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2014年上半年，樓市行情由火爆轉(zhuǎn)為低迷，市場格局變化之快使大多數(shù)企業(yè)始料未及。盡管上半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，部分城市出臺松綁限購等定向?qū)捤纱胧?，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個市場成交量表現(xiàn)來看，6月份市場成交量盡管因為開發(fā)企業(yè)“搶收”半年報業(yè)績出現(xiàn)回升，但是并沒有出現(xiàn)明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報業(yè)績“搶收”基本失利。

從房企2014年上半年銷售業(yè)績來看，大多數(shù)房企銷售金額仍然會同比下滑甚至能夠完成全年銷售業(yè)績指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。根據(jù)某研究機構(gòu)公布銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中12家房企完成目標(biāo)40%以上，4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)的50%。市場出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。

房企“分化”新格局的四點表現(xiàn)

對比這幾年全國房企排行榜，再結(jié)合2014年上半年上述機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)排名來看，筆者認(rèn)為，龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)出進一步“分化”的特征，而這樣特征在市場低迷期尤為明顯，并且將助推房企新格局的形成。具體來講主要有如下四點特征：

第一、市場低迷期龍頭房企與普通品牌房企“分化”趨勢明顯，市場集中度進一步提高。

2014年上半年，共有53家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，盡管較上年同期增加1家，但按照全年計算，預(yù)計也差不多53家左右房企會超過100億的銷售業(yè)績。而2013年百億房企軍團已經(jīng)擴大到71家，按照這樣的數(shù)據(jù)對比，2014年全年銷售金額超百億房企的數(shù)量預(yù)計會出現(xiàn)下滑，預(yù)計比2013年減少15-20家。

相比百億房企的數(shù)量預(yù)計減少，2014年房企“千億軍團”的龍頭房企規(guī)模相比去年并沒有減少的傾向，按照上述機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)來看，2014年前6個月銷售突破500億的企業(yè)為7家，分別為萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達，這也就意味著全年銷售規(guī)模在1000億以上的企業(yè)至少會在7家以上，暗示市場低迷期品牌房企“分化”趨勢明顯，市場集中度進一步提高。

第二、2014年“千億軍團”房企預(yù)計擴容至7家，未來“千億軍團”房企之間的競爭更加激烈，比如2014年上半年綠地銷售金額已達830億元，加上綠地海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅猛的增長，這使得綠地的銷售金額屢創(chuàng)新高，或許已接近萬科龍頭老大上半年的1000億元的銷售業(yè)績。但萬科龍頭老大的地位不是那么容易可以被挑戰(zhàn)的，在此市場背景下，預(yù)計2014年樓市將上演“龍爭虎斗”，萬科和綠地將上演首輪爭奪市場龍頭老大地位的大戲。隨后2014-2015年及未來誰將是龍頭老大的問題，也將成為市場及媒體關(guān)注的焦點；

第三、TOP100房企內(nèi)部排名將競爭激烈，“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為第三、第四梯隊房企競爭格局變化過程中的主要特征，但是，第三、第四房企很難實現(xiàn)逆勢突圍“彎道超車”，尤其是在2014年，在目前銀行信貸緊縮的市場背景下，過去那些激進擴張型第三、第四房企有可能還會面臨資金面緊張的危機，在此輪市場大洗牌過程中有可能會面臨被收購或消失的風(fēng)險；

第四、百億房企也將成為當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模“分水嶺”，百億房企也將繼續(xù)成為資本市場追捧的對象，已百億以下的房企由于規(guī)模上暫時處于劣勢，短期內(nèi)在市場表現(xiàn)將不如百億房企“搶眼”。

龍頭房企或借勢逆勢擴張

對于品牌房企來講，2014年上半年的市場“分化”格局并不是終點，2014年下半年及未來幾年房地產(chǎn)市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對于部分龍頭房企來講，除了通過傳統(tǒng)的銷售業(yè)績“內(nèi)生式”增長提升規(guī)模之外，還可以通過并購等方式進行“外延式”增長，這無疑增加了市場格局之間的不確定性。

比如，比如2013年中海地產(chǎn)收購中建地產(chǎn)、綠地收購盛高置地等等并購行為，對于中海、綠地等企業(yè)銷售業(yè)績超過千億起到快速提升的作用；此外，今年融創(chuàng)收購綠城股權(quán)的行為也有助于未來1-2年以孫宏斌為主導(dǎo)的房企聯(lián)合體形成千億銷售金額軍團，共創(chuàng)銷售業(yè)績輝煌。

由此可以看出，通過股權(quán)收購，對于品牌房企來講，無疑，也可以從報表上增加其漂亮的銷售數(shù)字。預(yù)計未來，也不排除會有龍頭房企之間的并購、合作行為，從而實現(xiàn)強強聯(lián)合，規(guī)模效應(yīng)的增加。總之，房企通過并購、合作等外延式增長方式將有助于更多1000億房企的誕生。

而2014年的市場為這些龍頭房企提供了千載難逢的市場并購時機，這些龍頭房企極有可能會乘機借勢收購面臨債務(wù)違約的房企，進行逆勢擴張。

從上半年房企遭遇資金面危機或債務(wù)違約的現(xiàn)象來看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼浙江出現(xiàn)興潤置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機。比如廣東光耀集團、青島君利豪集團、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔項目的四家開發(fā)商、杭州中都集團等。

有人認(rèn)為，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力，企業(yè)尤其是中小企業(yè)可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險。短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無法通過銷售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)或被收購的房企。

而三類企業(yè)也最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響；第二類，前期拿地過于激進導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會面臨資金面斷鏈的市場風(fēng)險。

此外，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從完成的并購標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購交易為15宗，交易總額為49.44億元；2014年上半年則分別為73宗、152.93億元，并購總額同比暴漲2.09倍。而與2013年全年完成的35宗并購交易，交易總額142.97億元相比，今年上半年完成的并購交易總額達去年全年的1.07倍。

從上述分析可以看出，在2014年銀行信貸緊縮的市場背景下，大多數(shù)企業(yè)面臨著資金面緊缺的市場風(fēng)險，尤其是對于上述三類企業(yè)來講，在今年下半年，甚至2015年可能會面臨被其他品牌房企收購股權(quán)或全資收購的風(fēng)險。

從這個角度來講，在市場持續(xù)低迷的市場背景下，在2014年下半年及未來一段時期內(nèi)，房企被收購股權(quán)的現(xiàn)象會越來越多，而這樣的“外延式”增長市場機會，對于品牌房企來講是不會錯過的。至此，我們可以預(yù)見，通過這個階段的“外延式”增長，品牌房企可以實現(xiàn)其逆勢增長的機會。而至于哪些企業(yè)能夠把握好這些機會，我們還拭目以待。