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中信集團有限公司副董事長兼總經(jīng)理王炯可以說是中信地產(chǎn)的帶頭人，這位儒雅的金融專業(yè)出身的老總在媒體面前鮮有發(fā)聲。日前他接受了專訪,系統(tǒng)論述了中信地產(chǎn)的未來發(fā)展,讓人不得不佩服他對房地產(chǎn)的深刻理解。

“其實從2008年以后中國經(jīng)濟就開始出現(xiàn)下行跡象，但這也正是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的最佳時機。中信地產(chǎn)未來要借助中信集團的綜合背景和資源配置能力，充分利用中信集團金融與非金融版塊的資源優(yōu)勢，協(xié)同合作，創(chuàng)造共贏，從而走出一條差異化的發(fā)展道路”。

中信集團旗下房地產(chǎn)版塊整合將迎來具體動作

“中信地產(chǎn)是2008年以后由幾家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司重組而成。由于各個公司經(jīng)營方式包括所處的區(qū)域以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，經(jīng)歷了一個整體的磨合過程。”王炯表示：“經(jīng)過6年的發(fā)展，這種磨合基本上已經(jīng)完成，形成了當(dāng)前中信地產(chǎn)自身的經(jīng)營理念和管控方式。”王炯所說的是當(dāng)時中信集團中地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中的幾個公司——中信華南集團、中信深圳集團與中信房地產(chǎn)公司。從2007年下半年開始，中信集團對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始整合。2008年1月21日，整合而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司正式在北京掛牌成立。

而接下來的整合指的是中信地產(chǎn)和中信泰富。據(jù)媒體報道,2008年10月，中信泰富因炒外匯導(dǎo)致巨額虧損,中信集團對陷入困境的中信泰富實施援手，持股量由29.44%躍升至57.56%，成為控股股東，這也為中信泰富與中信地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合事宜奠定了基礎(chǔ)。而這個整合一說就是6年。據(jù)報道,2011年中信內(nèi)部的一次會議上,中信泰富相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人表示與中信地產(chǎn)之間已經(jīng)開始逐步進(jìn)行合作，比如在營銷方面，中信泰富借助中信地產(chǎn)已有的營銷渠道進(jìn)行樓盤銷售。但除此之外并未有進(jìn)一步整合的跡象。

有分析認(rèn)為,中信泰富與中信地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上各有側(cè)重，前者業(yè)務(wù)主要集中在長三角地區(qū)的商業(yè)及綜合物業(yè)，而后者則著重發(fā)展商業(yè)住宅項目。而且由于中信泰富是香港上市公司，與中信地產(chǎn)的整合必須公開透明且對投資者有所交代，因此整合起來相當(dāng)復(fù)雜，而且并不是短期內(nèi)可以完成的。

而中信集團整體上市似乎給這個整合帶來了契機。2014年4月16日，中信泰富宣布，向母公司中信股份收購資產(chǎn)2269.3億元人民幣（約2865億港元），中信集團藉此實現(xiàn)在港整體上市。中信集團向中信泰富注入的資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等，中信集團地產(chǎn)版塊整合隨著中信整體赴港借殼上市而重啟。

“隨著中信集團整體上市的推進(jìn)，投資者最為關(guān)注的是下一步如何整合兩家地產(chǎn)公司，目前正在積極研究制定兩家公司的整合方案。”王炯表示。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動城鎮(zhèn)化發(fā)展做好城市綜合服務(wù)商

“當(dāng)前中央已經(jīng)將新型城鎮(zhèn)化提升到國家戰(zhàn)略層面”，王炯認(rèn)為，中信地產(chǎn)應(yīng)緊扣國家發(fā)展戰(zhàn)略抓住契機，依靠中信集團金融版塊全牌照經(jīng)營的優(yōu)勢，以及非金融版塊在建筑設(shè)計、工程建設(shè)、環(huán)保節(jié)能，技術(shù)研發(fā)等眾多領(lǐng)域的綜合實力，通過資源整合，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，與地方政府開展全面合作，積極參與國家新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，履行央企的社會責(zé)任。

王炯表示，中國這些年來城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度很快，但是存在城市之間發(fā)展不平衡及產(chǎn)能過剩的問題。發(fā)展預(yù)期和實際出現(xiàn)差異的問題在中國不同城市都是現(xiàn)實存在的。“盲目的把農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，帶來的問題就是所說的空城，農(nóng)民從農(nóng)村進(jìn)入城市表面上是改變居住地，但實際上并不是這么簡單。”國家希望通過城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動更多的社會就業(yè)。“未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能不是單獨的圈地建房，應(yīng)該圍繞國家戰(zhàn)略進(jìn)行中小城市以及大城市的城市規(guī)劃。”

中信集團強有力的金融產(chǎn)業(yè)對中信房地產(chǎn)版塊的發(fā)展形成了巨大的支持，擁有房地產(chǎn)發(fā)展中需要的銀行、信托、保險、基金、證券等產(chǎn)業(yè)的支持。此外，中信集團還擁有產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，包括工程制造、裝備制造、鋼鐵、化工、汽車等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。憑借這一優(yōu)勢,王炯認(rèn)為中信地產(chǎn)將可以在新型城鎮(zhèn)化中大展身手,企業(yè)的戰(zhàn)略定位也將由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“做最具實力的城市綜合服務(wù)商”，具體詮釋為“不單是致力于營造居住環(huán)境，更致力于打造一個高能級的城市綜合服務(wù)商。”

在成都郫縣中信打造的中信蜀都項目中，針對區(qū)域進(jìn)行一攬子計劃，涵蓋城市基礎(chǔ)配套建設(shè)、道路交通規(guī)劃、公共區(qū)域打造、商業(yè)整合等，幾乎重造了一個新區(qū)，區(qū)域價值也被發(fā)揮到極致。目前，郫縣區(qū)域吸引了英特爾、摩托羅拉、富士康和華為等越來越多的世界級企業(yè)開工設(shè)廠，進(jìn)一步帶動了區(qū)域發(fā)展，也為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝烁嗟木蜆I(yè)機會。

“中信既有技術(shù)上的支持，又有品牌的效應(yīng)以及市場的份額，來幫助地方政府推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展還是非常受歡迎的。”王炯表示，從去年下半年以來，在中西部地區(qū)最后獲得項目開發(fā)機會很大程度上源自于中信產(chǎn)業(yè)上的導(dǎo)入。“當(dāng)前政府融資平臺的杠桿已經(jīng)運用到了極致，因此也希望與中信這種無論是自身還是在社會上的融資能力和影響力都很強的公司進(jìn)行合作。

定位行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者中信地產(chǎn)下半年轉(zhuǎn)戰(zhàn)剛需市場

“當(dāng)前中信地產(chǎn)存在發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，一二線城市發(fā)展速度很快，二三線以及三四線城市受到整體經(jīng)濟的影響，積累了一定的存量，因此中信下半年將加大去庫存的力度。”王炯認(rèn)為，在地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，當(dāng)市場發(fā)展不好的時候就是調(diào)結(jié)構(gòu)練內(nèi)功的機會。“我現(xiàn)在對他們的要求并不是要在發(fā)展增量上有多大的規(guī)模和多快的速度，而是處理存量成為工作的重中之重。”

“通過兩三年的調(diào)整，在管控模式和發(fā)展戰(zhàn)略上，中信地產(chǎn)會成為行業(yè)當(dāng)中具有自身特色的地產(chǎn)公司，并爭取成為行業(yè)第二梯隊中的一員。”

為了達(dá)到這樣的目標(biāo)，王炯表示，中信未來發(fā)展會加大與行業(yè)的業(yè)務(wù)合作，“在廣東有很多項目都是和中國著名的民營地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。”能做到的就加大力度發(fā)展，做不到的中信將尋求市場的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行合作。“合作創(chuàng)造價值，合作創(chuàng)造共贏目前并不是單方面的愿望，通過合作才能將雙方的優(yōu)勢和價值都發(fā)揮出來。”

目前中信集團正在有序的推進(jìn)整體上市，進(jìn)入香港資本市場。王炯表示，中信地產(chǎn)作為中信集團非金融版塊的一個重要子公司，借助于整個集團的力量，接下來將對房地產(chǎn)版塊加大改革和調(diào)整的力度，尋求社會優(yōu)勢資源的互補和協(xié)同作用。“下半年會比較大的力度進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”

長久以來，中信地產(chǎn)一直以打造高端精品住宅而著稱，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后的中信地產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)向市場中的剛需產(chǎn)品，企業(yè)產(chǎn)品定位將發(fā)生根本性的改變。

“剛需是符合城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中需要去做的產(chǎn)品。”王炯表示，下半年中信地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將從傳統(tǒng)的中高端商業(yè)住宅和別墅轉(zhuǎn)向市場剛需，企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向面臨中國實際市場的現(xiàn)狀。“但是在一二線城市確實存在一部分改善型產(chǎn)品的需求，中信在這些區(qū)域也會打造一些相適應(yīng)的產(chǎn)品，并不是完全要排除改善型產(chǎn)品。”

積極走出去非洲市場將有廣闊空間

近幾年來，國內(nèi)房企出海成風(fēng)，一方面迫于國內(nèi)日益嚴(yán)峻的市場壓力，同時部分企業(yè)也看好了海外低廉的融資成本和廣闊的市場發(fā)展空間。

“走出去的戰(zhàn)略并不是今天才有，中信很早就已經(jīng)走出海外。”王炯表示，利用現(xiàn)有中信集團的優(yōu)勢尋求在海外的發(fā)展，特別是中信集團在非洲擁有不少房地產(chǎn)開發(fā)項目以及工程建設(shè)項目，涉及非洲的眾多基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。未來將會通過自身在海外的優(yōu)勢，尋求國內(nèi)的同行包括民營企業(yè)與中信地產(chǎn)在這一方面進(jìn)行合作。

對于海外市場,王炯表示:中信比較關(guān)注的依然是非洲市場，“中信地產(chǎn)未來在非洲將會有更多的發(fā)展機會，在整體市場的布局上，中信擁有自身的優(yōu)勢，此外包括人才、政府間的合作帶來的發(fā)展機會等等。”