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房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時代進(jìn)入白銀時代，行業(yè)的游戲規(guī)則正在變化。

黃金時代的特征，可概括為“膽大為王，高端為上”。因為誰都能輕松賺錢，所以越是膽大越有可能成功；同時房子相對緊缺，投資屬性強(qiáng)，做高端的掙得更多。

證監(jiān)會再發(fā)布10家IPO預(yù)披露名單，總數(shù)達(dá)455家。

到白銀時代，行業(yè)由飛速增長轉(zhuǎn)為平穩(wěn)增長，市場以自住為主，企業(yè)之間的競爭更加激烈，對經(jīng)營管理能力的要求更加全面。

但白銀時代也是美好的，畢竟不是青銅時代，黑鐵時代。

行業(yè)謹(jǐn)慎樂觀

任何一個行業(yè)都必然會經(jīng)歷粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化增長，從野蠻生長到規(guī)范理性的階段，而從行業(yè)的發(fā)展邏輯來看，我們更找不到悲觀的理由。

中國仍處在高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中。2013年中國城市化率為53.7%。萬科[簡介最新動態(tài)]研究了可以公開獲取歷史房價數(shù)據(jù)年限超過20年的全部26個國家（或地區(qū)）的房價及城市化率變動情況。其中，有7個國家在可獲取歷史房價數(shù)據(jù)的某個年度，其城市化率與中國當(dāng)前相同或相近：日本、韓國、愛爾蘭、葡萄牙、南非、瑞士和馬來西亞。這些國家從城市化率與中國當(dāng)前最接近的年度開始，第一次出現(xiàn)房價下跌，平均是在12.6年之后。第一次下跌持續(xù)的年數(shù)，平均為1.6年。下跌期間累計房價跌幅平均為5.9%。從第一次房價下跌到下一次房價下跌（如果有第二次房價下跌的話），平均是在13.3年后。

2010年，我國城鎮(zhèn)住房的套戶比僅為0.83。發(fā)達(dá)國家的住房條件改善，一般分為兩個階段。第一個階段的目標(biāo)是“戶均一套房”，第二個階段的目標(biāo)是“人均一間房”。而我國第一個目標(biāo)還沒有實現(xiàn)，第二個目標(biāo)還沒開始，未來要補(bǔ)的課還有很多。

行業(yè)集中度也有很大的提升余地。美國前五大開發(fā)商的市場占有率2010年為18.1%，而國內(nèi)前五大開發(fā)商2013年的占有率僅8.6%。進(jìn)入白銀時代，競爭的加劇將加速行業(yè)的整合。

短期的市場情況并沒有那么差，全國商品住房成交和2013年相比是放慢了，但相對2012年，今年前4個月的交易金額仍然增長48.8%。

政策方面，隨著房價上漲的結(jié)束和供應(yīng)變得充裕，之前一些行政手段繼續(xù)存在的必要性也有了探討的空間。未來的政策會逐漸轉(zhuǎn)向市場化。因地制宜的調(diào)控政策，會推動房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。

因此，無論短期還是長期，我們對行業(yè)的總體判斷都是謹(jǐn)慎樂觀。我們也會積極應(yīng)對市場變化，根據(jù)客戶需求調(diào)整我們的產(chǎn)品和服務(wù)。我們相信，只要肯扎扎實實提高專業(yè)能力，靠產(chǎn)品、靠服務(wù)贏得客戶，我們的事業(yè)仍然有廣闊的平臺。

合伙制是最佳模式

任何企業(yè)能成功都基于時代賦予的機(jī)遇。但是，在這個時代積累的優(yōu)勢能不能讓我們在下一個時代繼續(xù)成功？答案是不會。萬科目前所要做的，第一是要做好城市配套服務(wù)商，第二，是要學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維。

房地產(chǎn)，其實是一個比住宅更加寬廣的概念。在城市里的每一個產(chǎn)業(yè)、每一種生活都需要有相應(yīng)的空間去容納它，這個空間就是我們的房地產(chǎn)，它也代表了我們行業(yè)未來的成長空間。做商業(yè)需要房地產(chǎn)；小孩要上學(xué)，要有培訓(xùn)中心，這也是房地產(chǎn)；養(yǎng)老服務(wù)場所也是房地產(chǎn)。

隨著城市的發(fā)展，未來的客戶，無論是住宅客戶，還是消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求和以前都會有很大的區(qū)別。這給地產(chǎn)行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，也帶來了發(fā)展的良機(jī)。

萬科的策略，就是在城市發(fā)展中找到自己的機(jī)會，為城市發(fā)展做配套服務(wù)。我們在前海做企業(yè)公館，在留仙洞做設(shè)計產(chǎn)業(yè)園，給深圳眾多中小企業(yè)提供一起辦公、一起交流的新型創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

再舉一個例子，中國物流人均物流面積只有美國1/14，而伴隨零售消費升級、電商快速發(fā)展和城市集群的人口增長，中國物流地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間，萬科目前也正在物流地產(chǎn)方面做一些研究和部署。

移動互聯(lián)網(wǎng)是我們這個時代所面臨的最大沖擊之一，它正在重新塑造我們生活的方方面面。移動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)給萬科的最大啟發(fā)，是極致。我們看到，隨著產(chǎn)業(yè)鏈透明度的提高，信息不對稱正在減弱，性價比正在變得更加清晰和重要。要打造良好的口碑，我們需要加倍地善待客戶。

在行業(yè)中，萬科一向以客戶需求分析和物業(yè)服務(wù)著稱。未來萬科會按照“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好鄰居”的總體思路，將這一優(yōu)勢發(fā)揮到極致，在產(chǎn)品性能、服務(wù)內(nèi)容和社區(qū)氛圍方面，不斷超越行業(yè)整體范圍和水準(zhǔn)，始終保持行業(yè)領(lǐng)跑者的地位。

從職業(yè)經(jīng)理人到事業(yè)合伙人，這也是我們從海外、從互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那里學(xué)習(xí)和獲得的啟發(fā)。在互聯(lián)網(wǎng)時代，任何金字塔結(jié)構(gòu)都將被淘汰，只有變成平臺化架構(gòu)、扁平化架構(gòu)才能適應(yīng)未來。

怎么做到這一點？合伙制是最好的安排，因為更有利于形成彼此之間信任。目前，在集團(tuán)層面，萬科已經(jīng)成立了合伙人持股計劃；在項目層面，萬科推出了項目跟投機(jī)制。

我們相信，世界上最好的投資就是投資自己。通過這些制度，我們讓員工不僅僅為公司工作，為股東工作，同時也為自己工作。這有助于進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊的主人翁意識、工作熱情和創(chuàng)造力，強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系。