)大，所以我們從高峰開始下降，我們估計(jì)2013年只有70%以下，不到70%，2014年房地產(chǎn)開發(fā)所占的那塊按竣工計(jì)算我們占的更多，這樣有一個(gè)額外的因素，就是后面要講的保障住房和房改會(huì)對市場產(chǎn)生的影響。

從2009年開始計(jì)算，我們還可以往外計(jì)算，在2004年以后發(fā)生了巨大的變化，2004年以前我們每年竣工的房子是賣不出去的，銷售量小于竣工量，但是那部分基本上不用算，因?yàn)榭⒐ち坑幸徊糠质遣豢射N售的，到2004年以后我們銷售的房子超過了竣工量，這是國家統(tǒng)計(jì)報(bào)表中談的，2009年到2013年預(yù)售了55億平方米，我們竣工了43億平方米房子，里頭相差十億，現(xiàn)在蓋的房子里頭有十億平方米已經(jīng)賣掉了，但是已經(jīng)竣工的房子里頭是不是都能賣呢？不是。

如果按正常計(jì)算，房子全部賣掉，把車庫全部賣掉，大概有20%的房子是不計(jì)算在銷售面積里面，因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)局里頭銷售的車位的個(gè)數(shù)是另外一種計(jì)算，另外統(tǒng)計(jì)報(bào)表里還有一個(gè)不可銷售的占比比重，如果把這部分從竣工里扣掉，也許加上非住宅部分要扣到30%，比如說萬達(dá)[簡介最新動(dòng)態(tài)]并不把房子都賣掉，有一部分商場做經(jīng)營，如果算起來，大概有二十多億平方米已經(jīng)賣掉了，我們竣工里頭看到一個(gè)很可怕的數(shù)據(jù)，什么呢？就是竣工率越來越低了。

我同事曾經(jīng)在火車上問過我，發(fā)現(xiàn)沒發(fā)現(xiàn)？最近我們跟統(tǒng)計(jì)局開一次歐座談會(huì)要討論為什么竣工率越來越低，現(xiàn)在竣工率降到了15%，什么概念？蓋一個(gè)樓七年才能竣工，如果按2%算，也就是五年才能竣工，而過去我們?nèi)昕⒐?，出現(xiàn)的問題就是到底有沒有這么多在施工的面積。如果沒有這么多，按現(xiàn)在計(jì)算大概60億左右，我們說有20多億已經(jīng)賣掉了，可能還有一部分商場、寫字樓不賣的，可能還有20多億是沒有賣掉的，這就是如何用最新的辦法來解決或者認(rèn)識(shí)到我們現(xiàn)有多少不足，最值得懷疑的是如果我們建設(shè)部提出消化庫存是第一位，庫存量已經(jīng)夠大，那么我們中央政府為什么還要加快保證用戶房和房改的建設(shè)速度呢？難道我們領(lǐng)導(dǎo)都傻嗎？不知道這樣會(huì)增加庫存嗎？我們只能解釋為當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)是以投資拉動(dòng)為主的時(shí)候，所有的行為會(huì)不顧經(jīng)濟(jì)規(guī)律現(xiàn)實(shí)而去研究這些問題。

一到七月份的時(shí)候我們看到我們銷售額積壓了2.4，大概少了將近三千億，銷售面積下降7.6%，大概少了四千萬平方米，這兩個(gè)數(shù)據(jù)對于市場影響真的那么大嗎？有一個(gè)如何認(rèn)識(shí)，三千億對我們完成四萬億投資來說是非常小的投資，如果按銷售面積算我們大概按五億八千萬的銷售面積里頭，四千萬的銷售面積也是很小的數(shù)，但是為什么在市場引起那么大的反映。

其實(shí)在去年大家一片大好的時(shí)候，我們看到有些城市已經(jīng)開始出現(xiàn)了負(fù)增長，人們認(rèn)為北京是一線城市應(yīng)該好，其實(shí)并不好，北京是-2.1%，為什么呼和浩特會(huì)第一個(gè)成為中國取消的，就是因?yàn)樗秦?fù)的，我們可以看到無錫，去年、前年開始把大量的企業(yè)從無錫搬走，為了保護(hù)太湖安全問題，把有污染的企業(yè)都搬走，于是很多人跟著企業(yè)搬走了，從此以后我覺得無錫房子開始下降，包括銷售下降的過程中很明顯，有些城市是高增長，有些城市是趨于普遍下降的情況，其實(shí)大家在一片大好的情況下不去細(xì)分情況。

我個(gè)人認(rèn)為最嚴(yán)重的是兩個(gè)措施，一個(gè)措施就是利率產(chǎn)生起伏的，另外一個(gè)就是保證住房，利潤率可以看出來從0.85倍到1的利率大概相差十幾萬塊錢，20萬左右，從66到79萬6差了這么多，按正常來說大約一百萬的貸款額要差二十萬，換句話說當(dāng)開發(fā)商10萬塊錢的時(shí)候，消費(fèi)者沒有任何收益，房子不便宜還得多付十萬塊錢的利息，十萬塊錢頂了銷售費(fèi)用，另外十萬塊錢還得多付，其實(shí)房屋的資產(chǎn)價(jià)格并沒有因此而上升，所以利潤率已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的第一要素，而利率的變化，尤其是五千塊錢的家庭收入一個(gè)月可以花四千塊錢，房地產(chǎn)兩千塊錢，占40%，但是利潤率一漲，同樣的房子，同樣的價(jià)格你需要交三千塊錢的利息和還貸，已經(jīng)變成60%用于還債，也就不符合貸款資格。北京已經(jīng)出現(xiàn)了很多居民，因?yàn)榘唇屹J款問題導(dǎo)致他們不得不放棄房子，就是因?yàn)殂y行太黑了，所以我們會(huì)把更多的錢變成銀行的利率而不是變成貸款。

同樣保證用戶住房也是如此，去年北京一千三百多平方米，開發(fā)商建了40%，580萬，政府建了715萬，開發(fā)商這部分在統(tǒng)計(jì)表內(nèi)，政府那部分不在統(tǒng)計(jì)表內(nèi)，如果按這樣一個(gè)比例在全國推算，我們可以知道今年我們少賣了四千多萬平方米的房子，但政府提高了超過四千萬平方米的房子，換句話說這兩者相加以后總量是增長而不是下降的，它是說明我們需求仍然還在。

人口流動(dòng)中，有的地方文化越來越高，有的地方為什么越來越低？就是在人口流動(dòng)過程中產(chǎn)生的，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移具體到剛才說的無錫，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引發(fā)的減少，安徽是沿海地區(qū)向安徽地區(qū)轉(zhuǎn)移工業(yè)的時(shí)候人口開始增長，所以安徽出現(xiàn)了一些人口高速上漲的趨勢，另外勞動(dòng)力水平引發(fā)的，勞動(dòng)力成本過高或者過低，導(dǎo)致一部分地區(qū)的人口流出或者流入。

我們也可以看到財(cái)富的轉(zhuǎn)移，東北的民營經(jīng)濟(jì)在逐步下滑，我們在十年之后又開始第二次振興東北經(jīng)濟(jì)，因?yàn)闁|北人把大量的財(cái)富轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)去，他們不在東北待著。公共服務(wù)的轉(zhuǎn)移也很嚴(yán)重，這就是向大城市集中的過程，比如說教育、醫(yī)療等等，另外城鎮(zhèn)水平、文化率都會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)，于是在整個(gè)人口流動(dòng)過程中，會(huì)發(fā)現(xiàn)庫存化和去庫存化，其實(shí)我從來不擔(dān)心北京，因?yàn)楸本┟磕?9萬到50萬人要進(jìn)入，這個(gè)急劇增長過程中一定會(huì)消耗房子，過去靠大量的分配房子，以后不能分配了，他們又搖不上號(hào)，所以我們沒辦法滿足及，其實(shí)我們現(xiàn)在約束條件，導(dǎo)致二十萬個(gè)家庭在等著排隊(duì)搖號(hào)，再搖不上不給你。

決定價(jià)格上漲也有一些特殊因素，我們說這一輪價(jià)格可能出現(xiàn)下滑，北京也出現(xiàn)了，我不知道有多少人考慮了平均到商品方價(jià)格中一定是下滑的，如果全國七十個(gè)城市里頭包括了保障住房所建設(shè)這部分資本，房屋價(jià)格肯定還是會(huì)下滑，但我不認(rèn)為絕對值是下降的，下滑的趨勢一直會(huì)延續(xù)到明年九月份左右，但是如果其他因素不變，明年9月份以后會(huì)再次出現(xiàn)價(jià)格上漲，其實(shí)兩個(gè)因素是我們無法控制，第一個(gè)無法控制的是保障金住房，第二個(gè)無法控制的是一萬億的貸款和470萬套的房改房子的對市場有多大的沖突，這兩項(xiàng)地方政府都完成了沖擊是巨大的，明年9月份的去庫存化仍然是巨大的。我們一年只生產(chǎn)七百萬套的住房，而3600萬套保障金住房告訴你一年也是七百萬套，等于把現(xiàn)有生產(chǎn)量擴(kuò)大了一倍，如果再加一千二百萬的棚改就是要加大一倍多的保障金住房，比我們現(xiàn)在供應(yīng)量大很多，所以他對市場的供應(yīng)量導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，貨幣貶值和貨幣總量有關(guān)系，在1890年的時(shí)候是18美金，現(xiàn)在是1300到1600億，我們還可以看到利率稅收，美國的房價(jià)下跌是因?yàn)榇钨J，美國的個(gè)貸和稅收同比的時(shí)候會(huì)低于40%。

當(dāng)一個(gè)地區(qū)政府沒有能力投入的時(shí)候，當(dāng)一個(gè)地區(qū)人口提出流速的時(shí)候需求不會(huì)再改變了，反之這兩個(gè)因素充分保證的時(shí)候公共設(shè)施才會(huì)發(fā)生改變，房屋價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，不要以為今天的價(jià)格會(huì)代表明天的價(jià)格，從長遠(yuǎn)來看美國英國前面看的幾個(gè)在國民收入分配中住房占的比重越來越高，其中也包括價(jià)格在不斷變化，九零年以前是市場化的改革，但那個(gè)時(shí)候忘了應(yīng)該保障，今天我們在大躍進(jìn)式的爆發(fā)增長但忘了還得有市場。

我特別想說明一個(gè)問題，當(dāng)民間的開發(fā)投資下滑的時(shí)候，政府用棚改的方法在拉動(dòng)投資，其實(shí)可能是因果顛倒，我個(gè)人認(rèn)為李克強(qiáng)總理提出的一萬億保障性棚改，地方政府在配兩三萬億的棚改資金，所以一萬億的棚改，最后可能跟當(dāng)年四萬億一樣。我認(rèn)為對市場的沖擊可能是更大，這是前面提到的問題。

為什么中國政府明明知道現(xiàn)在要去庫存化，已經(jīng)知道房子多了，供過于求了還要加大生產(chǎn)，他們根本不考慮市場，只考慮我們?nèi)绾巫屛覀僄DP保持8%的增長，所以在保GDP的同時(shí)一定要用棚改的方式去拼命擴(kuò)大投資，結(jié)果一定是顛倒，這種情況下比較危險(xiǎn)的是什么？非市場化流量的擴(kuò)大必然影響到供求關(guān)系，我們前面說城鎮(zhèn)化的關(guān)系，人口變化可以影響，我們未來還有更大的需求，我們唯一不能計(jì)算的是不知道在短期之內(nèi)供給是不是非市場化管理迅速增加。

我們需要問的問題是，如果這3600萬套加1500萬套完成以后，中央政府還不改變靠投資拉動(dòng)中國GDP增長的思路，還能用什么辦法拉動(dòng)投資，到那個(gè)時(shí)候中國GDP怎么辦？這可能引起投資失誤和投資決策失誤需要關(guān)注的問題，一部分現(xiàn)在在開發(fā)商范圍之內(nèi)，一部分沒有在開發(fā)商范圍之內(nèi)，這部分到底有多大呢？誰也說不清楚，如果從土地來看，一到六月份土地局公布，國土資源部公布的土地供應(yīng)七萬多平方公里，但是我們開發(fā)商只拿了1.9公頃，其他的5公頃土地不知道給誰了，從長期看這種趨勢一直沒有改變，就是用其他的渠道增加的土地建設(shè)這部分，包括保障金用房，到底多大部分是不公開的，因此在某些地區(qū)一定會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系惡化和供求關(guān)系分化的局面，只有我們當(dāng)我們把保障金用房徹底解決掉，但我們認(rèn)為這兩年短期之內(nèi)政府一定會(huì)用保障金住房投資去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是當(dāng)然不會(huì)影響到商品房在明年九月份以后出現(xiàn)急劇下滑和惡化的結(jié)果，謝謝。