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中信集團(tuán)有限公司副董事長兼總經(jīng)理王炯可以說是中信地產(chǎn)的帶頭人，這位儒雅的金融專業(yè)出身的老總在媒體面前鮮有發(fā)聲。日前他接受了專訪,系統(tǒng)論述了中信地產(chǎn)的未來發(fā)展,讓人不得不佩服他對(duì)房地產(chǎn)的深刻理解。

“其實(shí)從2008年以后中國經(jīng)濟(jì)就開始出現(xiàn)下行跡象，但這也正是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的最佳時(shí)機(jī)。中信地產(chǎn)未來要借助中信集團(tuán)的綜合背景和資源配置能力，充分利用中信集團(tuán)金融與非金融版塊的資源優(yōu)勢，協(xié)同合作，創(chuàng)造共贏，從而走出一條差異化的發(fā)展道路”。

中信集團(tuán)旗下房地產(chǎn)版塊整合將迎來具體動(dòng)作

“中信地產(chǎn)是2008年以后由幾家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司重組而成。由于各個(gè)公司經(jīng)營方式包括所處的區(qū)域以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，經(jīng)歷了一個(gè)整體的磨合過程。”王炯表示：“經(jīng)過6年的發(fā)展，這種磨合基本上已經(jīng)完成，形成了當(dāng)前中信地產(chǎn)自身的經(jīng)營理念和管控方式。”王炯所說的是當(dāng)時(shí)中信集團(tuán)中地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中的幾個(gè)公司——中信華南集團(tuán)、中信深圳集團(tuán)與中信房地產(chǎn)公司。從2007年下半年開始，中信集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始整合。2008年1月21日，整合而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司正式在北京掛牌成立。

而接下來的整合指的是中信地產(chǎn)和中信泰富。據(jù)媒體報(bào)道,2008年10月，中信泰富因炒外匯導(dǎo)致巨額虧損,中信集團(tuán)對(duì)陷入困境的中信泰富實(shí)施援手，持股量由29.44%躍升至57.56%，成為控股股東，這也為中信泰富與中信地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合事宜奠定了基礎(chǔ)。而這個(gè)整合一說就是6年。據(jù)報(bào)道,2011年中信內(nèi)部的一次會(huì)議上,中信泰富相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人表示與中信地產(chǎn)之間已經(jīng)開始逐步進(jìn)行合作，比如在營銷方面，中信泰富借助中信地產(chǎn)已有的營銷渠道進(jìn)行樓盤銷售。但除此之外并未有進(jìn)一步整合的跡象。

有分析認(rèn)為,中信泰富與中信地產(chǎn)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上各有側(cè)重，前者業(yè)務(wù)主要集中在長三角地區(qū)的商業(yè)及綜合物業(yè)，而后者則著重發(fā)展商業(yè)住宅項(xiàng)目。而且由于中信泰富是香港上市公司，與中信地產(chǎn)的整合必須公開透明且對(duì)投資者有所交代，因此整合起來相當(dāng)復(fù)雜，而且并不是短期內(nèi)可以完成的。

而中信集團(tuán)整體上市似乎給這個(gè)整合帶來了契機(jī)。2014年4月16日，中信泰富宣布，向母公司中信股份收購資產(chǎn)2269.3億元人民幣（約2865億港元），中信集團(tuán)藉此實(shí)現(xiàn)在港整體上市。中信集團(tuán)向中信泰富注入的資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等，中信集團(tuán)地產(chǎn)版塊整合隨著中信整體赴港借殼上市而重啟。

“隨著中信集團(tuán)整體上市的推進(jìn)，投資者最為關(guān)注的是下一步如何整合兩家地產(chǎn)公司，目前正在積極研究制定兩家公司的整合方案。”王炯表示。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展做好城市綜合服務(wù)商

“當(dāng)前中央已經(jīng)將新型城鎮(zhèn)化提升到國家戰(zhàn)略層面”，王炯認(rèn)為，中信地產(chǎn)應(yīng)緊扣國家發(fā)展戰(zhàn)略抓住契機(jī)，依靠中信集團(tuán)金融版塊全牌照經(jīng)營的優(yōu)勢，以及非金融版塊在建筑設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、環(huán)保節(jié)能，技術(shù)研發(fā)等眾多領(lǐng)域的綜合實(shí)力，通過資源整合，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，與地方政府開展全面合作，積極參與國家新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，履行央企的社會(huì)責(zé)任。

王炯表示，中國這些年來城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度很快，但是存在城市之間發(fā)展不平衡及產(chǎn)能過剩的問題。發(fā)展預(yù)期和實(shí)際出現(xiàn)差異的問題在中國不同城市都是現(xiàn)實(shí)存在的。“盲目的把農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，帶來的問題就是所說的空城，農(nóng)民從農(nóng)村進(jìn)入城市表面上是改變居住地，但實(shí)際上并不是這么簡單。”國家希望通過城鎮(zhèn)化建設(shè)帶來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)更多的社會(huì)就業(yè)。“未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能不是單獨(dú)的圈地建房，應(yīng)該圍繞國家戰(zhàn)略進(jìn)行中小城市以及大城市的城市規(guī)劃。”

中信集團(tuán)強(qiáng)有力的金融產(chǎn)業(yè)對(duì)中信房地產(chǎn)版塊的發(fā)展形成了巨大的支持，擁有房地產(chǎn)發(fā)展中需要的銀行、信托、保險(xiǎn)、基金、證券等產(chǎn)業(yè)的支持。此外，中信集團(tuán)還擁有產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，包括工程制造、裝備制造、鋼鐵、化工、汽車等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。憑借這一優(yōu)勢,王炯認(rèn)為中信地產(chǎn)將可以在新型城鎮(zhèn)化中大展身手,企業(yè)的戰(zhàn)略定位也將由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為“做最具實(shí)力的城市綜合服務(wù)商”，具體詮釋為“不單是致力于營造居住環(huán)境，更致力于打造一個(gè)高能級(jí)的城市綜合服務(wù)商。”

在成都郫縣中信打造的中信蜀都項(xiàng)目中，針對(duì)區(qū)域進(jìn)行一攬子計(jì)劃，涵蓋城市基礎(chǔ)配套建設(shè)、道路交通規(guī)劃、公共區(qū)域打造、商業(yè)整合等，幾乎重造了一個(gè)新區(qū)，區(qū)域價(jià)值也被發(fā)揮到極致。目前，郫縣區(qū)域吸引了英特爾、摩托羅拉、富士康和華為等越來越多的世界級(jí)企業(yè)開工設(shè)廠，進(jìn)一步帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，也為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝烁嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)。

“中信既有技術(shù)上的支持，又有品牌的效應(yīng)以及市場的份額，來幫助地方政府推動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展還是非常受歡迎的。”王炯表示，從去年下半年以來，在中西部地區(qū)最后獲得項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)很大程度上源自于中信產(chǎn)業(yè)上的導(dǎo)入。“當(dāng)前政府融資平臺(tái)的杠桿已經(jīng)運(yùn)用到了極致，因此也希望與中信這種無論是自身還是在社會(huì)上的融資能力和影響力都很強(qiáng)的公司進(jìn)行合作。

定位行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者中信地產(chǎn)下半年轉(zhuǎn)戰(zhàn)剛需市場

“當(dāng)前中信地產(chǎn)存在發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，一二線城市發(fā)展速度很快，二三線以及三四線城市受到整體經(jīng)濟(jì)的影響，積累了一定的存量，因此中信下半年將加大去庫存的力度。”王炯認(rèn)為，在地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，當(dāng)市場發(fā)展不好的時(shí)候就是調(diào)結(jié)構(gòu)練內(nèi)功的機(jī)會(huì)。“我現(xiàn)在對(duì)他們的要求并不是要在發(fā)展增量上有多大的規(guī)模和多快的速度，而是處理存量成為工作的重中之重。”

“通過兩三年的調(diào)整，在管控模式和發(fā)展戰(zhàn)略上，中信地產(chǎn)會(huì)成為行業(yè)當(dāng)中具有自身特色的地產(chǎn)公司，并爭取成為行業(yè)第二梯隊(duì)中的一員。”

為了達(dá)到這樣的目標(biāo)，王炯表示，中信未來發(fā)展會(huì)加大與行業(yè)的業(yè)務(wù)合作，“在廣東有很多項(xiàng)目都是和中國著名的民營地產(chǎn)公司進(jìn)行合作。”能做到的就加大力度發(fā)展，做不到的中信將尋求市場的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行合作。“合作創(chuàng)造價(jià)值，合作創(chuàng)造共贏目前并不是單方面的愿望，通過合作才能將雙方的優(yōu)勢和價(jià)值都發(fā)揮出來。”

目前中信集團(tuán)正在有序的推進(jìn)整體上市，進(jìn)入香港資本市場。王炯表示，中信地產(chǎn)作為中信集團(tuán)非金融版塊的一個(gè)重要子公司，借助于整個(gè)集團(tuán)的力量，接下來將對(duì)房地產(chǎn)版塊加大改革和調(diào)整的力度，尋求社會(huì)優(yōu)勢資源的互補(bǔ)和協(xié)同作用。“下半年會(huì)比較大的力度進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”

長久以來，中信地產(chǎn)一直以打造高端精品住宅而著稱，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整后的中信地產(chǎn)將逐步轉(zhuǎn)向市場中的剛需產(chǎn)品，企業(yè)產(chǎn)品定位將發(fā)生根本性的改變。

“剛需是符合城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中需要去做的產(chǎn)品。”王炯表示，下半年中信地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將從傳統(tǒng)的中高端商業(yè)住宅和別墅轉(zhuǎn)向市場剛需，企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向面臨中國實(shí)際市場的現(xiàn)狀。“但是在一二線城市確實(shí)存在一部分改善型產(chǎn)品的需求，中信在這些區(qū)域也會(huì)打造一些相適應(yīng)的產(chǎn)品，并不是完全要排除改善型產(chǎn)品。”

積極走出去非洲市場將有廣闊空間

近幾年來，國內(nèi)房企出海成風(fēng)，一方面迫于國內(nèi)日益嚴(yán)峻的市場壓力，同時(shí)部分企業(yè)也看好了海外低廉的融資成本和廣闊的市場發(fā)展空間。

“走出去的戰(zhàn)略并不是今天才有，中信很早就已經(jīng)走出海外。”王炯表示，利用現(xiàn)有中信集團(tuán)的優(yōu)勢尋求在海外的發(fā)展，特別是中信集團(tuán)在非洲擁有不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及工程建設(shè)項(xiàng)目，涉及非洲的眾多基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。未來將會(huì)通過自身在海外的優(yōu)勢，尋求國內(nèi)的同行包括民營企業(yè)與中信地產(chǎn)在這一方面進(jìn)行合作。

對(duì)于海外市場,王炯表示:中信比較關(guān)注的依然是非洲市場，“中信地產(chǎn)未來在非洲將會(huì)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，在整體市場的布局上，中信擁有自身的優(yōu)勢，此外包括人才、政府間的合作帶來的發(fā)展機(jī)會(huì)等等。”