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2014年二季度，國內(nèi)樓市一片低迷，在社會各界的一片“看跌”聲中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強先生發(fā)表了博文《樓市》駁斥“房價拐點論”，表示“今年的投資、銷售、價格增幅總體穩(wěn)定，或仍略有增長”，甚至聲稱“現(xiàn)在是買房的最好機會”。文章一經(jīng)面世，就引發(fā)了國內(nèi)關(guān)于房價是漲是跌的大討論。

支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素是否改變？

博文基于四個原因認(rèn)為“支撐我國房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素沒有改變”。對此，有部分人有不同的看法。

其一，“中國經(jīng)濟仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界范圍內(nèi)房價出現(xiàn)拐點的國家，其GDP增速都低于6%”，任志強先生認(rèn)為只有增速降低到6%以下才可能出現(xiàn)房價拐點。對此，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟增速與房價拐點并無理論上的直接聯(lián)系，且增速趨勢的放緩也并非拐點出現(xiàn)的必要條件。如日本經(jīng)濟自上世紀(jì)60年代中期以來就高速發(fā)展，大量新資金沒有去處，使得日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機風(fēng)潮，房價泡沫與日俱增，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，當(dāng)時日本的GDP增速也達(dá)到了8%。

其二，博文談到“中國城市化率較低，城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期”。想必任志強先生忽略了一點，那就是農(nóng)村大量青壯年勞動力已經(jīng)進城。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，16~30歲的農(nóng)村戶籍年輕人中進城人口占到58.7%，31~45歲的進城比例也達(dá)到了46.6%，留在農(nóng)村的年輕人已經(jīng)不多，未來我國城鎮(zhèn)化速度將會進一步減緩。

其三，博文提到我國“適齡結(jié)婚人口高峰持續(xù)，人口老齡化加速”。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國戶主年齡在55歲以下的年輕家庭和中年家庭其自有住房率高于其他國家。其中，年齡在25~34歲的年輕家庭中，自有住房率高達(dá)80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。

第四，“消費結(jié)構(gòu)方面，我國住房消費剛超過家庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間”。我們不妨用CHFS數(shù)據(jù)來看看中國家庭的房產(chǎn)占據(jù)家庭總資產(chǎn)的比重情況，我國城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)已經(jīng)占到家庭總資產(chǎn)的62.9%。試問，在以房產(chǎn)為主要資產(chǎn)的家庭中，還能有多少能力再負(fù)擔(dān)住房消費？中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。

是否只要有銷量就是有需求？

該博文還說“價格合理調(diào)整的市場會出現(xiàn)日光盤，當(dāng)價格隨市場中的供求關(guān)系調(diào)整時，只要有銷量就是有需求”。不可否認(rèn)，在市場低迷的情況下，目前某些地區(qū)還出現(xiàn)了不少“日光盤”，但“熱銷”的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處于“高燒不退”的狀態(tài)下生成的。這從另一個側(cè)面說明了購房家庭數(shù)據(jù)缺乏，難以全面了解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產(chǎn)市場合理的預(yù)期。

根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，我國住房剛需旺盛的時代已經(jīng)過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購買的家庭鳳毛麟角。城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實現(xiàn)剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達(dá)到84.1%。當(dāng)前剛性需求已經(jīng)很難成為現(xiàn)有房價的有力支撐。

在此剛需嚴(yán)重不足的情形下，即便央行近日出臺政策，“禁止銀行停止個人購房貸款”，其指導(dǎo)效果恐怕也十分有限。

空置問題是否嚴(yán)重？

針對“空置”這一問題，任志強先生的看法是“已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮(zhèn)的空屋多是由勞動力流入大城市造成的”。的確，在城鎮(zhèn)化態(tài)勢下，大量的農(nóng)村戶籍人口涌入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數(shù)據(jù)顯示，即使排除由于外出務(wù)工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當(dāng)。

而且，隨著時間的推移，勞動力回流的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)，從2011年到2013年，東部和中部農(nóng)民工占比都出現(xiàn)了明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區(qū)則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區(qū)流失的農(nóng)民工都回到了西部，使西部地區(qū)農(nóng)民工比例從8.0%上升到了19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當(dāng)高的住房空置率現(xiàn)象。在過去的若干年和今后相當(dāng)長的一個時期內(nèi)，農(nóng)村勞動力還是難以融入城市，因此當(dāng)他們年老時，回流是大多數(shù)農(nóng)民工最終、必然的選擇，那么勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。

不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅將進一步激活存量

中國家庭金融調(diào)查2013年數(shù)據(jù)顯示，我國住房供給已經(jīng)過剩，現(xiàn)有存量房短期內(nèi)難以消化。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到18.6%。

假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分家庭提供的住房供給量就達(dá)到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮(zhèn)家庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積33平方米進行計算，若取城鎮(zhèn)家庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現(xiàn)有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。

同時根據(jù)家庭現(xiàn)有住房狀況推算的家庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現(xiàn)有住房需求缺口將完全被填補。

另一方面，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產(chǎn)稅相關(guān)立法，以擔(dān)當(dāng)?shù)胤截斦杖胫髁?，房地產(chǎn)稅的開征為大勢所趨。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，若僅對家庭持有的多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅，就可以房產(chǎn)稅取代土地財政。而征收房地產(chǎn)稅增加了持有多套房的成本，若房地產(chǎn)稅使得持有一套房屋的成本高于收益，則戶主會選擇出售房產(chǎn)。數(shù)據(jù)核算顯示，在對多套房征收2.68%的房地產(chǎn)稅后將至少激活1132萬套存量住房售出。

同時，十八屆三中全會后，國務(wù)院總理李克強提出“整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，這項制度出臺以后，全面征收房地產(chǎn)稅的技術(shù)條件就基本具備?？紤]到未來持有成本的增加，多套房家庭可能將拋出多余住房。

博文還稱“一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的”。然而，更多的消息稱，“五一節(jié)”期間，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現(xiàn)有價無市的局面。目前房地產(chǎn)市場銷售并不“景氣”，遠(yuǎn)非任志強先生所說的“絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量”。

綜上，2013年房地產(chǎn)市場供給嚴(yán)重過剩，且存在大量空置，短期內(nèi)難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產(chǎn)市場的種種不健康因素都在表明：房地產(chǎn)泡沫正面臨被擠破的風(fēng)險，房地產(chǎn)市場的“拐點”已經(jīng)來臨。