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“什么是崩盤，什么又叫做拐點呢？”6日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹在石家莊回應對于是否認同樓市有崩盤可能的提問時反問道。秦虹認為，2014年房地產市場，從政策層面上來講，政策相對穩(wěn)定，從市場層面來講，是一個調整之年，但調整也是一個窄幅的波動，不可能有一個深幅的調整。

市場不好因有“悲觀預期”

6月6日，以“聚合的力量：京津冀一體化的機遇與未來”為主題,企業(yè)家論壇在石家莊召開，眾多房地產專家學者齊聚一堂，聚焦房地產走勢、京津冀一體化等熱點。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹在主旨演講中主動回應樓市崩盤說。“今年以來各界對中國房地產市場信息方面的輿論非常的悲觀，我看了很多這方面的文章，微信也好、微博也好，特別是境外媒體，他們對今年中國房地產市場用的形容詞都比較可怕———中國2014年的房地產市場搖搖欲墜、危在旦夕，地產危機即將爆發(fā)，樓市即將崩盤，今年是房地產企業(yè)的逃命之年。”秦虹表示，“我們在看到市場表現(xiàn)的時候，似乎也看到了今年商品房成交面積和成交額雙雙出現(xiàn)了負增長，出現(xiàn)了下跌的格局。到底怎么看待今年房地產市場？”

秦虹列舉數(shù)據(jù)稱，影響今年房地產市場在1到4月份成交面積和成交額的負增長，主要原因是市場上出現(xiàn)了一些悲觀的預期，預期影響了房地產市場的銷售，影響了購房者的購房行為的實現(xiàn)。

“信息不對稱”影響購房者判斷

而市場上為何會出現(xiàn)對房地產市場的悲觀預期，秦虹認為，首先是宏觀經濟的放緩，給房地產市場的發(fā)展帶來了一定的壓力。今年一季度中國經濟的增長速度只有7.4%，外部宏觀經濟形勢的一種增速的下跌，也引發(fā)人們對房地產市場同樣會出現(xiàn)下跌的一種想法。

與此同時，秦虹認為悲觀預期還來自于信息不對稱。“近期一些關于房地產市場的分析，每篇文章里面的每個依據(jù)我都認真研究過，其中對我們預期影響最大的就是關于供應量。一個研究報告說2013年全國城市住房的竣工面積是25.96億平方米。”秦虹特別舉例說，她反復研究了這個供給數(shù)據(jù)，卻始終找不到出處。

而2013年中國的城鎮(zhèn)化住房竣工面積一共有多少呢？秦虹表示，2013年中國在城鎮(zhèn)范圍內竣工的住房包括商品住房，也包括非商品住房，包括自建房，在整個范圍內所有竣工的住房面積是11.7億平方米。“和25.96億平方米相比差了一倍還要多，也就是說這些年城鎮(zhèn)住房竣工面積在增長，但是我們的增長仍然是有限的。”秦虹說，“現(xiàn)在買房者很多專業(yè)化的信息是很難得到的，他一看供應量這么過剩，得出的結論就是所有的開發(fā)企業(yè)要面臨打折、促銷才能把房子銷售出去，所以我覺得這是信息不對稱，對普通購房者帶來的巨大的影響。”

秦虹還表示，房貸的收緊，直接影響了目前以自住型需求為主的這些購房者的購房愿望的實現(xiàn)，也是導致前幾個月市場增速下滑的原因之一。

政府應穩(wěn)定支持首套房貸政策

“我們蓋了那么多房子，投資性需求不讓買，真實的需求又買不了，那這么多房子是干什么的，會造成巨大的浪費。”秦虹說，下半年房地產市場走勢如何，很重要的一方面就是取決于個人按揭貸款，特別是首套房貸購。如果這部分資金能夠保持穩(wěn)定，滿足需求，房地產市場就不會出現(xiàn)更多的下降。

此前，央行通過約談，發(fā)布了“央五條”，要求商業(yè)銀行執(zhí)行過去對首套房貸款的政策。秦虹表示，現(xiàn)在來看央行政策的落實還不是非常明了，“下一步我認為政府有必要在支持首套房個人購房按揭貸款這方面穩(wěn)定它的政策。”

秦虹認為，中國房地產市場的需求量與當前的人口結構有很大的關系。按照第六次人口普查的人口年齡結構，2014年是24歲到28歲人口約有1.2億，其中約8000萬人在城鎮(zhèn)。其次是在2014年是39歲到49歲的人，在人口總量中占比高、總量大。這部分人口目前工作穩(wěn)定，儲蓄率較高，改善住房的需求旺盛。“我認為現(xiàn)在的需求量很大，但是這種需求正在受各種信息的影響而觀望，但是我們不能低估現(xiàn)在需求量比較大的現(xiàn)實。”秦虹說。

市場慢下來有利于購房者

“房地產市場的調整，特別是增速的放緩，對行業(yè)的健康發(fā)展從長遠看是有利的，對提高品質、服務，讓企業(yè)提供更多更好的住房、更好滿足消費者的需求是有好處的，也對購房者有利。”雖然秦虹從一系列數(shù)據(jù)分析中否認了市場出現(xiàn)崩盤的可能，讓不少期盼房價出現(xiàn)大幅下跌的購房者比較失望，但她確認了市場增速的放緩這一趨勢。“過去我們的市場比較簡單，無論大中小城市都是上漲的，政策相對復雜；但是從今年開始，市場變得復雜了，政策相對簡單，保持穩(wěn)定、抑制投資性需求，滿足合理性的需求，大的政策方向不會改變。”秦虹表示，未來的房地產市場將會進入一個新的發(fā)展階段，這個新的發(fā)展階段可能會出現(xiàn)三個變化，一個是這個行業(yè)高速增長的時期已經過去，這個行業(yè)已經從低基數(shù)高增長，轉變到高基數(shù)中低速增長的發(fā)展階段；第二個變化是以新房交易為主的時期也在逐步的過去，意味著即使未來的需求量不變，需求仍然很大，但是對新房的需求有可能降低，開發(fā)企業(yè)要引起足夠的重視，二手房市場正在逐步的升起，去年40個重點城市的二手房交易增長速度已經達到了60%，二三線城市的二手房市場正在逐步的擴大，未來相當一部分需求是可以靠二手房來滿足，這會對新房市場產生影響；第三個變化是以住宅開發(fā)為絕對主體的階段也會過去，隨著經濟總量的提高，經濟結構的調整，以及首付水平的提高，對消費、醫(yī)療等等方面需求會上升。對于現(xiàn)在是否是購房者出手的有利時機，秦虹表示，購房者的買房行為取決于自身需求和購買條件，但市場慢下來總體說有利于購房者。