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2014年上半年，樓市行情由火爆轉(zhuǎn)為低迷，市場(chǎng)格局變化之快使大多數(shù)企業(yè)始料未及。盡管上半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，部分城市出臺(tái)松綁限購(gòu)等定向?qū)捤纱胧?，其?duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。從整個(gè)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)來(lái)看，6月份市場(chǎng)成交量盡管因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)出現(xiàn)回升，但是并沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)半年報(bào)業(yè)績(jī)“搶收”基本失利。

從房企2014年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，大多數(shù)房企銷(xiāo)售金額仍然會(huì)同比下滑甚至能夠完成全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。根據(jù)某研究機(jī)構(gòu)公布銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中12家房企完成目標(biāo)40%以上，4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)的50%。市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化趨勢(shì)。

房企“分化”新格局的四點(diǎn)表現(xiàn)

對(duì)比這幾年全國(guó)房企排行榜，再結(jié)合2014年上半年上述機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)排名來(lái)看，筆者認(rèn)為，龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)出進(jìn)一步“分化”的特征，而這樣特征在市場(chǎng)低迷期尤為明顯，并且將助推房企新格局的形成。具體來(lái)講主要有如下四點(diǎn)特征：

第一、市場(chǎng)低迷期龍頭房企與普通品牌房企“分化”趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。

2014年上半年，共有53家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，盡管較上年同期增加1家，但按照全年計(jì)算，預(yù)計(jì)也差不多53家左右房企會(huì)超過(guò)100億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而2013年百億房企軍團(tuán)已經(jīng)擴(kuò)大到71家，按照這樣的數(shù)據(jù)對(duì)比，2014年全年銷(xiāo)售金額超百億房企的數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)比2013年減少15-20家。

相比百億房企的數(shù)量預(yù)計(jì)減少，2014年房企“千億軍團(tuán)”的龍頭房企規(guī)模相比去年并沒(méi)有減少的傾向，按照上述機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年前6個(gè)月銷(xiāo)售突破500億的企業(yè)為7家，分別為萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬(wàn)達(dá)，這也就意味著全年銷(xiāo)售規(guī)模在1000億以上的企業(yè)至少會(huì)在7家以上，暗示市場(chǎng)低迷期品牌房企“分化”趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。

第二、2014年“千億軍團(tuán)”房企預(yù)計(jì)擴(kuò)容至7家，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，比如2014年上半年綠地銷(xiāo)售金額已達(dá)830億元，加上綠地海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)迅猛的增長(zhǎng)，這使得綠地的銷(xiāo)售金額屢創(chuàng)新高，或許已接近萬(wàn)科龍頭老大上半年的1000億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但萬(wàn)科龍頭老大的地位不是那么容易可以被挑戰(zhàn)的，在此市場(chǎng)背景下，預(yù)計(jì)2014年樓市將上演“龍爭(zhēng)虎斗”，萬(wàn)科和綠地將上演首輪爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位的大戲。隨后2014-2015年及未來(lái)誰(shuí)將是龍頭老大的問(wèn)題，也將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)；

第三、TOP100房企內(nèi)部排名將競(jìng)爭(zhēng)激烈，“分化”特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”將成為第三、第四梯隊(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過(guò)程中的主要特征，但是，第三、第四房企很難實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍“彎道超車(chē)”，尤其是在2014年，在目前銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，過(guò)去那些激進(jìn)擴(kuò)張型第三、第四房企有可能還會(huì)面臨資金面緊張的危機(jī)，在此輪市場(chǎng)大洗牌過(guò)程中有可能會(huì)面臨被收購(gòu)或消失的風(fēng)險(xiǎn)；

第四、百億房企也將成為當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模“分水嶺”，百億房企也將繼續(xù)成為資本市場(chǎng)追捧的對(duì)象，已百億以下的房企由于規(guī)模上暫時(shí)處于劣勢(shì)，短期內(nèi)在市場(chǎng)表現(xiàn)將不如百億房企“搶眼”。

龍頭房企或借勢(shì)逆勢(shì)擴(kuò)張

對(duì)于品牌房企來(lái)講，2014年上半年的市場(chǎng)“分化”格局并不是終點(diǎn)，2014年下半年及未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對(duì)于部分龍頭房企來(lái)講，除了通過(guò)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“內(nèi)生式”增長(zhǎng)提升規(guī)模之外，還可以通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)行“外延式”增長(zhǎng)，這無(wú)疑增加了市場(chǎng)格局之間的不確定性。

比如，比如2013年中海地產(chǎn)收購(gòu)中建地產(chǎn)、綠地收購(gòu)盛高置地等等并購(gòu)行為，對(duì)于中海、綠地等企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)千億起到快速提升的作用；此外，今年融創(chuàng)收購(gòu)綠城股權(quán)的行為也有助于未來(lái)1-2年以孫宏斌為主導(dǎo)的房企聯(lián)合體形成千億銷(xiāo)售金額軍團(tuán)，共創(chuàng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)輝煌。

由此可以看出，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，對(duì)于品牌房企來(lái)講，無(wú)疑，也可以從報(bào)表上增加其漂亮的銷(xiāo)售數(shù)字。預(yù)計(jì)未來(lái)，也不排除會(huì)有龍頭房企之間的并購(gòu)、合作行為，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，規(guī)模效應(yīng)的增加?？傊?，房企通過(guò)并購(gòu)、合作等外延式增長(zhǎng)方式將有助于更多1000億房企的誕生。

而2014年的市場(chǎng)為這些龍頭房企提供了千載難逢的市場(chǎng)并購(gòu)時(shí)機(jī)，這些龍頭房企極有可能會(huì)乘機(jī)借勢(shì)收購(gòu)面臨債務(wù)違約的房企，進(jìn)行逆勢(shì)擴(kuò)張。

從上半年房企遭遇資金面危機(jī)或債務(wù)違約的現(xiàn)象來(lái)看，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，繼浙江出現(xiàn)興潤(rùn)置業(yè)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。比如廣東光耀集團(tuán)、青島君利豪集團(tuán)、南京福地、西安浐灞·新天地、賽高國(guó)際、紫翰庭院、漢城湖畔項(xiàng)目的四家開(kāi)發(fā)商、杭州中都集團(tuán)等。

有人認(rèn)為，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，市場(chǎng)普遍性面臨著“去庫(kù)存”的壓力，企業(yè)尤其是中小企業(yè)可能面臨更多的債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)或被收購(gòu)的房企。

而三類(lèi)企業(yè)也最容易受到上述因素的影響，具體來(lái)講：第一類(lèi)，產(chǎn)品類(lèi)型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)最容易受到影響；第二類(lèi)，前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷(xiāo)售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類(lèi)，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會(huì)面臨資金面斷鏈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從完成的并購(gòu)標(biāo)的交易宗數(shù)和總額來(lái)看，2013年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易為15宗，交易總額為49.44億元；2014年上半年則分別為73宗、152.93億元，并購(gòu)總額同比暴漲2.09倍。而與2013年全年完成的35宗并購(gòu)交易，交易總額142.97億元相比，今年上半年完成的并購(gòu)交易總額達(dá)去年全年的1.07倍。

從上述分析可以看出，在2014年銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大多數(shù)企業(yè)面臨著資金面緊缺的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)于上述三類(lèi)企業(yè)來(lái)講，在今年下半年，甚至2015年可能會(huì)面臨被其他品牌房企收購(gòu)股權(quán)或全資收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

從這個(gè)角度來(lái)講，在市場(chǎng)持續(xù)低迷的市場(chǎng)背景下，在2014年下半年及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，房企被收購(gòu)股權(quán)的現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越多，而這樣的“外延式”增長(zhǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于品牌房企來(lái)講是不會(huì)錯(cuò)過(guò)的。至此，我們可以預(yù)見(jiàn)，通過(guò)這個(gè)階段的“外延式”增長(zhǎng)，品牌房企可以實(shí)現(xiàn)其逆勢(shì)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。而至于哪些企業(yè)能夠把握好這些機(jī)會(huì)，我們還拭目以待。