今年以來(lái),樓市寒流涌動(dòng),房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示,截止6月中國(guó)百城房?jī)r(jià)延續(xù)跌勢(shì),100個(gè)城市中71個(gè)城市環(huán)比下跌,僅29個(gè)城市環(huán)比上漲。房?jī)r(jià)跌跌不休,未來(lái)還能降多少?何時(shí)是市場(chǎng)底部?這成了普通老百姓最關(guān)心的問(wèn)題。有些數(shù)據(jù)指標(biāo)能幫我們分析一下,房?jī)r(jià)的底部在哪里。
指標(biāo)1:降價(jià)會(huì)降多少?容忍降價(jià)空間20%
房?jī)r(jià)會(huì)無(wú)限制下降嗎?中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為不會(huì)。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)降價(jià)的極限容忍空間在20%左右。
他認(rèn)為,目前整體房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)明顯降低,基本都在15%左右。所以開發(fā)商如果價(jià)格調(diào)整幅度平均超過(guò)20%,將全行業(yè)虧損。政府能容忍多少降價(jià)?我們看到的最近杭州等城市政府設(shè)限降價(jià)15%不可以網(wǎng)簽,基本可以看到地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的容忍度也在20%左右。他分析,房?jī)r(jià)跌幅能夠達(dá)到20%的,對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),土地財(cái)政受到巨大沖擊,這種情況下,救市積極性將空前上漲,政策面將寬松。
張大偉認(rèn)為,相比三四線城市,一線二線房?jī)r(jià)處于高位。大部分購(gòu)房者都是借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊,需求可能會(huì)明顯萎縮?;仡櫄v史,在2008年、2011年,一線城市也出現(xiàn)了20%左右的跌幅。
指標(biāo)2:銷售量
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示,判斷房?jī)r(jià)底部最核心的是看房屋銷售量。在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),最重要的指標(biāo)是銷售量。他認(rèn)為,銷售量和房?jī)r(jià)有正向相關(guān)關(guān)系。銷售量影響開發(fā)商購(gòu)地,
進(jìn)而影響地價(jià)、新開工數(shù)等等。他分析,2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定不會(huì)像2013年那么好,但比2012年銷售量還是明顯增加的,市場(chǎng)并沒有想象的那么低迷。他分析,中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)告別黃金時(shí)代,牽手白銀時(shí)代。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果成交套數(shù)持續(xù)低于平均水平,那么這也許就是市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)向的信號(hào)了,緊接而來(lái)的就是成交低迷帶來(lái)價(jià)格的松動(dòng),一旦價(jià)格下降趨勢(shì)形成,這也就意味著抄底樓市的時(shí)機(jī)到了。
以北京為例,看北京二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)圖。我們看09年1月-10年1月,樓市成交量一路上漲,房屋價(jià)格指數(shù)也相應(yīng)一路上漲。10年4月樓市調(diào)控政策出臺(tái),成交量驟然下滑,房?jī)r(jià)指數(shù)也相應(yīng)下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果樓市成交量持續(xù)低迷,這就會(huì)形成一個(gè)比較好的底部區(qū)域。
指標(biāo)3:土地價(jià)格
亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示,要判斷房?jī)r(jià)底部主要看土地價(jià)格。土地價(jià)格決定了新房?jī)r(jià)格,新房房?jī)r(jià)基本決定著整個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。陳寶存強(qiáng)調(diào),他所關(guān)注的價(jià)格并不是短期價(jià)格,而是長(zhǎng)期的走勢(shì)。
去年的土地價(jià)格如何?數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),北上廣深等一線城市年內(nèi)土地出讓金創(chuàng)歷史紀(jì)錄。四大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)2261.7億元,房企對(duì)于一線城市的居住類用地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈,平均地價(jià)已經(jīng)突破1.1萬(wàn)元,與2013年同期的6760元相比上漲了64.1%。
他認(rèn)為,2013年北京的樓市成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)-2.8萬(wàn),且這些都處于5-6環(huán)外。2013年以來(lái),土地市場(chǎng)火熱,地王出現(xiàn)頻繁成為普遍現(xiàn)象。大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。由此看來(lái),大致到2014年年底、2015年年初,將有一批5萬(wàn)左右的售價(jià)的新房入市。
全國(guó)未來(lái)土地價(jià)格走勢(shì)如何?陳寶存分析,中央現(xiàn)在穩(wěn)增長(zhǎng),對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微刺激。一些省市計(jì)劃加大投資。比如黑龍江,推出3000億的投資計(jì)劃,武漢6年欲投近千億。各地都會(huì)上馬一些基建投資項(xiàng)目。這些基建項(xiàng)目很多投資到地鐵、水運(yùn)、基建等項(xiàng)目上。可以想象的是,地鐵沿線的土地價(jià)格未來(lái)將上漲。他認(rèn)為,由此看來(lái),現(xiàn)在地價(jià)還在處于底部,未來(lái)價(jià)格還會(huì)大幅上漲。
指標(biāo)4:信貸利率
什么時(shí)候能買房最好?張大偉認(rèn)為,信貸開始明顯寬松是很好的時(shí)機(jī)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),首套房信貸利率能夠維持在85折及以下的,房?jī)r(jià)都是上漲的。反之如果是超過(guò)85折,也就是信貸收緊的情況下,房?jī)r(jià)肯定是調(diào)整下跌的。
當(dāng)然如果碰到央行大規(guī)模宣布下調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率,這種情況下房企的資金將明顯好轉(zhuǎn),價(jià)格也將剛性。
關(guān)注邯鄲規(guī)劃發(fā)展
每日推送樓市快訊
匯集本地?zé)狳c(diǎn)資訊
視頻展示城市發(fā)展
記錄邯鄲樓市百態(tài)
抖音搜邯鄲戀家網(wǎng)
無(wú)需安裝,掃一掃
掌握樓市一手資訊
便利查看 快捷分享
在線咨詢 解疑答惑
獲取樓盤 獨(dú)家優(yōu)惠
為您買房 保駕護(hù)航