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甲午年春夏之交，從南到北，由東到西，從先進(jìn)制造業(yè)的南方小城蕪湖，到老工業(yè)基地的東北重鎮(zhèn)沈陽(yáng)，再到能源地區(qū)的呼和浩特，出現(xiàn)了類似的城市場(chǎng)景——房地產(chǎn)去化下滑，房地產(chǎn)生態(tài)鏈發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化。

對(duì)眾多市級(jí)政府而言，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡仍然是首要考量。這種考量遇到自主調(diào)控，發(fā)酵出這個(gè)夏天最火熱的政經(jīng)議題“放松限購(gòu)”。

呼和浩特3年樓事

6月4日，距離呼和浩特放松限購(gòu)14天，張浩還是心里茫然。在買與不賣之間，“有些不好拿定主意。也怕還降價(jià)也怕突然又漲價(jià)，雖然新聞上說(shuō)呼和浩特房源夠賣5年10年的，可這些誰(shuí)能說(shuō)得準(zhǔn)，市場(chǎng)畢竟不是靜態(tài)的”。

與限購(gòu)有關(guān)的事情起于2011年3月31日。這一天，對(duì)呼和浩特房地產(chǎn)商、銷售公司和買房人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)難忘的日子。這一天呼和浩特公布了被稱為史上最嚴(yán)厲的抑市政策，即“限購(gòu)令”：對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

之前的2010年，呼和浩特市地區(qū)生產(chǎn)總值完成1850億元，同比增長(zhǎng)13.5%；地方財(cái)政總收入完成241億元，同比增長(zhǎng)20%。2010年全年，呼和浩特全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資1465275萬(wàn)元，與2009年同期相比增長(zhǎng)30.06%，占全市固定資產(chǎn)投資的16.65%，占GDP的7.92%。其中住宅完成投資1016466萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)36.33%。

3年之后，呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)突現(xiàn)銷售下滑，去化壓頂。安信證券分析數(shù)據(jù)稱，截至今年6月26日，商品住宅銷售下滑，呼和浩特市商品住宅期房和現(xiàn)房累計(jì)成交面積94.1萬(wàn)平方米，同比下降14.06%，簽約套數(shù)8463套，同比下降8.37%。

按安信證券的預(yù)估，呼和浩特庫(kù)存去化壓力嚴(yán)峻：可售商品住宅套數(shù)12.2萬(wàn)，較2013年同期同比增23.8%。按最近一月的銷售套數(shù)計(jì)算，目前去化周期超過(guò)50個(gè)月，遠(yuǎn)高于其所統(tǒng)計(jì)的二線城市平均去化周期15.2個(gè)月。此外，前5月呼和浩特新建商品住宅價(jià)格同比漲7.4%，略高于二線城市均值6.3%，但環(huán)比連續(xù)三個(gè)月零增長(zhǎng)。同時(shí)前5月內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資同比下降1%，遠(yuǎn)低于全國(guó)的14.7%。

呼和浩特一位項(xiàng)目營(yíng)銷主管告訴記者，在3年有余的限購(gòu)調(diào)控時(shí)間里，他們除了從不適應(yīng)到適應(yīng)，積極想辦法推進(jìn)銷售之外，做得最多的還是“開(kāi)會(huì)，研究政策”。“研究政策不是為了學(xué)習(xí)，而是為了找出應(yīng)對(duì)的辦法，包括怎么做房貸，有沒(méi)有什么漏洞可突破。所以，我們非常歡迎限購(gòu)放松，恢復(fù)3年前的樣子，那時(shí)候房?jī)r(jià)還沒(méi)有現(xiàn)在高呢，每平方米才5000多元。”

呼和浩特某公司營(yíng)銷總監(jiān)王小瑩則告訴記者，“我們看不懂政策、看不懂市場(chǎng)時(shí)，就跟隨大公司動(dòng)作，觀察它們的做法。因?yàn)樗鼈冑Y源雄厚，都在進(jìn)行市場(chǎng)研究，比如萬(wàn)科，每年花在培訓(xùn)和戰(zhàn)略計(jì)劃的資金，都上億元，有幾家公司能這樣做？我們也是互相從折行那里打探消息、信息。”

對(duì)此次放松限購(gòu)，王小瑩認(rèn)為，除了庫(kù)存階段性積壓和投資下行，土地市場(chǎng)由沸點(diǎn)向下轉(zhuǎn)向趨勢(shì)也是動(dòng)因。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)稱，今年上半年全國(guó)城市土地出讓金同比出現(xiàn)下降，其中北海、昆明、呼和浩特、寧波四城降幅超過(guò)50%，土地出讓金分化或致部分城市地方土地財(cái)政收入現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

蕪湖之癢背后

距離呼和浩特千里之外的安徽蕪湖市，被稱為“出臺(tái)救市政策次數(shù)最多的城市”。2012年蕪湖傳出松綁限購(gòu)，3天之后被收回，轟動(dòng)全國(guó)。因此，蕪湖的一舉一動(dòng)都會(huì)吸引更多的關(guān)注。

5月26日到6月16日，在不到20天的時(shí)間里，蕪湖房地產(chǎn)新政頻出，先是允許外地調(diào)入人員使用住房公積金貸款購(gòu)房，接著調(diào)整剛畢業(yè)的大學(xué)生即可獲得購(gòu)房安家補(bǔ)助。

蕪湖市松綁外地人購(gòu)房理由很簡(jiǎn)單：安居，樂(lè)業(yè)。蕪湖市政府為吸引外地人才安定下來(lái)，在社會(huì)保障、創(chuàng)造就業(yè)崗位上做了很多創(chuàng)新：出臺(tái)了二套房可申請(qǐng)貼息貸款、外地人在蕪湖購(gòu)買首套房可享受與蕪湖戶籍市民同等待遇、夫妻雙方僅一方在蕪湖繳納公積金的、在查實(shí)外地?zé)o貸和有還款能力后可比照雙方均在蕪湖繳納公積金的政策計(jì)算貸款額度、剛畢業(yè)的大學(xué)生在蕪湖購(gòu)房就可獲得補(bǔ)助等政策措施。在這些政策的背后，是蕪湖擁有很多三線城市沒(méi)有的先進(jìn)制造業(yè)，如汽車等產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)及其鏈條吸引很多受高等教育的產(chǎn)業(yè)工人進(jìn)入，他們是潛在的房地產(chǎn)購(gòu)買力。

盡管在人才購(gòu)房方面積極努力，但據(jù)蕪湖房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，全市房屋成交量持續(xù)低迷，存銷比指標(biāo)繼續(xù)惡化，部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化成為庫(kù)存，使庫(kù)存創(chuàng)下歷史新高。

在3年的限購(gòu)時(shí)間里，與很多城市不一樣的是，蕪湖保障房建設(shè)異軍突起，平抑了房?jī)r(jià)上漲的壓力。“蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)生態(tài)已形成，保障房入市調(diào)節(jié)能力初顯，適時(shí)松綁限購(gòu)并沒(méi)帶來(lái)房?jī)r(jià)多大的反彈，商品房房?jī)r(jià)已趨于平穩(wěn)。”一位當(dāng)?shù)卣耸扛嬖V記者。

2008年至2013年，蕪湖市保障房總建設(shè)面積673萬(wàn)平方米，13.78萬(wàn)套，保障房總量居全省之首。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)對(duì)記者說(shuō)，決定一個(gè)地方的住房市場(chǎng)主要是供求關(guān)系。根據(jù)第六次和第五次人口普查比較，蕪湖市區(qū)每年常住人口約增加6萬(wàn)人，最近幾年平均也在10萬(wàn)人以內(nèi)。由于商品房可以預(yù)售，一般來(lái)講，當(dāng)年竣工量小于銷售量，但蕪湖市2012年、2013年，已連續(xù)兩年竣工量大于銷售量，施工銷售比達(dá)到6∶1（全省不到5∶1）。蕪湖樓市的供應(yīng)量也逐年增加，蕪湖房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年蕪湖市區(qū)住宅供應(yīng)量?jī)H為179.27萬(wàn)平方米，但到2013年這一數(shù)據(jù)就增加到261.03萬(wàn)平方米。此外，蕪湖市區(qū)人口僅為123.8萬(wàn)，卻聚集了超過(guò)30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，僅僅依靠這些人口無(wú)法消化這些存量。“在這樣的供銷比情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)交易量低、存銷比例大、庫(kù)存高是必然的市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)這說(shuō)明蕪湖市住房市場(chǎng)供求關(guān)系已進(jìn)入市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)期。”

“目前很多地區(qū)銷售不理想，一是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入中低速增長(zhǎng)階段；二是整個(gè)住房市場(chǎng)由短缺時(shí)代進(jìn)入供求總量基本均衡、局部地區(qū)相對(duì)過(guò)剩的時(shí)代。”朱德開(kāi)認(rèn)為，中央目前已經(jīng)明確了限購(gòu)政策要進(jìn)行“分類指導(dǎo)、分類調(diào)控”，把更多的權(quán)力下放給地方政府。限購(gòu)的目的是為了遏制投資需求，像蕪湖市引入保障房建設(shè)機(jī)制后，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，當(dāng)一個(gè)地方的投資投機(jī)價(jià)值不大的時(shí)候，地方政府應(yīng)該明確限購(gòu)政策放松，逐步交給市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。這應(yīng)該是“一道多選題”。