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日前，有消息稱，北京和廣州的“限價令”終于出現(xiàn)松動，一些高端樓盤被政府“放行”。另有專家認(rèn)為，隨著樓市的轉(zhuǎn)冷，除了“限價令”，限購政策的退出也已經(jīng)被排上日程表。“除了一線城市外的所有限購城市，有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。

日前，有消息稱，北京和廣州的“限價令”終于出現(xiàn)松動，一些高端樓盤被政府“放行”。這讓筆者聯(lián)想到國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的5月房價數(shù)據(jù)，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅平均價格環(huán)比跌幅為0.08%。

房價跌了，行政意味極強(qiáng)的“限價令”放松，邏輯上似乎對路，但仔細(xì)分析，“限價令”對于房價的下行并無實(shí)質(zhì)性“藥效”，其背后或只是數(shù)字游戲。

去年年底，上海官方也曾經(jīng)運(yùn)用行政手段限制高端樓盤的入市，雖并無正式文件出臺，但開發(fā)商均表示接到了口頭通知。接近上海房管局的知情人士告訴筆者：“確實(shí)限了兩個月，那個時候，價格超過一定限度的樓盤是領(lǐng)不到預(yù)售證的。”

該知情人士稱，國家統(tǒng)計(jì)局每月都要公布房價數(shù)字，雖然一線城市的房價一直漲得最快，但每個城市的領(lǐng)導(dǎo)都不希望自己管轄的城市房價“名列榜首”。

從這個角度上看，“限價令”只是從結(jié)構(gòu)上調(diào)節(jié)了房價漲幅，對于房價的實(shí)質(zhì)性下降幾乎無效。我們也可以從最簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理出發(fā)，“限價令”導(dǎo)致供給減少，在需求旺盛的情況下，價格必然上漲。

今年3月，上海高端樓市傳出了熱銷聲，部分項(xiàng)目甚至“日光”。這些樓盤熱銷的原因主要有兩點(diǎn)，一是因?yàn)檫@部分樓盤在去年年底拿不到預(yù)售證，春節(jié)后拿到預(yù)售證抓緊時間集中推盤，二是因?yàn)檫@部分樓盤的“蓄客”時間已經(jīng)長達(dá)半年，加上開發(fā)商給出了小幅度的優(yōu)惠，銷售情況還不錯。

顯然，“限價令”只是從形式將高端樓盤出售的時間后延，但實(shí)質(zhì)上卻會影響開發(fā)商的資金鏈情況，特別是開發(fā)商在高端樓盤上沉淀的資金相對較多，其銷售難度也比剛需樓盤大。

據(jù)筆者了解，雖然對“限價令”抱怨連連，但開發(fā)商也只能“無奈遵命”，進(jìn)而有部分房企想出了將精裝修與毛坯房“分拆銷售”的法子。“賣地的時候價高者得，房子銷售的時候卻限制價格，我們對這樣的做法確實(shí)很無奈。”有開發(fā)商說。

當(dāng)然，必須承認(rèn)的是，在樓市極度火爆時期，通過“數(shù)字游戲”調(diào)節(jié)房價，某種程度上會影響購房者的預(yù)期，這或是“限價令”降溫樓市的唯一療效。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，市場化的改革作為大趨勢，去行政化不僅可以平衡供需關(guān)系，更可減少對樓市預(yù)期破壞，讓樓市恢復(fù)市場本性。因此，一線城市的“限價、限售、限簽”調(diào)控該調(diào)整轉(zhuǎn)變，應(yīng)該考慮逐漸取消并退出市場。

另有專家認(rèn)為，隨著樓市的轉(zhuǎn)冷，除了“限價令”，限購政策的退出也已經(jīng)被排上日程表。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，限購取消是大勢所趨，當(dāng)前盡管限購政策退出仍然“猶抱琵琶半遮面”，但是，從南寧首次放松限購政策至今，各地限購政策放松的尺度越來越大。“除了一線城市外的所有限購城市，有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。”