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近期樓市最熱門的話題莫過于哪里的樓盤又降價(jià)，房價(jià)還會不會繼續(xù)跌。一方面，降價(jià)傳聞一時(shí)間在常州樓市引起軒然大波；另一方面，質(zhì)疑聲也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。這樣的顯像，讓樓市的各方參與者，都對下半年的常州樓市下了判斷。而在這樣的判斷下，樓市各方心態(tài)也是不一：作為樓市的剛需們，可想而知是“竊喜”。但對于開發(fā)商而言，也決不會單單是“糾結(jié)”那么簡單。

??常州樓市成交量，真跌得慘不忍睹？

??今年上半年的數(shù)據(jù)，成為許多購房者觀望的“極有力佐證”：據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市上半年商品房銷售約263萬平方米，比去年同期下降13%。于是，“看跌論”再起，房價(jià)必跌，現(xiàn)在不買房，變成觀望期的共識。

??其實(shí)，仔細(xì)分析一下目前的市場數(shù)據(jù)，4、5、6三個(gè)月，成交均價(jià)在攀升，成交量也很穩(wěn)定，六月份甚至出現(xiàn)了5%的漲幅。

??“所以說心態(tài)是個(gè)虛無縹緲的東西，我們會發(fā)現(xiàn)，有些概念正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)人的誤讀，才形成了現(xiàn)在的相關(guān)看法。”常州資深房地產(chǎn)記者陶新峰提醒，在一團(tuán)迷霧的當(dāng)下，如果要當(dāng)一個(gè)“優(yōu)秀”的觀望者，想來，有些概念性的東西，還是要好好地想想清楚才行。

??越是觀望，越是整個(gè)市場亂成一團(tuán)，越是迷糊一片，越是太多概念被誤讀。

??“從最近的媒體報(bào)道看，我們對樓市的種種相關(guān)就開始誤讀，一廂情愿的相信地方上會墊付大戶型契稅，誤讀了全國樓市在‘限與不限’微調(diào)控下的反應(yīng)，誤讀了那些‘明星開發(fā)商’的言論，誤讀了‘專業(yè)人士’對樓市的解讀和判斷，誤讀了開發(fā)商的表面行動(dòng)和實(shí)際對策，誤讀了成交量和房價(jià)升降的背后……在這個(gè)觀望期，我們屬于海明威所說的‘迷惘的一代’。”陶先生笑稱，處于事件中心的人們，是很難置身事外地看問題。正如我們這些個(gè)房奴，永遠(yuǎn)在房價(jià)最低谷時(shí)來觀望，而在房價(jià)暴漲時(shí)，付出全部身價(jià)毅然地殺入。這也正如中小散戶的炒股，永遠(yuǎn)只能跟著市場跑，而永遠(yuǎn)做不到跑在市場前面的人。

??品牌地產(chǎn)“價(jià)值上升曲線”越發(fā)清晰，市場呈現(xiàn)的是強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”

??筆者以市場在售項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對象，世茂地產(chǎn)是最早進(jìn)入常州的50強(qiáng)房企。2006年10月，世茂以24.08億元摘得常州新北區(qū)太湖東路地塊，取得約90萬平米的開發(fā)權(quán)，總規(guī)劃建筑面積150萬平米。彼時(shí)，常州市場還是本土房企的天下。

??2007年底，在世茂地塊一路之隔，九龍倉以14.7億元摘得同屬恐龍園板塊的一幅土地，成為新北區(qū)第二家外來品牌房企。九龍倉2008年11月擬定的一份營銷計(jì)劃報(bào)告中提到：“短期內(nèi)新北區(qū)項(xiàng)目競爭量較小，但價(jià)格競爭激烈”，而世茂香檳湖是其列入的唯一直接競爭對手。

??而6年之后，九龍倉、世茂、龍湖等品牌地產(chǎn)在新北區(qū)東部仍然難逢敵手。同樣的在常州城的各個(gè)角落本土房企的影響力越來越小。

??“由此帶來的是區(qū)域壟斷的問題，品牌房企完全控制了一個(gè)板塊的出貨節(jié)奏。”盛陽地產(chǎn)延展部經(jīng)理周亮亮直言，“就如六月底新北一家品牌房企大搞促銷，產(chǎn)品供不應(yīng)求，然后它馬上封盤提價(jià)，你還不得不買他的賬。”

??“今后常州市場的定價(jià)權(quán)、話語權(quán)會集中于少數(shù)品牌房企手中，而正因如此，房價(jià)的波動(dòng)也很大程度上取決于這些板塊中的‘巨無霸’項(xiàng)目。”周先生進(jìn)一步解釋，“雖然這些開發(fā)商不可能掌握房價(jià)的全部定價(jià)權(quán)，但在常州，這種能量甚至可以與‘供求’分庭抗禮。”

??購房者不必執(zhí)著于樓面價(jià)，成本控制早已深度影響房價(jià)

??時(shí)下的市場氛圍，信息滿天飛，經(jīng)常攪得市場各方無所適從。而業(yè)內(nèi)最新的觀點(diǎn)是，購房者在關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，從樓面價(jià)到銷售利潤的同時(shí)，大部分品牌房企為了取得主動(dòng)權(quán)，早已從源頭獲取利潤。

??“源頭”，不僅僅包含土地，更核心的在于成本控制。上海弘品房地產(chǎn)營銷策劃公司常州分公司總經(jīng)理王凱表示，“按照行業(yè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如果成本節(jié)約1%，利潤將相應(yīng)增加8%-30%。”

??事實(shí)上，不少房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)在這方面已經(jīng)走在行業(yè)的前頭。市場公開信息表明，早在恒大剛進(jìn)入武進(jìn)時(shí)，推出大折促銷的背后，是恒大地產(chǎn)與200余家上游供應(yīng)商從產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部整合角度達(dá)成的戰(zhàn)略協(xié)議；萬科集團(tuán)每年的精裝修房總的采購金額近30億元，且在逐年增加，通過執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化和全國性的資源整合，其節(jié)約的采購成本將超過10%。

??許多購房者和一些業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的敏感性分析中，總是把銷售對利潤的影響放在第一位。時(shí)至今日，該是改變思路的時(shí)候了：將成本控制放到與銷售同等重要甚至更為重要的地位，許多大房企都能在銷售價(jià)格保持不變或者價(jià)格下滑的情況下實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。它們能做好源頭文章，在看似“降價(jià)”時(shí)保持很高的利潤率。這一點(diǎn)，從長遠(yuǎn)角度，遠(yuǎn)比猜測市場走勢重要得多。