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首先澄清一個(gè)謠言，北京農(nóng)商行在6月初的確傳聞可以首套房貸85折，但你懂的，基本沒有批準(zhǔn)的，6月底已經(jīng)全面恢復(fù)基準(zhǔn)。其實(shí)很簡(jiǎn)單，85折貸款利率才5.568%，現(xiàn)在銀行的保本理財(cái)還可以輕松到4.5%。除非保本理財(cái)降低到4%以下，否則85折不可能出現(xiàn)。

買賣房產(chǎn)，從來不用看別的，只看信貸。其他專家所謂的購(gòu)房時(shí)機(jī)也都只是忽悠，要是真那么神乎，這些專家買賣房產(chǎn)的財(cái)富已經(jīng)不用拋頭露臉?biāo)奶庂u萌了。

最近四處在取消限購(gòu)政策，蘇州、杭州、武漢。其實(shí)大家回憶一下不遠(yuǎn)的過去。2011年，全年一直也是這樣的變化。

從2011年初的全面限購(gòu)執(zhí)行，到下半年此起彼伏的松綁調(diào)控政策。樓市卻一直處于降溫過程中，這與現(xiàn)在情況非常像。但不一樣的是，2011年12月，第一次全面降準(zhǔn)。市場(chǎng)逐漸開始傳遞各種不同聲音。對(duì)漲跌的判斷開始出現(xiàn)分歧。隨后2012年2月24日，再次降準(zhǔn)。房?jī)r(jià)開始止跌。樓市成交量明顯復(fù)蘇。2012年5月18日再次降準(zhǔn)，房?jī)r(jià)開始明顯上升，6月8日與7月6日的再次降準(zhǔn)降息也就是“普天同慶”的大漲沖鋒號(hào)了。

今年可以說已經(jīng)有過一次降準(zhǔn)，下一次降準(zhǔn)，基本就是市場(chǎng)再次上漲的沖鋒號(hào)了，但暫時(shí)還不知道何時(shí)出現(xiàn)。

銀行信貸可以說是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。

這么多年的歷史可以看到，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲爆發(fā)，主要原因和信貸過量有明顯的關(guān)系。

首先：貨幣供應(yīng)過多，導(dǎo)致投資需求集中。

雖然房?jī)r(jià)上漲的表面原因是供需結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速上漲。但事實(shí)上，出現(xiàn)供不應(yīng)求的主要原因恰恰是貨幣供應(yīng)量過多。

房地產(chǎn)的需求有兩種，一種是自住需求，一種是投資需求。在當(dāng)下的高房?jī)r(jià)下，房租對(duì)比房?jī)r(jià)顯得非常低，租售比大部分城市都達(dá)到了1:500甚至更高。也就是如果單獨(dú)只考慮居住屬性，不會(huì)有人買房。那么為什么需求量還會(huì)這么大。

很簡(jiǎn)單，投資需求旺盛，或者是看中未來上漲期待投資獲利，或者是害怕將來再漲，早買早安心。而出現(xiàn)這些投資需求的主要原因都是過多的貨幣供應(yīng)。在貨幣過多供應(yīng)的影響下，投資需求無限大的釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其次：貨幣供應(yīng)過多，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，因?yàn)樨泿殴?yīng)過多，開發(fā)商才有實(shí)力捂盤，因?yàn)樨泿胚^多的投放，導(dǎo)致市場(chǎng)資金過剩，中國(guó)人傳統(tǒng)對(duì)買房置地?zé)嶂裕@也就導(dǎo)致房地產(chǎn)事實(shí)上成為了貨幣的蓄洪池。

第三：因?yàn)樨泿殴?yīng)量過多，導(dǎo)致市場(chǎng)整體資金處于貶值過程中，購(gòu)買房地產(chǎn)避免貶值的需求也明顯影響了房?jī)r(jià)上漲。

綜合來看，這么多年房?jī)r(jià)上漲過快的年度，恰好都是貨幣政策最寬松的時(shí)候。

對(duì)于普通購(gòu)房者來說，買房的時(shí)機(jī)選擇可以說必須要看信貸的寬松程度，如果貸款難，折扣少，這種情況下購(gòu)房的決策需要非常謹(jǐn)慎。