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馮侖力挺潘石屹:大周期拐點來臨 房企需涅槃重生
業(yè)界觀點 2014年06月09日 來源:經(jīng)濟觀察報 我要評論 掃描到手機

與數(shù)年前撰述《野蠻生長》的馮侖相比,這位92派代表人物更多在想下一個十年將怎樣有序生存。

“現(xiàn)在中國住宅房地產(chǎn)市場大周期的拐點來了,量價都會小幅波動,波浪型地往下走,所以地方政府、企業(yè)和行業(yè)研究者都要當回事。”5月19日,被譽為“商界思想家”的萬通[簡介最新動態(tài)]集團董事長馮侖,依舊保持著他聰明絕“頂”式的招牌形象向整個行業(yè)發(fā)出警告,“即使地方政府放松限購,也沒有用。”

“中國的房地產(chǎn)市場‘青春期’已經(jīng)過了,住宅‘一花獨放’的時期結(jié)束了,開始了‘百花競放’的時期。”馮侖一臉嚴肅地說,“住宅市場不好了,但物流工業(yè)地產(chǎn),醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、不良資產(chǎn)處理等都是好機會,好日子才剛剛開始。”

在這個“好日子”開始的6年前,馮侖已經(jīng)開始考慮萬通的轉(zhuǎn)型。2008年初,萬通便與TCL集團合資成立了萬通新創(chuàng)來投資工業(yè)地產(chǎn),次年便完成16萬平方米的無錫數(shù)碼工業(yè)園區(qū)收購。

2009年4月,馮侖“立體城市”理念的“實踐者”——北京萬通立體之城投資有限公司成立,此后西安、溫州、涿州立體城市相繼落地。“今年最少有6個地方會有立體城市,3個立體城市項目開工,8月份就會有一些立體城市的產(chǎn)品開始銷售。”馮侖稱。

2009年,萬通又開始加快海外的投資步伐,簽約美國紐約世貿(mào)中心的“中國中心”項目。“現(xiàn)在正在裝修,明年9月份就能開業(yè)。”馮侖說。屆時占據(jù)紐約世貿(mào)中心1號樓64-69層、總面積約20萬平方英尺的中國中心,在未來20年的時間內(nèi)為萬通掙錢。

2010年,萬通又開始布局地產(chǎn)金融業(yè)務,當年其控股的首只商業(yè)地產(chǎn)基金成功募資5億元,此后又發(fā)起募集中城萬利基金,參與國家發(fā)改委批準的基礎(chǔ)設施產(chǎn)業(yè)基金、泰達區(qū)域發(fā)展基金以及黑獅基金等海外基金的發(fā)起。

“我們現(xiàn)在就做工業(yè)地產(chǎn)、立體城市和海外業(yè)務這三大塊。”馮侖說,“在房地產(chǎn)市場大周期拐點來臨的時候,房地產(chǎn)公司的行為和戰(zhàn)略定位都要發(fā)生變化,商業(yè)模式也要改變,怎么樣借鑒互聯(lián)網(wǎng)公司的平臺模式,使公司組織發(fā)生一次變化。”

“馬云的理念是‘讓天下沒有難做的生意’,我們的理念是‘讓天下沒有難建的立體城市’,建立一個快速城市化的服務體系。在我們的立體城市里,可以說傳統(tǒng)開發(fā)商以后就不存在了。”馮侖說。

馮侖也在“下一盤更大的棋”,正在試行“雛鷹式”的合伙人體系,借錢給員工創(chuàng)業(yè),條件是創(chuàng)業(yè)員工必須從萬通離職,以合伙人的身份出來單干。

為了打造網(wǎng)絡定制住宅,馮侖成立了一家叫做“萬通新概念科技”的網(wǎng)絡地產(chǎn)公司,該公司由萬通持股,馮侖任董事長,總經(jīng)理劉剛自己也是股東。

“我直接給他30%股份,他自己當老板、帶團隊,他現(xiàn)在已經(jīng)從萬通中心[最新消息價格戶型點評]搬走了,搬到租金便宜的地方辦公了。”馮侖說。

馮侖打了個比方,有一種鷹,下蛋的時候下在懸崖峭壁上,小鷹一出生,必須一個個往懸崖下面飛,“摔死了證明他能力還不夠,活下來的就可以再接著飛了”。而這些從萬通飛出去的“鷹”,最終盤活的將是整個萬通的業(yè)務模塊和資源。

“立體城市現(xiàn)在還是個‘嬰兒’,所以我參與的比較多。”馮侖說,“去年我在全球各地飛了167次,去考察、參觀。”這或許也是年僅55歲的馮侖,雖然精神抖擻但依然略顯蒼老的原因。

而萬通所做的一系列轉(zhuǎn)變,均基于馮侖對房地產(chǎn)市場的判斷,且看馮侖因何認為當下房地產(chǎn)市場大周期拐點來臨,他又為政府和企業(yè)開出了怎樣的“藥方”。

經(jīng)濟觀察報:目前房地產(chǎn)市場銷量下滑,房價漲幅也放緩,所以關(guān)于樓市“拐點”的說法比較多,你如何看待目前的房地產(chǎn)市場?

馮侖:我覺得目前房地產(chǎn)市場的拐點跟前幾次非常不同,前幾次屬于小周期,這次是大周期的拐點,所以我覺得要引起重視。

比如說大周期是一直上升的,在這個過程中也會有小周期,房地產(chǎn)市場也會波動。雖然每次下降了,但是等下個上升周期來時就又回升了。但現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的大周期到了下降的階段,你不著急,它整個就往下走了。

全球房地產(chǎn)行業(yè)大周期的拐點有幾個標志:第一,現(xiàn)在中國的省會城市人均GDP大部分達到8000美元以上,這從全世界來說,基本住宅的問題都應該解決了。

第二,從人均面積來看,中國現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)超過30平方米了。

第三,大規(guī)模人口移動減少。北京每年增加六七十萬人,十年可能就翻一翻了。但現(xiàn)在的人口移動,特別是三線城市以下,流入的非常少,最主要還是往省會城市和超大城市移動。現(xiàn)在超大城市已經(jīng)在抑制人口流入,所以基本上是在往省會城市移動。另外農(nóng)村人口進城,會逐步城鎮(zhèn)化,發(fā)展小城鎮(zhèn)。所以人口的移動,目前來看不會像前幾年那樣大規(guī)模地移動。

第四,二手房和一手房的交易比例,大部分的城市差不多已經(jīng)達到一比一或接近趨平。而從一手房和二手房交易趨平的歷史經(jīng)驗來看,在全球基本上都是住宅市場飽和的一個標志。前幾年,每個城市的人均GDP才3000、4000美金,即使波動一下,以后還是要往上漲。但是現(xiàn)在這幾個指標都達到了以后,按照正常的經(jīng)濟增長,一般住房需求基本上滿足了。所以住宅市場應該說現(xiàn)在是一個大周期的拐點,這個判斷應該不會錯。

第五,資本市場給出的信號非常強烈,就是對房地產(chǎn)企業(yè)的估值。美國房地產(chǎn)市場早就過了這個拐點,所以美國資本市場給住宅開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率都很低,只有5倍、7倍,不會超過10倍。但是給資產(chǎn)經(jīng)營類、管理類的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率一般在15倍到20倍。

比如說萬科干了30年,最高的估值是一千五六百億人民幣,那時候給開發(fā)類的房企估值最好?,F(xiàn)在給開發(fā)類的房企基本上都在凈資產(chǎn)附近,這不是股市有問題,而且香港對所有開發(fā)類的公司,市盈率都在5倍到7倍左右。

這就接近于美國資本市場對開發(fā)類房企的估值,這時上市就沒有意義,所以美國為什么開發(fā)類的房企都不上市,又不能融資,又不能拿高PE,股票并購等等。所以萬科實際上代表著中國房地產(chǎn)的一種商業(yè)模式,開發(fā)類房企的模式。

而我們看資產(chǎn)經(jīng)營、管理類房企的模式,比如北京國貿(mào),光北京這110萬平方米的資產(chǎn),現(xiàn)在的成本就1000億了,如果估值肯定得1500到2000億。萬科也干了30年,北京國貿(mào)也干了30年,但是北京國貿(mào)的估值比萬科要高得多。

另外,金融類的房地產(chǎn)企業(yè)PE估值在25倍-30倍之間,而互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在估值是30倍以上。美國有一家現(xiàn)在還沒上市的短租公司,已經(jīng)有60萬間房子在網(wǎng)上出租,每天成交15萬間,理論上可以到1000萬間?,F(xiàn)在還沒上市,估值至少100億美金起。

資本市場早就給出了信號,資本市場反映最靈敏,所以很快中國開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型或者退市。這就是我說的房地產(chǎn)市場大周期拐點的標志。比如萬科最近說要開始做物流地產(chǎn),這也就是我們說的工業(yè)地產(chǎn)。這一次轉(zhuǎn)型不是由住宅跑到旅游地產(chǎn),那還是局限在住宅這個大概念里,所以萬科提出來要做“城市服務商”,我們一直在說我們是專業(yè)的地產(chǎn)投資開發(fā)運營公司,加上現(xiàn)在幾個城市的立體城市,徹底顛覆了以前的模式。

經(jīng)濟觀察報:這次房地產(chǎn)市場大周期“拐點”的來臨,會帶來哪些機遇和挑戰(zhàn)?

馮侖:這次房地產(chǎn)市場大周期拐點的來臨,給了更多人機會,這是地方政府和業(yè)界要共同明白的。現(xiàn)在商用不動產(chǎn)還是有非常大的發(fā)展空間,但是大家只學會了做“商業(yè)綜合體”,現(xiàn)在綜合體的風險是越來越大。因為綜合體依賴于零售物業(yè),但現(xiàn)在受電商沖擊很大;另外依賴于寫字樓,而寫字樓在二線城市本來就沒有什么租金回報。所以這是很危險的。

但是除此之外,還有很多機會,比如說物流、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等。醫(yī)療是國務院今后重點發(fā)展的一個方向,醫(yī)療還有上10萬億的市場發(fā)展空間,跟醫(yī)療有關(guān)的不動產(chǎn)市場非常大。為什么我們在使勁做呢?我哪會看病啊,我還是做不動產(chǎn),我們和大醫(yī)院合作,給醫(yī)院蓋房子。

另外跟教育相關(guān)的不動產(chǎn)也有很大機會,比如學生公寓、租賃公寓,現(xiàn)在本科以外的學生,很多都在外面租房。不良資產(chǎn)的處置也是個好生意。房地產(chǎn)公司的利潤曲線,最低的是散貨碼頭,中間的是廠房、酒店、寫字樓,包括一些住宅,利潤最高的是不良資產(chǎn)買賣。

今天我見到了一個國際大行的人,他們現(xiàn)在已經(jīng)籌集了很多錢,開始等不良資產(chǎn)的出現(xiàn)。比如很多寫字樓做一半做不動了,你投了5個億了,但是1個億就賣了。然后人家把它改成公寓,20億賣出去了,這就叫不良資產(chǎn)處理。

所以今后機會來了,住宅市場不好了,物流工業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、不良資產(chǎn)處理都是好機會。壞了一個,5個起來了,那還不是好事嗎?好日子才剛開始。

每一個公司都要做好準備,就好像青春期一過,發(fā)育完了,不長個了,但是“長腦袋”,從全面發(fā)展來說是好事。中國的住宅市場量價都會小幅波動,但也會波浪型地往下走,不會直線式地下跌,因為目前還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性崩潰的跡象。除非發(fā)生金融危機、戰(zhàn)爭,才可能出現(xiàn)直線式地“跳水”。

經(jīng)濟觀察報:在房地產(chǎn)市場大周期拐點來臨之際,地方政府和企業(yè)該如何應對?

馮侖:地方政府也要適應這個變化,他們也開始轉(zhuǎn)變,開始跟企業(yè)來討論住宅之外的事情。比如物流、醫(yī)療地產(chǎn),現(xiàn)在地方政府也很歡迎,以前是住宅用地配點商業(yè)用地,比如30%用地是商業(yè)公建配套,現(xiàn)在倒過來了,以醫(yī)院、學校、商業(yè)、物流為主,商業(yè)用地中配30%的住宅用地。

所以地方政府不能再用過去賣住宅用地的思維來跟開發(fā)商對話。現(xiàn)在有些地方政府是按樓板價來算地價的,這不行,你就按一畝地來算地價,剩下的把利益讓給市場。因為企業(yè)還有賠錢的,你要按樓板價計算,企業(yè)賠錢的,政府你給補嗎?政府不能老想掙錢。只有有了產(chǎn)業(yè),吸引了人口流入,才能帶動當?shù)卣呢斦杖搿?/p>

一些重要的房地產(chǎn)公司的行為和戰(zhàn)略定位也都要發(fā)生變化,萬科已經(jīng)重新定位了,我們也都定位完了,在做一些住宅以外的事情,比如工業(yè)地產(chǎn)、立體城市。商業(yè)模式也要改變,怎么樣借鑒互聯(lián)網(wǎng)公司的平臺模式,使公司組織發(fā)生一次變化。我們立體城市的網(wǎng)上游戲,今年9月份就要上線,你玩游戲掙的積分,在西安買我們立體城市的房子可以打折優(yōu)惠,不買房可以賣給人家買房的人,你要是把游戲打穿了,直接送你一套房。

經(jīng)濟觀察報:從去年到今年,中央政府沒有出房地產(chǎn)的調(diào)控政策,是不是現(xiàn)在政府的行為方式和宏觀調(diào)控思路,也在發(fā)生改變?

馮侖:這就叫做制度的改革紅利。改革紅利的體現(xiàn)有三方面。第一工商局注冊的人多了,光我今年就注冊了有十多家公司,說明創(chuàng)業(yè)的人多了。第二參加公務員考試的人減少了30%,反腐把灰色收入給攔下來了,把優(yōu)秀人才的注意力轉(zhuǎn)到市場上來了。第三看誰在掙錢,是判斷市場經(jīng)濟好壞的一個標準。讓民營企業(yè)掙錢,讓理工男、簡單的人掙錢,以前是文科男、復雜人在掙錢。比如美國一個中學生寫的軟件,直接賣給了五角大樓,中國現(xiàn)在也出現(xiàn)了,有一個年輕人寫的軟件,十幾億賣給了李彥宏。不要管制度,制度很簡單,寫個軟件、劇本,有知識產(chǎn)權(quán)保護,整個賣出去就完了。

這是改革紅利的第一步,改革紅利的第二步,拿房地產(chǎn)來說,政府不用管,市場自動就調(diào)結(jié)構(gòu)了,很多住宅公司自動就退出了。然后政府積壓的土地,有人來買不良資產(chǎn),就幫政府變現(xiàn)了。有些人會把以前買的住宅用地,改成醫(yī)院等等,這都是由市場去解決的。

政府就要降低預期,將GDP為導向轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃蜆I(yè)為導向。以就業(yè)為導向,就是要把土地價格降下來,地價下降以后,就能吸引產(chǎn)業(yè)界的人,就業(yè)會增長上去。就業(yè)以后,他才能在當?shù)刭I房,房價才能穩(wěn)得住。擴大就業(yè)以后,才能帶動商業(yè)消費,才能增加地方政府財政收入。

以前是政府高價賣地,然后政府拿了錢去做基礎(chǔ)設施建設,結(jié)果基礎(chǔ)設施閑在那里,賣的住宅空在那里?,F(xiàn)在地方政府要改變行為方式,這就是改革,趕緊找企業(yè)商量去,哪些產(chǎn)業(yè)可以進來,可以擴大就業(yè)。

經(jīng)濟觀察報:現(xiàn)在一些地方政府也在出臺一些放松限購的微刺激政策,房地產(chǎn)市場不會反彈嗎?

馮侖:放開限購在房地產(chǎn)市場的小周期是有用的,但現(xiàn)在是大周期,放開以后也沒有用。

比如說你在青春期的時候就纏腳,纏一下放一下,但腳還是往大長,這是小周期。一直纏到青春期過了,你再解開纏腳的布,腳也不會長了?,F(xiàn)在是大周期的拐點到了,青春期過了,發(fā)育都停止了,你再松開腳,腳也不會長了。

現(xiàn)在放開限購以后,房地產(chǎn)市場也不會再高速增長,地方政府也不要再抱有幻想。但也不用擔心,房地產(chǎn)市場也不會崩盤,會小幅波動。就跟紐約一樣,永遠都是小幅波動。

經(jīng)濟觀察報:但是現(xiàn)在擔心的可能是地價跌了、房地產(chǎn)市場不好,銀行壞賬大幅增加,不良資產(chǎn)增加等等。

馮侖:不用擔心,這就要堅定改革的信心,什么叫結(jié)構(gòu)調(diào)整?如果我們每年沒有400萬人的死亡,火葬場沒有400萬人的尸體處理,我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)能改變嗎?沒有死,哪有生的價值呢。

你看民營企業(yè)為什么調(diào)整得快,該破產(chǎn)就破產(chǎn),該倒閉就倒閉,溫州、鄂爾多斯調(diào)整得很快啊,哪有不付出代價的調(diào)整。

美國為什么經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整得快,貝爾斯登兩百年的歷史,雷曼一百多年的歷史,該死就死了。結(jié)果高盛不就是強大了嗎?這就叫結(jié)構(gòu)調(diào)整。

結(jié)構(gòu)調(diào)整,一定要研究誰先死,而且死得越快越好,調(diào)整得越快。關(guān)鍵是要有一套“處理尸體”的制度和手續(xù),比如破產(chǎn)法,破產(chǎn)以后,處理不良資產(chǎn)的一系列程序。你看雷曼垮臺后,“尸體”迅速給肢解了,“味”都沒了,美國這個市場非常完善,后續(xù)有律師、會計師、并購的中介投行等在這個“尸體”上折騰。我們的粵海這個“尸體”,沒人處理,一直晾到“發(fā)臭”。

經(jīng)濟觀察報:地方政府放松限購對房地產(chǎn)市場可能影響不會很大,但是央行比如下調(diào)存款準備金等措施,會不會對房地產(chǎn)市場有什么促進呢?

馮侖:我覺得有點小作用,沒有大作用?,F(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的大周期拐點,這個判斷非常重要。大周期拐點跟小周期拐點需要的政策是不一樣的,大周期拐點強調(diào)轉(zhuǎn)型,小周期拐點可以刺激。

小周期“拐點”就相當于你整體健康,感冒發(fā)燒,給吃點藥就完了?,F(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場不是整體“健康”,總體“不健康”,就要做“手術(shù)”、“看病”,這就叫轉(zhuǎn)型。

所以在目前大周期的拐點上,地方政府、企業(yè)全部要轉(zhuǎn)型。而且轉(zhuǎn)型不是說房地產(chǎn)不好,關(guān)鍵是“一花獨開”的時代結(jié)束了,進入了“百花競放”的時代。

[責任編輯:王麗霞]
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