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張庭賓:取消限購無法阻止房價(jià)下跌
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年07月09日 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

取消限購被很多人看成是維持樓市泡沫的最后希望,他們真能如愿嗎?

在呼和浩特取消限購后,多個(gè)城市看到了跨過限購紅線的希望,也或明或暗地開始放松限購。

“預(yù)計(jì)30多個(gè)城市的限購政策可能在年內(nèi)取消。”某地產(chǎn)分析師表示。因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)增速放緩等問題,很多樓市現(xiàn)狀與呼和浩特類似的城市放松限購的心情非常迫切。事實(shí)上,呼和浩特6月27日下文取消限購得到默許之后,不到一個(gè)星期,濟(jì)南也傳出松綁限購的消息。

筆者覺得取消限購將成為越來越多城市的選擇,而中央政府也不太會(huì)強(qiáng)行制止。

這是自今年4月房價(jià)進(jìn)入拐點(diǎn),5、6兩月全國新房價(jià)格連續(xù)環(huán)比下降,北京、上海等地的二手房價(jià)已經(jīng)下降約10%的情況下,地方政府為了保土地財(cái)政,難免會(huì)動(dòng)取消限購的腦筋。

那么,取消限購會(huì)不會(huì)形成新一輪的房價(jià)反彈乃至創(chuàng)出新高呢?筆者認(rèn)為這是一廂情愿。

須知取消限購現(xiàn)在已經(jīng)很難新增購買力了。原因很簡單:買房的主要有兩類人,一是剛性需求,即第一套房或者是改善型購房,他們本來就大多不在限購范圍內(nèi);二是炒作房產(chǎn)的富有投資者,他們?cè)窍拶彽闹饕獙?duì)象,但現(xiàn)在大多數(shù)投資者在考慮的是如何賣掉在中國的多套房而去國外購置房產(chǎn)。這是目前二手大戶型豪宅跌幅高于中小戶型的主要原因。

也就是說,取消限購能夠增加的需求很有限,而與此同時(shí)房產(chǎn)庫存卻會(huì)因?yàn)?012年下半年至2013年的賣地高峰而不斷增加。一線城市庫存消費(fèi)比從年初的14.6個(gè)月上升到6月份的17.3個(gè)月。6月份,14個(gè)主要城市庫存量環(huán)比上月增長2.78%,處于2014年以來最高水平,上海、廣州、青島等地庫存接近2010年以來的最高水平。北京庫存突破980萬平方米,位于2014年以來最高水平。

從資金的角度看,近幾個(gè)月來,外匯占款不斷下降,由3月份的1892億元下降到4月份的1169億元,進(jìn)而驟降到5月份的3.61億元。顯示出熱錢撤離中國的態(tài)勢(shì),貨幣相對(duì)緊縮,這是商業(yè)銀行限制房貸、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的重要原因。究其根本,錢是水,房價(jià)是水上的船,過去是熱錢涌入、水漲船高,現(xiàn)在到了熱錢外流、水落石出的時(shí)候了。

從戰(zhàn)略層面而言,2008年美國金融危機(jī)、2010年歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)之后,歐美都在想辦法解決問題,再造競(jìng)爭力。而中國卻以一輪輪救市拖延調(diào)整,特別是6年來房價(jià)的暴漲進(jìn)一步透支了民眾的消費(fèi)能力,大大增加了中國經(jīng)濟(jì)的成本,削弱了中國制造的競(jìng)爭力。

這使得2008年一度向中國傾斜的全球競(jìng)爭力天平,如今再度向發(fā)達(dá)國家特別是美國傾斜?,F(xiàn)在看來進(jìn)行痛苦的結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免。

中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的本質(zhì)是要大幅降低政府為主的國家宏觀管理成本,表象是房地產(chǎn)回歸其合理價(jià)格。地方政府保衛(wèi)土地財(cái)政的行為可以延后它的到來,但不可能逆轉(zhuǎn)這個(gè)必然規(guī)律。

因此,指望取消限購房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)再度迎來好日子,是不可能的。

[責(zé)任編輯:趙嫻]
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