今年以來,樓市寒流涌動,房價出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示,截止6月中國百城房價延續(xù)跌勢,100個城市中71個城市環(huán)比下跌,僅29個城市環(huán)比上漲。房價跌跌不休,未來還能降多少?何時是市場底部?這成了普通老百姓最關心的問題。有些數(shù)據(jù)指標能幫我們分析一下,房價的底部在哪里。
指標1:降價會降多少?容忍降價空間20%
房價會無限制下降嗎?中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認為不會。對于開發(fā)商來說降價的極限容忍空間在20%左右。
他認為,目前整體房地產(chǎn)行業(yè)利潤已經(jīng)明顯降低,基本都在15%左右。所以開發(fā)商如果價格調(diào)整幅度平均超過20%,將全行業(yè)虧損。政府能容忍多少降價?我們看到的最近杭州等城市政府設限降價15%不可以網(wǎng)簽,基本可以看到地方政府對房價的容忍度也在20%左右。他分析,房價跌幅能夠達到20%的,對于地方政府來說,土地財政受到巨大沖擊,這種情況下,救市積極性將空前上漲,政策面將寬松。
張大偉認為,相比三四線城市,一線二線房價處于高位。大部分購房者都是借助貸款等信貸工具。一旦信貸收緊,需求可能會明顯萎縮。回顧歷史,在2008年、2011年,一線城市也出現(xiàn)了20%左右的跌幅。
指標2:銷售量
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對搜狐財經(jīng)表示,判斷房價底部最核心的是看房屋銷售量。在房地產(chǎn)行業(yè)來說,最重要的指標是銷售量。他認為,銷售量和房價有正向相關關系。銷售量影響開發(fā)商購地,
進而影響地價、新開工數(shù)等等。他分析,2014年房地產(chǎn)市場肯定不會像2013年那么好,但比2012年銷售量還是明顯增加的,市場并沒有想象的那么低迷。他分析,中國房地產(chǎn)已經(jīng)告別黃金時代,牽手白銀時代。
業(yè)內(nèi)人士認為,如果成交套數(shù)持續(xù)低于平均水平,那么這也許就是市場開始轉向的信號了,緊接而來的就是成交低迷帶來價格的松動,一旦價格下降趨勢形成,這也就意味著抄底樓市的時機到了。
以北京為例,看北京二手房量價走勢圖。我們看09年1月-10年1月,樓市成交量一路上漲,房屋價格指數(shù)也相應一路上漲。10年4月樓市調(diào)控政策出臺,成交量驟然下滑,房價指數(shù)也相應下滑。業(yè)內(nèi)人士認為,如果樓市成交量持續(xù)低迷,這就會形成一個比較好的底部區(qū)域。
指標3:土地價格
亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存對搜狐財經(jīng)表示,要判斷房價底部主要看土地價格。土地價格決定了新房價格,新房房價基本決定著整個市場房價的走勢。陳寶存強調(diào),他所關注的價格并不是短期價格,而是長期的走勢。
去年的土地價格如何?數(shù)據(jù)顯示,今年以來,北上廣深等一線城市年內(nèi)土地出讓金創(chuàng)歷史紀錄。四大城市合計土地出讓金高達2261.7億元,房企對于一線城市的居住類用地競爭最為激烈,平均地價已經(jīng)突破1.1萬元,與2013年同期的6760元相比上漲了64.1%。
他認為,2013年北京的樓市成交均價已經(jīng)達到2萬-2.8萬,且這些都處于5-6環(huán)外。2013年以來,土地市場火熱,地王出現(xiàn)頻繁成為普遍現(xiàn)象。大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。由此看來,大致到2014年年底、2015年年初,將有一批5萬左右的售價的新房入市。
全國未來土地價格走勢如何?陳寶存分析,中央現(xiàn)在穩(wěn)增長,對經(jīng)濟進行微刺激。一些省市計劃加大投資。比如黑龍江,推出3000億的投資計劃,武漢6年欲投近千億。各地都會上馬一些基建投資項目。這些基建項目很多投資到地鐵、水運、基建等項目上??梢韵胂蟮氖?,地鐵沿線的土地價格未來將上漲。他認為,由此看來,現(xiàn)在地價還在處于底部,未來價格還會大幅上漲。
指標4:信貸利率
什么時候能買房最好?張大偉認為,信貸開始明顯寬松是很好的時機。對于中國房地產(chǎn)市場來說,首套房信貸利率能夠維持在85折及以下的,房價都是上漲的。反之如果是超過85折,也就是信貸收緊的情況下,房價肯定是調(diào)整下跌的。
當然如果碰到央行大規(guī)模宣布下調(diào)準備金率和貸款利率,這種情況下房企的資金將明顯好轉,價格也將剛性。
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