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“崩盤”？“斷崖式下跌”？最近關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利消息不少，連素以穩(wěn)健著稱的廣州樓市也出現(xiàn)了“樓盤單價(jià)優(yōu)惠6000元”的新聞，于是有人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來走勢(shì)給出了上述頗有驚悚意味的判斷。即便如此，近日在廣州星河灣酒店舉辦的“2014博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇廣州峰會(huì)”上，住建部政策研究中心主任秦虹等專家依然認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的日子雖然可能不如去年那么紅火，但沒有有些人說的那么恐怖。

“市場(chǎng)好的時(shí)候要‘反貪’，市場(chǎng)不如以前那么好的時(shí)候則要‘反恐’。”這是開發(fā)商應(yīng)該有的姿態(tài)，《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》發(fā)行人吳伯凡說，太貪心會(huì)失去市場(chǎng)，但開發(fā)商也無謂陷入不必要的恐慌。

市場(chǎng)不那么好，卻也沒那么差

未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將步向何方？北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“高處”，未來面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)。“主要的風(fēng)險(xiǎn)來自三方面。一是對(duì)樓價(jià)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，那種認(rèn)為‘房?jī)r(jià)只漲不跌’的時(shí)代已經(jīng)過去。二是利率市場(chǎng)化的影響，如今購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品的年收益率為4%-6%，信托產(chǎn)品為7%-10%，房地產(chǎn)的投資作用被削弱了。三是供求關(guān)系的變化，除了少數(shù)一線城市，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)發(fā)生了改變。”

與鐘偉不甚樂觀的判斷相比，秦虹的判斷則屬于謹(jǐn)慎樂觀。“從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)100多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，下跌的年份有28年，占23%，而上漲的年份有95年，占77%，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的抗通脹能力是無疑的。”秦虹說，剔除物價(jià)上漲的因素，美國(guó)100多年來的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際年增長(zhǎng)率也有0.25%，這說明房地產(chǎn)本身具有很強(qiáng)的保值功能、抗通脹能力，“幾乎沒有哪種物品在經(jīng)歷了一百多年的起伏跌蕩后，仍能夠抵御通脹的變化，因此房地產(chǎn)的表現(xiàn)是突出的，雖然不排除它在短時(shí)期內(nèi)有漲有跌。”

“今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)的成交面積比去年同期下降了7.8%，而成交金額比去年同期下降了6.9%，很多人由此得出房地產(chǎn)市場(chǎng)即將面臨崩盤的結(jié)論。但實(shí)際上，去年的銷售業(yè)績(jī)是屬于暴漲性質(zhì)，成交面積和成交金額分別比前年同期上漲了38%和59.8%。而今年1-4月份的成交情況除了比去年差以外，是高于過往任何一年的，今年的跌，只是由于和出于歷史高位的去年相比。”秦虹說。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松也表示，去年的房地產(chǎn)銷量是9萬(wàn)-10萬(wàn)億元的水平，今年估計(jì)也有8萬(wàn)億元，“雖然與去年相比今年不算很樂觀，大勢(shì)不是很悲觀。只不過是說如今房地產(chǎn)行業(yè)不再是高歌猛進(jìn)，而是進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展了。”

需求仍很強(qiáng)，只是遇上供應(yīng)高峰

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求仍很強(qiáng)勁，這是人口結(jié)構(gòu)所造成的。”秦虹說，“按照2010年全國(guó)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，20-24歲和35-45歲的人群都是屬于人口構(gòu)成中比較大的一塊，而這些人正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主力。”

秦虹解釋說，2010年20-24歲的人口如今處于24-28歲，這一人群正是首次結(jié)婚需要購(gòu)房的剛需人群，而按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)，這一人群的人口數(shù)量為1.2億，如今他們正處于結(jié)婚高峰期，由此帶來的需求是巨大的。而當(dāng)時(shí)35-35歲的人群如今正處于39-49歲，他們處于高收入、高儲(chǔ)蓄人群，對(duì)住房的改善需求同樣巨大。

鐘偉說，去年有2240多萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，即使其中一半人需要買房，也是非常龐大的需求。此外，每年由于住房改造等被動(dòng)需求也有400萬(wàn)-500萬(wàn)套之多，因此每年還是有接近1000萬(wàn)套的住房需求。

為什么在需求巨大的情況下，今年的成交卻有所下滑呢？秦虹認(rèn)為，這一是由于去年是處于歷史高位，今年要比較的基數(shù)較高，二是由于過去幾年有大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，今年的住宅供應(yīng)量也處在一個(gè)相對(duì)的高位。三是如今是一個(gè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)化期，也是前期政策的消化期，貨幣政策的變化尤其明顯，貸款的增速下降，讓個(gè)人貸款的成本提高，致使短期內(nèi)的購(gòu)房意愿有所下降。

特色房企或可借機(jī)突圍

“過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，就像臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)來的時(shí)候，可能連豬也在天上飛，市場(chǎng)不好的時(shí)候，分化就開始出現(xiàn)了。”吳伯凡說，資金實(shí)力較弱的中小開發(fā)商和二、三線城市的項(xiàng)目可能會(huì)倒下一些，反之，大型的品牌房企和高品質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)在此輪的優(yōu)勝劣汰中越來越突顯它的優(yōu)勢(shì)。尤其是一些占據(jù)稀缺資源的住宅，將表現(xiàn)出良好的抗跌性。

“以前房子無論建成什么樣都賣得出去，未來由于供需結(jié)構(gòu)的變化，可能就只有質(zhì)量不錯(cuò)的房子才能賣得好了。作為企業(yè)而言，主動(dòng)也好，被動(dòng)也好，都要往品質(zhì)方向發(fā)展。”星河灣集團(tuán)副總裁張學(xué)鳳說，“幸運(yùn)的是，星河灣是從一開始就主動(dòng)地選擇了品質(zhì)，而不是今天看到市場(chǎng)的趨勢(shì)和方向而被動(dòng)地進(jìn)行選擇，無論是曾經(jīng)經(jīng)歷過的非典階段，包括2008年的金融海嘯，一直到今天我們都是如此。品質(zhì)是對(duì)消費(fèi)者最大的價(jià)值貢獻(xiàn)，也是開發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最有力武器。”

秦虹認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)要生存下去就必須有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，每個(gè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)是不同的，有的企業(yè)是有高周轉(zhuǎn)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，有的是有足夠強(qiáng)的成本控制力，有的則有足夠低的融資成本，而以質(zhì)取勝也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一種。